Judikatúra a súhlas prenajímateľa s prístavbou: Komplexný pohľad

Článok sa zaoberá problematikou súhlasu prenajímateľa s prístavbou z pohľadu judikatúry a analyzuje rôzne aspekty danej problematiky v kontexte slovenskej legislatívy.

Úvod

Prenájom nehnuteľností je bežnou súčasťou života, či už ide o bývanie alebo podnikateľské účely. Často sa však stáva, že nájomca má záujem o úpravy prenajatého priestoru, napríklad o prístavbu. V takom prípade je kľúčový súhlas prenajímateľa. Tento článok sa zameriava na judikatúru súvisiacu s touto problematikou.

Nájomná zmluva a jej ukončenie

Zmluva o nájme, uzatvorená dňa 9.12.2020 medzi mestom Sereď ako prenajímateľom a spoločnosťou GreenConRecycling, s.r.o. ako nájomcom, predmetom ktorej je nájom pozemkov v lokalite „Malý háj“ na účel dočasného uloženia a spracovania biologicky rozložiteľných odpadov, nie je skončená. Na základe požiadavky konateľa spoločnosti GreenConRecycling, s.r.o., Ing. Tomáša Krošláka sa dňa 21.9.2021 uskutočnilo stretnutie, za mesto boli prítomní prednosta MsÚ a vedúca právneho a majetkového referátu. Konateľ informoval zástupcov mesta o zámere nájomcu ukončiť činnosti v lokalite „Malý háj“ a následne skončiť Zmluvu o nájme. Konateľ spoločnosti zopakoval svoje dôvody, o ktorých informoval na predchádzajúcich stretnutiach s primátorom a zástupcami mesta, že sú sústavne napádaní z porušovania právnych predpisov, neustále musia riešiť a predkladať vysvetlenia príslušným kontrolným orgánom, ktoré konajú na základe rôznych udaní a nemajú dostatok času a ani personálu, ktorí by vysvetľovali ich aktivity a dokazovali, že činnosť, ktorú plánujú vykonávať v lokalite „Malý háj“ je v súlade s právnymi predpismi a najmä prospešná pre obe strany - najmä mesto Sereď. A preto svoje aktivity rozbehnuté v lokalite „Malý háj“ presúvajú. Konateľ informoval, že z uvedeného dôvodu nebude spoločnosť GreenConRecycling, s.r.o. žiadať povoľovací orgán o nový súhlas na nakladanie s BRO v lokalite „Malý háj“ od 1.1.2022. Výpoveď doručí v mesiaci september 2021, výpovedná doba je tri mesiace a začne plynúť od októbra 2021. O uvedenej skutočnosti informoval zástupcov mesta z dôvodu, aby si mesto dokázalo zabezpečiť partnera na spracovanie BRO. Dňa 24.9.2021 bola mestu Sereď doručená výpoveď zo strany nájomcu podľa čl. VIII ods. 3 písm.

