Daň z predaja nehnuteľnosti a štátny príspevok: Komplexný prehľad

Predaj nehnuteľnosti je významný finančný krok, ktorý so sebou prináša daňové povinnosti a potenciálne nároky na štátne príspevky. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o zdaňovaní príjmu z predaja nehnuteľnosti a o daňovom bonuse na zaplatené úroky z úveru na bývanie (predtým známy ako hypotéka pre mladých). Cieľom je poskytnúť jasné a zrozumiteľné informácie pre širokú verejnosť, od bežných občanov až po odborníkov v oblasti financií a realít.

Zdaňovanie príjmu z predaja nehnuteľnosti

Príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha dani z príjmu fyzických osôb. Existujú však prípady, kedy je takýto príjem od dane oslobodený, ak sú splnené určité podmienky. Tieto podmienky sa líšia v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti (kúpou, darovaním alebo dedičstvom).

Moment nadobudnutia nehnuteľnosti

Dôležitým faktorom je moment nadobudnutia nehnuteľnosti, ktorý sa určuje nasledovne:

• Kúpou: Deň zápisu návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.
• Dedením: Termín smrti poručiteľa.
• Rozhodnutím štátneho orgánu: Deň určený v rozhodnutí.

Oslobodenie od dane

Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ZDP), príjem z predaja bytu je oslobodený od dane po uplynutí piatich rokov odo dňa jeho nadobudnutia.

Špecifické prípady:

• Obchodný majetok: Ak bol byt zahrnutý v obchodnom majetku, príjem z jeho predaja je oslobodený od dane len v prípade, ak uplynulo päť rokov odo dňa jeho vyradenia z obchodného majetku.
• Rodinný dom s pozemkom: Pri predaji rodinného domu s pozemkom sa podmienky pre oslobodenie od dane skúmajú osobitne pre pozemok a rodinný dom.

Príklad: Ak niekto nadobudol pozemok v novembri 2017 a rodinný dom postavený na ňom bol skolaudovaný v januári 2020, pri predaji sa posudzuje dátum nadobudnutia pozemku a dátum kolaudácie domu oddelene.

Prečítajte si tiež: Štátny príspevok na bývanie a refinancovanie

Zdanenie príjmu

Ak nie sú splnené podmienky pre oslobodenie od dane, príjem z predaja nehnuteľnosti sa zdaňuje sadzbou 19%. Daňovník je povinný podať daňové priznanie a príjem zdaniť.

Výdavky pri predaji nehnuteľnosti

Pri zdaňovaní príjmu z predaja nehnuteľnosti si daňovník môže uplatniť vzniknuté náklady, ktoré vymedzuje § 8 ods. 5 ZDP. Medzi tieto náklady patria:

• Náklady na obstaranie nehnuteľnosti (kúpna cena, všeobecná hodnota majetku pri dedení, obstarávacia cena darcu, zostatková cena pri majetku zaradenom v obchodnom majetku).
• Náklady na technické zhodnotenie, úpravu a údržbu nehnuteľnosti.
• Úroky z hypotekárneho alebo stavebného úveru.
• Náklady za služby realitnej kancelárie.

Špecifický prípad - Byt zaradený v obchodnom majetku:

Ako výdavok k príjmu z predaja bytu zaradeného v obchodnom majetku sa neuplatňuje kúpna cena, ale zostatková cena podľa § 25 ods. 3 ZDP. Zostatková cena je rozdiel medzi vstupnou cenou (kúpna cena) a celkovou výškou odpisov z bytu zahrnutou do daňových výdavkov.

Predaj nehnuteľnosti nerezidentom Slovenskej republiky

Predaj nehnuteľnosti nerezidentom Slovenskej republiky má osobitné podmienky. Zdanenie príjmov sa riadi zákonom o dani z príjmov a článkom "Zisky zo scudzenia majetku" v príslušnej zmluve o zamedzení dvojitého zdanenia (ak existuje).

• Rezidenti EÚ/EHP: Svoju daňovú povinnosť si vysporiadajú na území Slovenska po skončení zdaňovacieho obdobia.
• Nerezidenti mimo EÚ/EHP: Slovenský platiteľ príjmu je povinný z vyplácaného príjmu zraziť preddavok na zabezpečenie dane, ak príjmy nie sú oslobodené od dane.

Dodatočné daňové priznanie

Podľa § 16 ods. 2 daňového poriadku, ak daňovník po uplynutí lehoty na podanie daňového priznania zistí, že jeho daň má byť vyššia, je povinný podať dodatočné daňové priznanie do konca mesiaca nasledujúceho po zistení tejto skutočnosti. V tlačive daňového priznania uvedie dátum zistenia skutočnosti.

Prečítajte si tiež: Štátny príspevok na pobyt pre schizofrenikov

Daňový bonus na zaplatené úroky z úveru na bývanie

Daňový bonus na zaplatené úroky z úveru na bývanie (predtým známy ako hypotéka pre mladých) je daňová úľava, ktorá má uľahčiť prístup k vlastnému bývaniu.

Podmienky pre získanie daňového bonusu

• Účel úveru: Úver musí byť účelový, určený na kúpu bytu alebo domu, výstavbu nehnuteľnosti alebo jej časti, alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti.
• Doba trvania: Nárok na daňový bonus si môžete uplatniť od mesiaca, v ktorom sa začalo úročenie úveru, počas 5 po sebe nasledujúcich rokov.
• Výška daňového bonusu: Daňový bonus sa vypočíta ako 50 % zo zaplatených úrokov v príslušnom zdaňovacom období, maximálne do výšky dane vypočítanej za príslušné zdaňovacie obdobie zníženej o daňový bonus na dieťa.
• Dlžník: Daňový bonus si môže uplatniť len daňovník, ktorý je v zmluve o úvere uvedený ako dlžník.

