Rozšírenie predmetu podnikania: Prenájom nehnuteľností a podmienky s tým spojené

Rozšírenie predmetu podnikania je bežný jav, s ktorým sa podnikatelia stretávajú pri raste a rozvoji svojich spoločností. Mnohí podnikatelia postupne rozširujú svoje podnikanie o nové služby a spúšťajú nové projekty, ktoré nemusia priamo súvisieť s pôvodným podnikateľským zámerom. Pred spustením nového projektu je preto dôležité zvážiť rozšírenie predmetov podnikania, požiadať o vydanie príslušných oprávnení a zapísať túto zmenu do obchodného registra. V opačnom prípade hrozia sankcie.

Dôležitosť zápisu rozšírenia predmetu podnikania do obchodného registra

Rozšírenie predmetov podnikania je jednou z najčastejšie zapisovaných zmien do obchodného registra. Mnohí podnikatelia si myslia, že pod živnosť „maloobchod a veľkoobchod“ môžu zahrnúť všetky svoje aktivity a projekty. Rozšírenie predmetov podnikania spoločnosti považujú za zbytočnú záležitosť až do momentu, kedy na nich napr. konkurencia podá trestné oznámenie za neoprávnené podnikanie alebo ich navštívi kontrola z daňového či živnostenského úradu.

Napríklad, ak by ste začali ako predajňa kopírovacích zariadení s predmetom podnikania "malo- a veľkoobchod" a časom by ste sa rozhodli využiť predajňu aj ako miesto, kde by si klienti mohli zariadenia vyskúšať, prípadne by ste im začali poskytovať kopírovacie služby alebo tlačiť dokumenty, bez zápisu nového predmetu podnikania - kopírovacie a rozmnožovacie služby - by to mohlo vyústiť až do trestného konania.

Ak by ste vykonávali vašu činnosť bez príslušného podnikateľského oprávnenia, môže vami vystavené faktúry vyhodiť daňový úrad vášmu odberateľovi z daňových nákladov.

Dodržiavanie povinností vyplývajúcich zo živnostenského zákona kontroluje príslušný okresný úrad; kontrolu vykonávajú zamestnanci živnostenského úradu - kontrolóri. V prípade, ak vykonávate činnosť, ktorá je voľnou živnosťou bez živnostenského oprávnenia, živnostenský úrad vám môže uložiť pokutu až do výšky 1.659,- €.

Prečítajte si tiež: Skvalitnenie programov UPSVaR

Rozšírenie predmetu podnikania o prenájom nehnuteľností

Vzhľadom na to, že v posledných rokoch sa predaju nehnuteľností darí, mnohí uvažujú nad tým, ako z tohto trendu profitovať. Jedným zo spôsobov môže byť sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností. Ak vaša spoločnosť nemá takýto predmet činnosti, je potrebné vykonať rozšírenie predmetu činnosti. Najskôr treba nový predmet ohlásiť na príslušnom živnostenskom úrade podľa okresu sídla vašej spoločnosti. Keď živnostenský úrad vydá osvedčenie o živnostenskom oprávnení, je potrebné zapísať túto novú živnosť do obchodného registra medzi doterajšie predmety činnosti. Až po tomto zápise môže vaša s.r.o. začať vykonávať túto činnosť.

Pri rozšírení o realitnú činnosť je situácia zložitejšia, nakoľko sa jedná o viazanú živnosť. Na to, aby živnostenský úrad pre vašu spoločnosť vydal osvedčenie, musí zodpovedný zástupca spĺňať určité podmienky.

Postup pri rozširovaní predmetu podnikania

Rozšírenie predmetu podnikania v s.r.o. sa zapisuje do obchodného registra SR. Predmet činnosti tvorí zoznam živností, na vykonávanie ktorých má spoločnosť s ručením obmedzeným oprávnenie. K rozšíreniu predmetu podnikania dochádza z dôvodov rozšírenia rozsahu poskytovaných služieb alebo pri zmene zámeru podnikania. Spoločnosť, ktorá sa rozhodne rozšíriť svoj predmet činnosti o živnosť, na ktorej vykonávanie doteraz nemala oprávnenie, musí najprv o tejto zmene rozhodnúť svojím najvyšším orgánom. Najvyšším orgánom je valné zhromaždenie. Zároveň musí rozhodnúť o zmene spoločenskej zmluvy/zakladateľskej listiny. Ďalším krokom je ohlásenie tejto skutočnosti živnostenskému úradu.

