Rezervačná Zmluva: Kompletný Sprievodca pre Kupujúcich a Predávajúcich

Rezervačné zmluvy predstavujú kľúčový krok pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti. Tento článok vám pomôže zorientovať sa v problematike rezervačných zmlúv, ich náležitostiach, rozdieloch oproti zmluvám o budúcej kúpnej zmluve a vašich právach a povinnostiach.

Čo je to Rezervačná Zmluva?

S rezervačnou zmluvou sa najčastejšie stretnete pri kúpe bytu alebo domu prostredníctvom realitnej kancelárie. Základným cieľom rezervačnej zmluvy je obvykle odplatná rezervácia nehnuteľnosti za dohodnutú cenu na určitú dobu. Počas tejto doby sa predávajúci zaväzuje, že nehnuteľnosť neponúkne na predaj žiadnej tretej osobe, ani ju iným spôsobom nepreviesť (napr. darom), nezaťažiť (napr. nájmom, vecným bremenom, záložným právom a pod.) či nezmeniť jeho stav, pokiaľ sa na tom zmluvné strany nedohodli. Zároveň sa zmluvné strany zaviažu poskytnúť si vzájomnú súčinnosť pri nasledujúcom prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti (podpis kúpnej zmluvy, podpis záložných zmlúv predávajúcim pri čerpaní hypotéky a pod.).

Rezervačná zmluva je štandardne odplatná, pričom odplata sa v zmluve často označuje ako rezervačný poplatok. Odplata môže okrem možnosti záujemcu o kúpu v stanovenej lehote kúpiť predmetnú nehnuteľnosť (tzv. opcia) zahŕňať tiež zabezpečenie služieb spojených s predajom nehnuteľnosti (obvykle služieb realitnej kancelárie) napr. služby ako vypracovanie návrhov zmlúv, konzultácie v súvislosti so zápisom vlastníckeho práva do katastra a podobne.

V praxi sa môžete stretnúť s rezervačnou zmluvou ako zmluvou dvojstrannou (medzi predávajúcim a kupujúcim alebo medzi realitnou kanceláriou a kupujúcim) alebo zmluvou trojstrannou (medzi predávajúcim, kupujúcim a realitnou kanceláriou). Je dôležité si uvedomiť, že predávajúci tak nemusí byť viazaný, ak je rezervačná zmluva uzavretá len medzi záujemcom a realitnou kanceláriou. Realitná kancelária môže mať s predávajúcim uzavretú zmluvu o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti, takže predávajúci nemusí byť osobne prítomný pri všetkých formalitách.

Príklad:

Manželia Novákovi podpísali s realitnou kanceláriou rezervačnú zmluvu. Po niekoľkých dňoch však v banke zistili, že im už vopred schválenú hypotéku nakoniec neposkytnú a teda nemajú dostatok prostriedkov na zaplatenie nehnuteľnosti. Od rezervačnej zmluvy teda odstúpili a očakávali vrátenie uhradeného poplatku.

Prečítajte si tiež: Rezervačná a sprostredkovateľská zmluva: Kompletný prehľad

Rezervačná Zmluva vs. Zmluva o Budúcej Kúpnej Zmluve

Rezervačná zmluva sa často zamieňa so zmluvou o budúcej kúpnej zmluve. Nie je to však to isté a každý z týchto dvoch zmluvných typov má svoje špecifiká. V praxi sa možno stretnúť s tým, že pod pojmom rezervačná zmluva sú niekedy podpisované zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. V prípade, ak však uzatvoríte „rezervačnú zmluvu“, ktorá má náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, bude sa na zmluvu hľadieť ako na zmluvu o budúcej kúpnej zmluve (aj v prípade, ak je nazvaná ako rezervačná zmluva).