Ako si uplatniť daňový bonus

• Zamestnanec: Zamestnávateľ vykoná ročné zúčtovanie preddavkov na daň z príjmov zo závislej činnosti.
• Fyzická osoba, ktorá si podáva daňové priznanie: Požiada o vyplatenie rozdielu daňový úrad.

Podmienky pre zmluvy o úvere uzatvorené do 31.12.2023

• Príjem: Priemerný hrubý mesačný príjem za predchádzajúci rok (rok predchádzajúci roku, kedy ste uzavreli zmluvu o úvere) nesmie presiahnuť 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v hospodárstve SR (1 695,20 EUR).
• Vek: K dátumu podania žiadosti o úver nesmiete byť starší ako 35 rokov.

Podmienky pre zmluvy o úvere uzatvorené od 1.1.2024

• Príjem: Priemerný hrubý mesačný príjem za kalendárny rok predchádzajúci kalendárnemu roku, v ktorom uzavriete zmluvu o úvere na bývanie, nesmie presiahnuť 1,6-násobok priemernej mzdy zamestnanca v hospodárstve SR (2 288 EUR). Pri dvojici žiadateľov je to 4 576 EUR.
• Spoludlžník: Ak je na úvere spoludlžník, vekovú podmienku musí spĺňať aj on. Spoludlžník nemá nárok na vlastný daňový bonus.

Dôležité informácie

• Potvrdenie o zaplatených úrokoch: Banky vystavujú klientom potvrdenie o výške zaplatených úrokoch, ktoré je potrebné predložiť zamestnávateľovi alebo účtovníčke.
• Spoludlžník: Ak figurujete ako spoludlžník na zmluve o úvere, z ktorej si dlžník uplatňuje daňový bonus, vám už na uplatnenie tohto bonusu nárok nevzniká.
• Hypotéka pre mladých: Niektoré banky ponúkajú produkt s názvom hypotéka pre mladých, čo je hypotekárny úver s daňovým bonusom.

Príklady a otázky

• Otázka: Daňovník podal žiadosť o úver dňa 24.6.2023. V tento deň dosiahol 36 rokov veku. Odpoveď: Nemá nárok na daňový bonus, pretože prekročil vekovú hranicu.
• Otázka: Daňovník (dlžník) podal spolu so svojou manželkou (spoludlžníčkou) žiadosť o úver dňa 24.6.2023. Manželka v deň podania žiadosti ešte nedovŕšila 18 rokov veku. Odpoveď: Nemá nárok na daňový bonus, pretože spoludlžník nespĺňa vekovú podmienku.
• Otázka: Daňovník uzatvoril zmluvu o úvere dňa 24.6.2023. Ku dňu uzatvorenia zmluvy spĺňal aj podmienku veku, aj podmienku priemerného mesačného zárobku v roku 2022 menej ako 1 695,20 eura. Odpoveď: Áno, podmienka výšky príjmu sa preveruje iba raz, a to k dátumu uzatvorenia zmluvy o úvere na bývanie a považuje sa za splnenú počas piatich rokov uplatňovania daňového bonusu na zaplatené úroky.
• Otázka: Daňovník ako dlžník uzatvoril v roku 2023 zmluvu o úvere na bývanie spolu s ďalším spoludlžníkom. Obidvaja spĺňajú podmienku veku. Priemerný mesačný príjem daňovníka (dlžníka) za rok 2022 bol 1 728 eur. Priemerný mesačný príjem spoludlžníka za rok 2022 bol 824 eur. Odpoveď: Áno môže, nakoľko súčet priemerných mesačných príjmov spolu za dlžníka a spoludlžníka nepresiahol sumu 3 390,40 eura (2 x 1 695,20).
• Otázka: Daňovník si uplatnil za rok 2023 a v roku 2024 daňový bonus na zaplatené úroky z úveru na bývanie (v roku 2023 začalo úročenie úveru). V roku 2025 banka uskutočnila predaj nehnuteľnosti dražbou, čím došlo k predčasnému ukončeniu úverovej zmluvy a k splateniu úveru. Odpoveď: Nie, daňovník predčasným splatením úveru nestráca nárok na už uplatnený daňový bonus v roku 2023, 2024.

DPH pri predaji nehnuteľnosti firmou

Ak firma vlastní nehnuteľnosť viac ako 5 rokov a rozhodne sa ju predať, predaj je oslobodený od DPH. Platiteľ (predajca) sa však môže rozhodnúť, že toto dodanie nebude oslobodené od DPH a pri predaji uplatní DPH. Ak však DPH neodvedie do štátneho rozpočtu a bude naňho vyhlásený konkurz, vznikajú otázky ohľadom zodpovednosti a sankcií.

V tomto prípade je dôležité, či kupujúci vedel o skutočnosti, že predávajúci neodvedie DPH daňovému úradu. Ak kupujúci nevedel a má daňový doklad s vyčíslenou DPH, situácia je zložitejšia. Vinným je predávajúci, ktorý neodviedol DPH. Voči nemu budú vyvodené prípadné sankcie. Poškodený môže byť štát (ak nedostane DPH) a potenciálne aj kupujúci, ak mu nebude uznaný odpočet DPH.

Prečítajte si tiež: Príspevok pre zamestnancov mimo obce

tags: #statny #prispevok #a #dan #za #predaj