Rozšírenie predmetu podnikania v s.r.o. nie je možné vykonať, pokiaľ nie je vykonaná premena vkladov a základného imania na eurá. Na vydanie živnostenských listov budete potrebovať zápisnicu z valného zhromaždenia, ak sú v spoločnosti viacerí spoločníci/ rozhodnutie jedného spoločníka a žiadosť na vydanie živnostenských listov (ohlásenie živností). Jedna voľná živnosť Vás bude stáť 5 €. Pri elektronickom podaní žiadosti, ktorá je podpísaná elektronickým podpisom je vydanie voľných živností bezplatné. Po ohlásení živností získate živnostenské listy. Keď máte v ruke živnostenské listy môžete pristúpiť k ďalšiemu kroku, k zápisu rozšírenia predmetu činnosti s.r.o. do obchodného registra. K zápisu do Obchodného registra budete potrebovať zápisnicu z valného zhromaždenia/ rozhodnutie jediného spoločníka, vydané živnostenské listy a návrh na zápis rozšírenia predmetu podnikania s.r.o. do obchodného registra. Súdny poplatok spojený so zápisom rozšírenia predmetu činnosti s.r.o. do obchodného registra je vo výške 66 €, za osvedčenie pravosti podpisu na návrhu zaplatíte notársky poplatok vo výške 2 €. V prípade elektronického podania sa súdny poplatok znižuje o polovicu, na 33 € a listiny stačí oskenovať, nie sú potrebné notársky overené fotokópie, ani podpisovať listiny vo viacerých vyhotoveniach.

Treba dbať na to, akú činnosť spoločnosť vykonáva a na akú činnosť má oprávnenie. Za zle zapísané živnosti hrozia pokuty aj tresty.