Hlavné rozdiely medzi rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej kúpnej zmluve, ktorá sa uzatvára na účely rezervácie bytu, sú:

Rezervačná Zmluva:

• Považuje sa za tzv. inominátnu (nepomenovanú) zmluvu podľa § 51 Občianskeho zákonníka.
• Záujemcovi o kúpu nevzniká povinnosť, ale právo (možnosť) výhradne počas stanovenej doby a za stanovených podmienok, kúpiť konkrétnu nehnuteľnosť.
• V prípade, ak bol uhradený tzv. rezervačný poplatok a nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane záujemcu o kúpu, patrí tento poplatok predávajúcemu (alebo realitnej kancelárii) z titulu platby za poskytnutú službu rezervácie - t.j. za výhradné právo v stanovenej lehote kúpiť nehnuteľnosť, či z titulu zabezpečenia iných služieb spojených s predajom nehnuteľnosti (obvykle služieb realitnej kancelárie - napr. vypracovanie návrhov zmlúv, obhliadky nehnuteľnosti a podobne).
• Rezervačná zmluva, ak je správne nastavená, predstavuje pre záujemcu o kúpu bytu menej prísny zmluvný režim ako zmluva o budúcej zmluve.
• Častokrát nerieši ďalšie podmienky obchodného prípadu. Zmluvné strany v čase jej podpisu nemajú medzi sebou odkomunikované a dohodnuté podmienky kúpnej zmluvy, ktoré pre nemôžu mať význam pri rozhodovaní predať či kúpiť danú nehnuteľnosť (napr. častokrát bývajú tieto zmluvy dvojstranné (realitná kancelária vs. kupujúci, predávajúci vs. kupujúci). Opatrná by som bola najmä pri rezervačnej zmluve, ktorú podpisuje kupujúci priamo s realitnou kanceláriou. Pokiaľ realitná kancelária vystupuje ako splnomocnenec predávajúceho a súčasťou rezervačnej zmluvy je aj príslušné plnomocenstvo, nemám výhrady. ide o tzv. podstatný rozdiel oproti rezervačnej zmluve uvedenej v bode 1. môže obsahovať aj ďalšie, medzi zmluvnými stranami dohodnuté podmienky (napr.

Zmluva o Budúcej Kúpnej Zmluve:

• V Občianskom zákonníku je upravená v § 50a.
• Zmluvným stranám vzniká, za podmienok podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, povinnosť uzatvoriť riadnu kúpnu zmluvu. Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle zmluvnej strany bolo nahradené súdnym rozhodnutím.
• V prípade, ak bol zaplatený preddavok na kúpnu cenu (alebo na účely tohto článku tzv. rezervačný poplatok) a nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane záujemcu o kúpu, preddavok obyčajne patrí predávajúcemu (alebo realitnej kancelárii) z titulu zmluvnej pokuty (záujemca o kúpu porušil svoju povinnosť uzatvoriť kúpnu zmluvu, preto musí zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške preddavku). Zmluvnú pokutu je potrebné dohodnúť v zmluve, v opačnom prípade by pri nevrátení preddavku na kúpnu cenu došlo k bezdôvodnému obohateniu.
• POZOR!!! na takú zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, v ktorej je obsiahnuté IBA PRÁVO (nie povinnosť) budúcej zmluvnej strany budúcu kúpnu zmluvu uzavrieť. Pokiaľ budúca zmluvná strana využije svoje právo a budúcu kúpnu zmluvu neuzavrie, nemôžete si uplatniť ani sankciu za neuzatvorenie kúpnej zmluvy. Výkon práva nie je možné sankcionovať. Už som sa s tým bohužiaľ stretla pred pár rokmi. Oslovili ma klienti s predajom bytu v Bratislave, ktorých predo mnou zastupovala iná realitná kancelária. Táto kancelária našla kupujúceho a predložila mu zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, podľa ktorej mal kupujúci právo sa rozhodnúť, či kúpnu zmluvu uzavrie alebo nie. Využil svoje právo a kúpnu zmluvu neuzavrel. ak uzatvorenie budúcej kúpnej zmluvy, či už zo strany budúceho predávajúceho a/alebo budúceho kupujúceho, je formulované ako záväzok a budúca zmluvná strana si svoj záväzok v stanovenej lehote nesplní, môže sa dotknutá zmluvná strana obrátiť na súd s nárokom, aby súd zaviazal stranu, ktorá si svoj záväzok nesplnila, na splnenie tohto záväzku (POZOR!!!