Ako prebehne odovzdávanie nehnuteľnosti po ukončení nájomnej zmluvy? Prenajímateľ v najbližších dňoch zašle písomnú výzvu nájomcovi, ktorého upozorní na povinnosť podľa čl. VI ods. Na novembrové rokovanie MsZ pripravíme materiál minimálne v dvoch variantoch. Prvý variant bude návrh OVS na nájom pozemkov v lokalite „Malý háj“. Druhý variant bude návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy s vlastníkom stavieb - BPS Vlčkovce, s.r.o., stavby ktorého stoja na pozemku mesta v uvedenej lokalite. Ktorý variant, resp. návrh iného variantu bude schválený, a tým aj zámer ďalšieho nakladania s majetkom mesta, je na rozhodnutí poslancov MsZ. Pri voľbe variantu je potrebné zvážiť aj skutočnosť, že poslanci MsZ neschválili na svojom zasadnutí dňa 24.6.2021 zmenu funkčného a priestorového využívania na ploche SBO-01 skládka biologického odpadu v lokalite „Malý háj“ (pozemok vo vlastníctve mesta Sereď) na plochu výroby a skladov - bioplynová stanica a výroba kŕmnych zmesí, iná výroba a sklady sú neprípustné. V tejto súvislosti treba dať do pozornosti aj uznesenie MsZ č. 48/2021 zo dňa 18.2.2021, z ktorého vyplýva záujem poslancov MsZ o umiestnenie výrobnej linky v lokalite „Malý háj“, ktorú tam umiestnil nájomca bez súhlasu prenajímateľa. Podľa vyjadrenia konateľa spoločnosti GreenConRecycling, s.r.o., Ing. Ing. Všetci si pamätáme s akými námietkami a obavami bola vybratá spoločnosť GreenCon Recycling s.r.o. vo verejnej súťaži(OVS) pri výbere nájomcu na pozemok v Malom Háji za účelom dočasného uloženia a spracovania biologicky rozložiteľného odpadu (BRO) od rodinných domov v našom meste. Aj keď nakoniec v druhom kole súťaže prevážili hlasy členov výberovej komisie OVS, ktorí vybrali tohto nájomcu (podotýkam s tým istým konateľom Ing. Sledujúc situáciu v Malom Háji, môžeme skonštatovať, že spoločnosť GreenCon Recycling s.r.o. Prívažala aj iný ako BRO odpad na pozemok ( dôkazom toho je aj odpoveď p.primátora mesta na interpeláciu poslanca Dušana Irsáka z MsZ dňa 24.6.2021 ohľadom navozeného iného ako BRO odpadu, kde sa potvrdzuje že ide o dva kamiony tetrapakov, určených na skúšobnú prevádzku linky, na ktorú nemal zatiaľ žiadne povolenie…). Alebo mal? Skúšobnú linku prevádzkoval v budove, ktorú pristavil bez stavebného povolenia. V zmysle článku VIII ods. 2 písm. b) Zmluvy o nájme uzatvorenej dňa 9.12.2020 (ďalej len „Zmluva o nájme“) medzi mestom Sereď ako prenajímateľom a spoločnosťou GreenConRecycling, s.r.o. Prenajímateľ písomne upozornil nájomcu listom zo dňa 31.8.2021. Na platnosť výpovede zo strany prenajímateľa je potrebný súhlas MsZ (Rozsudok NS SR sp. zn. 5obdo 45/2013 z 8.januára 2015 - orgán obce, starosta alebo zastupiteľstvo, ktorý schvaľuje podľa pravidiel zákona, štatútu a zásad hospodárenia vstup do zmluvného vzťahu, schvaľuje vždy aj zmenu a zánik právneho vzťahu). Aby bola výpoveď zo strany mesta ako prenajímateľa platná, a bola dodržaná aj zmluvná povinnosť prenajímateľa dať 30-dňovú lehotu, by bolo potrebné dať schváliť výpoveď zo strany mesta na novembrové MsZ. Avšak nájomca dňa 24.9.2021 doručil mestu Sereď výpoveď zo strany nájomcu podľa čl. VIII ods. 3 písm.

Prístavba bez súhlasu prenajímateľa

Prípad spoločnosti GreenCon Recycling s.r.o. ilustruje, čo sa stane, ak nájomca umiestni výrobnú linku v prenajatej lokalite bez súhlasu prenajímateľa. Podľa zmluvy o nájme je takýto postup porušením zmluvných podmienok. Nájomca prevádzkoval skúšobnú linku v budove, ktorú pristavil bez stavebného povolenia.

Prečítajte si tiež: Judikáty k prenájmu nebytových priestorov

Judikatúra Najvyššieho súdu SR

Na platnosť výpovede zo strany prenajímateľa je potrebný súhlas MsZ (Rozsudok NS SR sp. zn. 5obdo 45/2013 z 8.januára 2015 - orgán obce, starosta alebo zastupiteľstvo, ktorý schvaľuje podľa pravidiel zákona, štatútu a zásad hospodárenia vstup do zmluvného vzťahu, schvaľuje vždy aj zmenu a zánik právneho vzťahu).

Právny rámec

Právny rámec upravujúci nájomné vzťahy a zmeny na prenajatej veci je obsiahnutý v Občianskom zákonníku a zákone č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Súhlas s úpravami

Podľa § 667 Občianskeho zákonníka, nájomca je oprávnený vykonávať zmeny na veci len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu.

Zákon neuvádza, či súhlas musí byť písomný. Ak žiaden súhlas delený nebol /písomný ani ústny/ potom v zmysle § 13 zákona platí, že nájomca je v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

Následky vykonania zmien bez súhlasu

Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu.

Prečítajte si tiež: Povinnosti prenajímateľa reštaurácie: Prehľad

Susedské vzťahy a stavebné konanie

Stavebný poriadok jasne definuje, kto je účastníkom konania a aké námietky sú relevantné. Sused je účastníkom len vtedy, ak môžu byť jeho vlastnícke alebo iné práva stavebným povolením priamo dotknuté. Podľa stavebného zákona oznamuje úrad začatie konania a nariaďuje ústne pojednávanie, pričom účastníkov upozorní, že námietky môžu uplatniť najneskôr pri tomto pojednávaní. Ak sused vznesie námietku občianskoprávneho charakteru (napr. spory o vlastníctvo či hranice), stavebný úrad sa má najprv pokúsiť o dohodu medzi účastníkmi.