Prečítajte si tiež: Záujem dieťaťa pri striedavej starostlivosti

Krok za krokom: Ako rozšíriť predmet podnikania

1. Rozhodnutie o rozšírení a zmena spoločenskej zmluvy: Najprv eseročka rozhodne o rozšírení predmetu podnikania a o zmene spoločenskej zmluvy. V prvom kroku je potrebné rozhodnúť o rozšírení predmetov podnikania a dať vypracovať príslušné dokumenty interne alebo externistom - špecialistom. Dokument, v ktorom sa rozhoduje o rozšírení predmetov podnikania je v prípade "jednoosobovej eseročky" rozhodnutie jediného spoločníka. V prípade firmy, ktorá má viac spoločníkov o tejto zmene rozhoduje valné zhromaždenie. Ďalšími dokumentmi, ktoré je potrebné vyhotoviť sú prezenčná listina pri viacerých spoločníkoch, úplné znenie zakladateľskej listiny/spoločenskej zmluvy a plnomocenstvo v prípade, ak zabezpečením tejto služby využijete služby inej spoločnosti. Podpisy na týchto dokumentoch nemusia byť úradne osvedčené.
2. Ohlásenie živnosti na živnostenskom úrade: Po vypracovaní a podpísaní všetkých dokumentov začína "úradná turistika". V prípade, ak rozširujete predmety podnikania o živnosti, je potrebné tieto predmety podnikania ohlásiť na živnostenskom úrade. Pri klasickom listinnom oznámení so všetkým, čo k tomu patrí - cesta na úrad a čakanie v rade - sú poplatky za vydanie osvedčenia o živnostenskom oprávnení nasledovné: za vydanie každej voľnej živnosti zaplatíte poplatok 5,- € a za vydanie viazanej, resp. remeselnej živnosti 15,- €. Elektronické ohlásenie je mimoriadne pohodlné, dá sa zrealizovať z domu či z kancelárie. Nevýhodou je potreba vlastniť zaručený elektronický podpis a niekoľko špecializovaných programov na prácu s ním. Odmenou je pre ohlasovateľa úspora na poplatkoch. Vydanie neobmedzeného počtu voľných živnosti je totiž zadarmo a za vydanie viazaných, resp. remeselných živností zaplatíte polovičný poplatok - 7,50 €. Ak sú všetky podmienky pre vydanie živnostenského oprávnenia splnené, živnostenský úrad má na vydanie živnostenských oprávnení lehotu troch pracovných dní odo dňa, keď mu ohlásenie živnosti a výpisy z registra trestov boli doručené. V prípade listinného ohlásenia si živnostenské oprávnenie môžete prevziať buď osobne alebo vám ich pošlú poštou. V prípade elektronického oznámenia vám živnostenský úrad najskôr pošle ich elektronickú verziu, s ktorou môžete okamžite "pracovať" a obratom podať návrh na zápis zmeny do obchodného registra elektronicky. Je mimoriadne dôležité skontrolovať, či vydané živnostenské oprávnenia majú identické znenie ako predmety podnikania uvedené v dokumentácii - rozhodnutie jediného spoločníka/valného zhromaždenia resp. v úplnom znení zakladateľskej listiny/spoločenskej zmluvy. Občas sa stáva, že živnostenský úrad vydá oprávnenia na prevádzkovanie živností v inom znení ako ste pôvodne požadovali, prípadne svoje zohrá ľudský faktor a stane sa preklep.
3. Podanie návrhu na zápis zmeny do obchodného registra: Po vydaní príslušného oprávnenia na nové predmety podnikania (napríklad živnostenského oprávnenia) podá s.r.o. návrh na zápis zmeny do obchodného registra. Po vydaní živnostenského resp. iného podnikateľského oprávnenia a kompletne podpísanej dokumentácie je na rade podanie návrhu na zápis zmeny do obchodného registra. Ten je možné opäť podať buď klasicky v listinnej podobe alebo elektronicky. Pri listinnom podaní je súdny poplatok 66,- € a samotný návrh ako aj všetky prílohy k návrhu musia byť podané minimálne v dvoch vyhotoveniach. V prípade elektronického podania návrhu je súdny poplatok opäť polovičný - teda 33,- €. Registrový súd má na zápis rozšírenia predmetov podnikania do obchodného registra a vydanie potvrdenia o vykonaní tejto zmeny lehotu 2 pracovné dni odo dňa podania návrhu na zápis v podateľni, ak podávame návrh v listinnej podobe. V praxi sa však najmä v Bratislave stáva, že vyšší súdny úradníci si túto lehotu predĺžia o ďalších 10 až 20 dní. V prípade rozšírenia predmetov podnikania o živnosti vás však predĺžená lehota nemusí až tak trápiť, nakoľko ako sme si vysvetlili vyššie - zápis tejto zmeny má len potvrdzujúci - deklaratórny účinok, teda v zapisovaných predmetoch podnikania môžete podnikať aj keď ešte nebudú zapísané v OR.
4. Oznámenie zmeny na daňovom úrade: Po tom, čo je rozšírenie predmetov podnikania úspešne zapísané do obchodného registra, zostáva vám posledná povinnosť. Ohlásiť túto zmenu na daňovom úrade. Ohlásenie tejto zmeny je bez poplatku a až donedávna sa realizovali v listinnej, resp. v elektronickej podobe (ak bola spoločnosť platiteľom DPH) do podateľne príslušného daňového úradu.

Dôležité upozornenia

• Spoločnosť, ktorá je už zapísaná v obchodnom registri môže v nových predmetoch činnosti začať podnikať ihneď po tom, čo jej oprávnenie vydá príslušný úrad.
• Ak ide o nové predmety podnikania, ktoré sú živnosťami, oprávnenie podnikať zvyčajne vzniká už ohlásením na živnostenskom úrade. Zápis v obchodnom registri je až následný a nie je kľúčový.
• Vykonanie zápisu do obchodného registra je zvyčajne potrebné oznámiť úradu, ktorý oprávnenie vydal, s výnimkou živnostenského úradu, kde táto povinnosť už neexistuje. Oznámenie na iné úrady závisí od charakteru predmetu podnikania a osobitostí podnikania.
• Pri dopĺňaní predmetov podnikania do spoločnosti s ručením obmedzeným sú podnikatelia vždy povinní postupovať zákonom predpísaným spôsobom.
• Rozšírenie predmetov podnikania spoločnosti s ručením obmedzením (s.r.o.) nemožno v Obchodnom registri SR zapísať, pokiaľ nie je v obchodnom registri zapísaná premena vkladov a základného imania na eurá.
• Zároveň musia mať podnikatelia zapísané v Obchodnom registri SR identifikačné údaje v zmysle platnej a účinnej legislatívy.