Dôležité upozornenie: Pokiaľ je na účely rezervácie bytu uzatváraná zmluva o budúcej kúpnej zmluve, je potrebné dať si obzvlášť veľký pozor na to, aby obsahovala všetky náležitosti, ktoré musí obsahovať riadna kúpna zmluva na byt, v opačnom prípade bude zmluva o budúcej kúpnej zmluve neplatná.

Náležitosti Rezervačnej Zmluvy

Hoci rezervačná zmluva nie je výslovne upravená v Občianskom zákonníku, mala by obsahovať určité náležitosti, aby bola právne platná a zrozumiteľná. Medzi tieto náležitosti patria:

• Identifikácia zmluvných strán: Pri dvojstrannej zmluve je to kupujúci a predávajúci, pri trojstrannej je zahrnutý aj sprostredkovateľ.
• Označenie predmetu rezervácie: Detailná špecifikácia nehnuteľnosti, napr. trojizbový byt s výmerou 75 m² na 4. poschodí.
• Predávajúci sa zaväzuje rezervovať možnosť uzatvorenia Kúpnej zmluvy.
• Záujemca sa zaväzuje predávajúcemu zaplatiť rezervačný poplatok vo výške 2 500 €, a to najneskôr do troch dní od uzavretia tejto zmluvy.
• Vyhlásenie zmluvných strán, že si zmluvu riadne prečítali a je zrozumiteľná. Nie je podpísaná v tiesni za nevýhodných podmienok.
• Doba platnosti rezervačnej zmluvy.
• Podmienky odstúpenia od zmluvy a sankcie za porušenie zmluvy.
• Výška rezervačného poplatku a podmienky jeho vrátenia.
• Dátum a podpisy zmluvných strán.

Je dôležité, aby rezervačná zmluva bola zrozumiteľná, jasne napísaná a podpísaná všetkými stranami.

Prečítajte si tiež: Ako správne vyplniť rezervačnú zmluvu?

Rezervačný Poplatok: Kedy ho Vrátia a Kedy Nie?

Osud rezervačného poplatku musí byť v zmluve vždy zreteľne a zrozumiteľne stanovený. Pokiaľ tomu tak nie je, peniaze by realitné kancelárie mali vrátiť. V rezervačných zmluvách je často uvedené, že sa poplatok vzťahuje k ustanoveniu o zmluvnej pokute. Realitné kancelárie si tak rezervačný poplatok nechávajú vo chvíli, keď z nejakého dôvodu druhá strana odstúpi a podpis zmluvy o kúpe či prenájme nenastane. Vyššie uvedené vyplýva z toho, že realitná kancelária nemôže kupujúceho k podpísaniu zmluvy o kúpe nútiť. Na základe toho by nemala mať ani právo, aby sa z rezervačného poplatku stala zmluvná pokuta. Aj keď tento bod možno nájsť v mnohých rezervačných zmluvách, vo väčšine prípadov podľa zákona nie je platný a tým pádom by záujemca mal peniaze dostať späť. V prípade, že nastane podpis kúpnej či nájomnej zmluvy medzi vlastníkom nehnuteľnosti a záujemcom o ňu, sa rezervačný poplatok zvyčajne zaráta do ceny nehnuteľnosti.

Pozor! Pokiaľ by realitná kancelária bola majiteľom nehnuteľnosti, situáciu okolo rezervačného poplatku to mení. Právo ponechať si tieto peniaze by totiž mala vo viacerých prípadoch.

Odstúpenie od Rezervačnej Zmluvy

K rozhodnutiu odstúpenia od rezervačnej zmluvy na byt alebo inú nehnuteľnosť môže viesť mnoho rôznych dôvodov. Odstúpenie od zmluvy teda môže byť komplikované. Ak v zmluve nie sú uvedené podmienky odstúpenia, najlepšie je kontaktovať predajcu alebo realitnú kanceláriu a pokúsiť sa s nimi dohodnúť.

Medzi najčastejšie dôvody patria:

• Porušenie zmluvy ktoroukoľvek stranou: Porušenie podmienok zmluvy sa týka oboch strán.
• Nevyhovujúci stav nehnuteľnosti: Ak kupujúci zistí závažné problémy s nehnuteľnosťou po podpise rezervačnej zmluvy, môže sa rozhodnúť zmluvu zrušiť. Ak je v zmluve uvedené, že kupujúci je so stavom nehnuteľnosti oboznámený, malo by tomu tak naozaj byť. Inak by zmluva mala byť formulovaná tak, že kupujúci bude mať dostatok času na prehliadku danej nehnuteľnosti.
• Neschválenie hypotéky: Najčastejšie dochádza k vypovedaniu rezervačnej zmluvy zo strany kupujúcich z dôvodu, že si nedokázali včas zabezpečiť finančné prostriedky (napr. ak im banka neschváli hypotekárny úver).