Námietky susedov

Ak sused namieta vedenie inžinierskych sietí, ktoré sa netýkajú jeho pozemku ani jeho stavby, sú takéto námietky neopodstatnené. Stavebný úrad nesmie odmietnuť rozhodnúť vo veci len preto, že existuje predbežná otázka, o ktorej iný orgán nerozhodol.

Daňové hľadisko odpisovania budov

Ak budovu zaraďujeme do odpisovej skupiny a využíva sa zároveň na viacero účelov, tak rozhodujúcim faktorom je hlavná činnosť určená podľa úžitkovej plochy.

Zaradenie budov do odpisových skupín

Podľa aktuálnej prílohy č. 1 zákona o dani z príjmov je dôležité si naštudovať klasifikáciu budov. Uvádza zaradenie budov okrem kódov uvedených v odpisovej skupine 6 a inžinierske stavby okrem kódov uvedených v skupinách 4 a 6 a jednotlivých oddeliteľných súčastí v skupinách 2 a 4.

Príklady zaradenia budov

• Budova reštaurácie a baru: Ak ide len o reštauráciu a bar - pohostinská služba, tak ju zaradíme do Budov pre obchod a služby - sk. 5 (20 rokov). Ak sa v budove vykonávajú aj akcie ako sú diskotéky, hudobné a tanečné akcie, tak je to Budova pre kultúru a verejnú zábavu - sk. 6 (40 rokov).
• Budova veterinárnej kliniky-ambulancie: Zastávam názor, že podľa klasifikácie stavieb - 1264 Nemocničné budovy a zdravotnícke zariadenia, ktorá sa nachádza v odpisovej skupine 6 a odpisuje sa 40 rokov.
• Budova pre prepravnú spoločnosť: predpokladám, že najväčšiu plochu budú zaberať dielne pre opravu a údržbu vozidiel, ktoré budú aj hlavným využitím budovy, a teda budovu by som zaradil do triedy 1241 Budovy pre dopravu, budovy pre elektronické komunikácie, stanice, terminály a pridružené budovy.

Zmeny v odpisovaní

Ak ste do teraz odpisovali majetok podľa platnej legislatívy roku 2014, budete musieť upraviť odpisovanie k 1.1.

Prečítajte si tiež: Uplatnenie zadržovacieho práva prenajímateľa

Príklady z praxe a riešenie problémov

Nájom nebytových priestorov a ich úprava

Ak bol uzatvorený nájomná zmluva, ktorej predmetom bol prenájom nebytových priestorov, pričom účelom nájmu bolo vytvorenie podmienok pre podnikateľskú činnosť nájomcu. Po určitom čase (približne 6 mesiacov) od účinnosti zmluvy sa však ukázalo, že predmetný priestor bol prenajímateľom prenechaný v stave nespôsobilom na takéto užívanie. Nájomca preto využil možnosť od zmluvy odstúpiť podľa § 679 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Predtým, než k tomu došlo, nájomca so súhlasom prenajímateľa vykonal na priestore nevyhnutné úpravy - bolo potrebné ho pretvoriť na zubnú ambulanciu. Až do odstúpenia od zmluvy zároveň riadne platil nájomné.

V takomto prípade je potrebné vzájomné vyporiadanie v dôsledku zrušenia zmluvy. Nájomcovi vznikne nárok na vrátenie zaplateného nájomného. Prenajímateľovi patrí nárok na vrátenie prenajatého priestoru. Treba zohľadniť vykonanú rekonštrukciu.

Investície do cudzej nehnuteľnosti

Z hľadiska riešenia investícií do cudzej nehnuteľnosti je podstatné aj ust . § 667 Obč. zákonníka, ktoré platí aj v prípade nájmu podľa ust. zákona č.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov a investície do nehnuteľnosti

Ak manžel počas trvania manželstva prispel fin. čiastkou na rekonštrukciu nehnuteľnosti, ktorá je vo výlučnom vlastníctve manželky, v prípade rozvodu by mal manžel nárok na vyplatenie jednej polovice vložených fin. prostriedkov v zmysle ust. § 150 Obč.

Riešenie sporov mediáciou

Mediácia je mimosúdne riešenie sporov s cieľom objasniť aj právnu stránku sporu.

tags: #prenajimatel #nedal #suhlas #na #pristavbu #judikatura