Poľnohospodárstvo a lesníctvo

Rozšírenie predmetu podnikania o poľnohospodárstvo a lesníctvo nie je živnosťou. Ak chcete do obchodného registra zapísať poľnohospodársku prvovýrobu, žiadne povolenie sa nevyžaduje - stačí ho uviesť v zakladateľskom dokumente a v návrhu na zápis do obchodného registra.

Prenájom nehnuteľností a živnosť

Všeobecný občiansko-právny princíp súkromného práva, týkajúci sa voľného nakladania fyzických a právnických osôb s majetkom v ich vlastníctve, a tým aj možnosti tento majetok prenajať, je prelomený verejnoprávnou úpravou zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom oprávnení (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov, ktorá vyžaduje na prenájom nehnuteľnosti splniť a vo väčšine prípadov aj preukázať autorizovanému orgánu splnenie viacerých podmienok a povinností. Nejde pritom o úpravu, ktorá reguluje prenajímanie akejkoľvek nehnuteľnosti. Nejde pritom ani o úpravu, ktorá reguluje prenajímanie nehnuteľností jednotným spôsobom. Podmienky a spôsob regulácie závisia od viacerých okolností, ktoré vyžadujú od prenajímajúcich osôb diferencovaný postup.

Zákon č. 455/1991 Zb. o živnostenskom oprávnení (živnostenský zákon) v zneníneskorších predpisov (ďalej živnostenský zákon) vychádza z úpravy (§ 4 ods. 1), podľa ktorej ak fyzická osoba alebo právnická osoba prenajíma nehnuteľnosti, bytové a nebytové priestory tretím osobám a súčasne popri prenájme poskytuje aj iné ako základné služby, táto činnosť má charakter podnikateľskej činnosti, na vykonávanie ktorej je potrebné osobitné živnostenské oprávnenie.

Základnými službami treba rozumieť taký okruh služieb, ktoré zabezpečujú (podmieňujú) možnosť ich riadneho užívania nájomcom.Takýmito službami možno v praxi rozumieť dodávku tepla a teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz tuhého komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody alebo odvoz splaškov, kominárske služby, upratovanie spoločných priestorov a pod.

Za poskytovanie doplnkovej služby, ktorá nemá charakter služby podmieňujúcej možnosť riadneho užívania prenajímaných bytových alebo nebytových priestorov, ale ktorá svojím charakterom súvisí s prenajímaným priestorom tým, že smeruje k vylepšeniu podmienok užívania predmetu zmluvy o nájme bytového alebo nebytového priestoru, treba považovať aj poskytovanie vybavenia prenajímaných (holo)priestorov vnútorným zariadením.

Prečítajte si tiež: Osoby so zdravotným postihnutím a práca

V právnom rámci živnostenského zákona pre prenajímateľa nehnuteľnosti alebo jej časti v kladnom prípade nepostačuje iba živnostenské oprávnenie na prenájom prenajímaných priestorov (nehnuteľnosti). V uvedenej spojitosti treba osobitne upozorniť, že súčasťou rozsahu živnostenského oprávnenia na prenajímanie nehnuteľností nie je (aj) oprávnenie na možné vykonávanie iných ako základných služieb spojených s prenájmom dotknutej nehnuteľnosti.

V aplikačnej praxi sa možno veľmi často stretnúť s prípadmi znenia predmetov podnikania „Prenajímanie nehnuteľností s poskytovaním doplnkových služieb“ alebo „Prenájom nehnuteľností spojený s poskytovaním iných než základných služieb spojených s prenájmom“. Obsah tohto označenia vyjadruje zámer prenajímateľa nehnuteľnosti vykonávať prenájom príslušných bytových a nebytových priestorov alebo iných nehnuteľností podnikateľským spôsobom.

Realitná činnosť ako viazaná živnosť

Sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností (realitná činnosť) je viazanou živnosťou. Jej obsahom je sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností. Nejde teda o samotný predaj/kúpu alebo prenájom ale o sprostredkovanie takéhoto obchodu.

Od 1. februára 2020 sa zmenili podmienky na jej získanie. Pribudla povinnosť absolvovať odbornú skúšku.

tags: #rozšírenie #predmetu #podnikania #prenájom #nehnuteľností #podmienky