Často sa stáva, že predávajúci alebo realitná kancelária môže od zmluvy odstúpiť jednoduchšie ako kupujúci. Kupujúci musí dodržať prísnejšie podmienky, ak nechce prísť o rezervačnú zálohu.

Prečítajte si tiež: Postúpenie prevádzky podniku: Sprievodca

Ako by písomné odstúpenie od rezervačnej zmluvy malo vyzerať, do veľkej miery závisí na samotnej rezervačnej zmluve. Je veľmi dôležité, aké podmienky odstúpenia sú v zmluve uvedené. Do veľkej miery závisí aj na okolnostiach, ktoré k odstúpeniu od zmluvy viedli. Môže sa jednať o dôvody na strane kupujúceho alebo predávajúceho. Samotné odstúpenie preto môže mať rôznu podobu. Každú zmluvu je možné ukončiť aj písomnou dohodou zmluvných strán.

Realitná Kancelária a Rezervačný Poplatok

Na záver je ešte dôležité upozorniť, že realitná kancelária môže províziu alebo rezervačný poplatok, jednoducho akúkoľvek finančnú odmenu, obdržať iba od jednej strany. Zo zákona nie je možné, aby sprostredkovateľ v jednom prípade a v rovnaký čas vykonával činnosť dvoch osôb. Realitnej kancelárii tak môže náležať buď rezervačný poplatok, alebo provízia od predávajúceho za sprostredkovanie služieb dohodnutých v zmluve o sprostredkovaní. Protiprávne jednanie teda nastáva vo chvíli, kedy si realitná kancelária nechá zaplatiť od predávajúceho a zároveň inkasuje aj poplatok od kupujúceho.

Tipy a Upozornenia

• Dôkladne si prečítajte rezervačnú zmluvu predtým, ako ju podpíšete. Uistite sa, že rozumiete všetkým podmienkam a že sú pre vás prijateľné.
• Ak si nie ste istí financovaním, tj. vybavením hypotekárneho úveru, radšej rezervačnú zmluvu nepodpisujte.
• Ak sa vám zmluva zdá nevyvážená a zmluvná protistrana neprimerane zvýhodnená, navrhnite jej zmeny.
• Pokiaľ vám však vaša intuícia hovorí, že niečo nie je v poriadku a predávajúci alebo realitná kancelária sa nespráva férovo, radšej rezervačnú zmluvu nepodpisujte a porozhliadnite sa po inej nehnuteľnosti.
• Vzhľadom na fakt, že rezervačná zmluva podpisom dvoch zúčastnených strán nadobúda právny charakter, je ideálne všetky otázky adresovať na odborníkov z oblasti práva a advokácie.
• Zastávam názor, že rezervačná zmluva by mala byť podrobná. Mala by obsahovať nielen podstatné náležitosti budúcej kúpnej zmluvy ale riešiť aj ďalšie, pre zmluvné strany, dôležité podmienky. Univerzálny vzor rezervačnej zmluvy neexistuje. Internetové prehliadače sú plné vzorov rezervačných zmlúv pre rôzne typy nehnuteľností, netreba sa však na 100% spoliehať.

Zjednodušený Vzor Dvojstrannej Rezervačnej Zmluvy

Na základe predchádzajúcich informácií je nižšie uvedený zjednodušený vzor dvojstrannej rezervačnej zmluvy. Tento vzor slúži len pre lepšie predstavenie si zmluvy.

(Tu by nasledoval vzor zmluvy, ale vzhľadom na obmedzený rozsah odpovede nie je možné ho tu uviesť. Odporúčam vyhľadať si vzor zmluvy u právnika alebo na internete a prispôsobiť ho vašim konkrétnym potrebám.)

tags: #rezervacna #zmluva #trojstranna #zmluva #vzor