Predkupné Právo Spoluvlastníkov Nehnuteľností: Komplexný Priehľad do Zákona

Spoluvlastníctvo nehnuteľnosti prináša so sebou špecifické práva a povinnosti, medzi ktoré patrí aj predkupné právo. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na predkupné právo spoluvlastníkov nehnuteľností v zmysle slovenského práva, s dôrazom na Občiansky zákonník a súvisiacu judikatúru. Cieľom je zrozumiteľne vysvetliť, ako predkupné právo funguje, kedy vzniká, aké sú jeho obmedzenia a ako postupovať pri jeho uplatňovaní alebo porušení.

Úvod do Podielového Spoluvlastníctva

Podielové spoluvlastníctvo, upravené v § 137 a nasl. Občianskeho zákonníka, je charakterizované podielovosťou, kde podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké. Každý podielnik má právo so svojím podielom nakladať, teda ho aj predať, darovať alebo inak previesť.

Zákonné Predkupné Právo Spoluvlastníkov (§ 140 OZ)

Ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka (OZ) zakotvuje zákonné predkupné právo spoluvlastníkov. Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117 OZ). Cieľom tohto pravidla je zabrániť vstupu neznámych osôb do spoluvlastníckeho vzťahu bez súhlasu existujúcich spoluvlastníkov.

Kto je Blízka Osoba?

Definícia blízkej osoby je uvedená v § 116 OZ: "Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu." V prípade prevodu podielu blízkej osobe, predkupné právo ostatných spoluvlastníkov nevzniká.

Aplikácia Všeobecných Ustanovení o Predkupnom Práve

Na predkupné právo vyplývajúce z ust. § 140 OZ, tak ako to uvádza aj uznesenie NS SR z 23.5.2012 sp. zn. 6 Cdo 115/2011 "z hľadiska obsahu, účinkov a výkonu treba aplikovať (uplatnením analógie legis - § 853 OZ) všeobecnú úpravu o predkupnom práve zaradenú do ôsmej časti druhej hlavy druhého oddielu Občianskeho zákonníka, t.j. ust. § 602 až § 606.

Prečítajte si tiež: Ako vydržať spoluvlastnícky podiel

Povinnosti Spoluvlastníka Pri Prevode Podielu

Spoluvlastník, ktorý chce previesť svoj spoluvlastnícky podiel na inú osobu ako na blízku osobu, je povinný ho najskôr ponúknuť na kúpu všetkým ostatným spoluvlastníkom. Táto ponuka musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých má byť kúpna zmluva uzavretá, t. j. predmet kúpy (v danom prípade spoluvlastnícky podiel), ako aj kúpnu cenu. Ak ide o nehnuteľnosť, ponuka musí mať písomnú formu (§ 605 OZ).

Náležitosti Ponuky na Odkúpenie Podielu

Správna ponuka by mala byť písomná a mala by obsahovať všetky podmienky, za ktorých povinný spoluvlastník ponúka svoj podiel na predaj (predmet kúpy, kúpnu cenu, spôsob úhrady kúpnej ceny, splatnosť kúpnej ceny, zriadenie vecného bremena a pod.). Ďalšou povinnou náležitosťou ponuky bez ktorej by nebola platná, je stanovenie lehoty na jej prijatie. Dĺžku lehoty na prijatie ponuky ako aj ostatné náležitosti ponuky si určí povinný spoluvlastník. Pri jej určení je však viazaný zákonom stanovenou lehotou: minimálne 8 dní (pri hnuteľných veciach) a minimálne 2 mesiace (pri nehnuteľných veciach).

Ako Postupovať, Ak Adresa Oprávneného Spoluvlastníka Nie je Známa?

Keď sa oprávnenému spoluvlastníkovi ponúka na predaj nehnuteľnosť, väčšinou je jeho adresa uvedená na liste vlastníctva danej nehnuteľnosti. V prípade ak však jeho adresa z nejakého dôvodu známa nie je, je možné mu ustanoviť opatrovníka v mysle § 29 OZ.

Dôsledky Porušenia Predkupného Práva

Porušenie povinnosti ponúknuť spoluvlastnícky podiel ostatným spoluvlastníkom má niekoľko právnych následkov.

Relatívna Neplatnosť Právneho Úkonu (§ 40a OZ)

Oprávnený podielový spoluvlastník sa môže domáhať vyslovenia relatívnej neplatnosti právneho úkonu (uzatvorenia kúpnej zmluvy medzi povinným podielovým spoluvlastníkom a novým nadobúdateľom, ktorý nebol blízkou osobou povinného spoluvlastníka) v zmysle § 40a OZ. To znamená, že právny úkon sa považuje za platný až dovtedy, kým sa dotknutá osoba nedovolá neplatnosti, t. j. kým nepodá na súd žalobu o určenie neplatnosti.

Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca vyplatením bývalého partnera z nehnuteľnosti.

Právo na Kúpu Nehnuteľnosti od Nadobúdateľa

Oprávnený podielový spoluvlastník sa môže domáhať aby mu nový nadobúdateľ ponúkol nehnuteľnosť na predaj, formou výzvy. Novému nadobúdateľovi vzniká v zmysle § 603 ods. 3 OZ povinnosť predať oprávnenému spoluvlastníkovi nehnuteľnosť na predaj za rovnakých podmienok za akých si ju kúpil od povinného spoluvlastníka. V prípade, ak nový nadobúdateľ oprávnenému spoluvlastníkovi, nehnuteľnosť v zmysle obdržanej výzvy neponúkne na predaj v zmysle predchádzajúcej vety, oprávnený spoluvlastník sa môže obrátiť na súd a domáhať sa, aby bol prejav vôle nového nadobúdateľa nahradený súdnym rozhodnutím.

Vzdanie sa Predkupného Práva

Spoluvlastník sa môže svojho predkupného práva vzdať. Vzdanie sa predkupného práva odporúčame urobiť písomne, aby bolo jasné, že ste sa svojho práva vzdali. V písomnom vyhlásení uveďte, že ste boli oboznámený s podmienkami predaja podielu a že sa predkupného práva vzdávate v prospech konkrétnej tretej osoby, ktorá má podiel nadobudnúť. Vyhlásenie môžete adresovať priamo spoluvlastníkovi, ktorý predáva svoj podiel.

Cena Podielu a Obchádzanie Predkupného Práva

Ak predávajúci úmyselne stanoví cenu podielu na prístupovej ceste neprimerane vysoko (napríklad 100 m² za 40 000 €), môže ísť o obchádzanie zákona s cieľom znemožniť výkon predkupného práva. Podľa ustálenej judikatúry aj komentárov k Občianskemu zákonníku, ak je cena zjavne neprimeraná a účelom je obísť predkupné právo, takýto právny úkon môže byť považovaný za neplatný podľa § 39 Občianskeho zákonníka (neplatnosť pre rozpor so zákonom alebo obchádzanie zákona).

Predkupné Právo a Darovanie Podielu

V otázke uplatnenia predkupného práva pri bezodplatnom darovaní spoluvlastníckeho podielu nie je odborná verejnosť ani rozhodovacia prax súdov jednotná. Slovenská odborná literatúra (Fekete, I.: Občiansky zákonník 1. Veľký komentár, Bratislava: Eurokódex 2011) zas uvádza: “Ustanovenie § 140 OZ, ktoré upravuje nakladanie spoluvlastníka so svojím podielom na veci, je treba v súvislosti s ustanovením § 602 ods. Rozdielny právny názor v porovnaní so slovenskými súdmi zastávajú rozhodnutia českých súdov, ktoré dávajú ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka do súvislosti s ustanovením § 602 ods.

Zmluvné Predkupné Právo

Občiansky zákonník umožňuje aj dohodnutie zmluvného predkupného práva (§ 602 a nasl. OZ). Rozdiel medzi dvoma formami spočíva v tom, že kým zmluvné predkupné právo sa viaže na osobu konkrétneho spoluvlastníka, zákonné predkupné právo je spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Ako získať podiel, ak spoluvlastníka nemožno nájsť

Predkupné Právo a Kataster Nehnuteľností

Spoluvlastník má právo na sprístupnenie údajov katastra nehnuteľností, resp. údajov, ktoré majú orgány štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností k dispozícii, a to konkrétne na sprístupnenie listín zo zbierky listín katastra nehnuteľností. Spoluvlastník má právo na sprístupnenie aj takej zmluvy, ktorá bola uzatvorená predtým, ako sa sám stal podielovým spoluvlastníkom dotknutej nehnuteľnosti, pokiaľ touto zmluvou mohlo byť porušené predkupné právo jeho právneho predchodcu a nejde o darovaciu zmluvu.

tags: #spoluvlastník #predkupné #právo #nehnuteľnosti #zákon