Súdny poplatok a znalecký posudok pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosti

Článok sa zaoberá problematikou súdneho poplatku pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosti, s dôrazom na potrebu znaleckého posudku a faktory ovplyvňujúce jeho cenu.

Súdny poplatok pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva

Pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosti je potrebné uhradiť súdny poplatok. Súd vás vyzve, aby ste určili cenu nehnuteľnosti a podložili to nejakým dokladom. Obyčajne stačí z internetu doklad o porovnateľnej nehnuteľnosti v danej lokalite, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Súd môže určiť cenu nehnuteľnosti aj odhadom a podľa toho vyrúbiť súdny poplatok.

Súdny poplatok je plnením, ktoré platí účastník konania pred začatím súdneho konania alebo po jeho skončení. Zo zákona sú oslobodené niektoré súdne konania. To, že sú oslobodené zo zákona znamená, že v nich súd nevyrubuje žiadne poplatky a účastník takéhoto konania nemusí žiadať o oslobodenie osobitnou žiadosťou. Od poplatku je oslobodený aj ten, komu bol priznaný nárok na poskytnutie právnej pomoci podľa osobitného predpisu. Ak je sadzba poplatku ustanovená za konanie, rozumie sa tým konanie na jednej inštancii. Poplatok podľa rovnakej sadzby sa vyberá aj v odvolacom konaní vo veci samej. Ak sa na vás nevzťahuje žiadne z tzv.

Z ceny (z úhrady) predmetu konania alebo z hodnoty predmetu sporu. Ak nemožno predmet konania oceniť peniazmi.

Znalecký posudok nehnuteľnosti

Znalecký posudok je odborný dokument, ktorý stanovuje hodnotu nehnuteľnosti. Je kľúčový pri kúpe nehnuteľnosti, žiadosti o hypotéku, refinancovaní úveru alebo pri vyporiadaní majetku. Predávajúci často nadhodnotí cenu nehnuteľnosti, preto je dobré a v zmysle regulácie potrebné predložiť banke aktuálny znalecký posudok, ktorý určí hodnotu nehnuteľnosti. Ten zároveň patrí k hlavným dokladom, podľa ktorých sa posudzuje výška hypotéky.

Prečítajte si tiež: Riziká príspevkov online

Potreba znaleckého posudku pri podaní žaloby

Otázkou zostáva, či je znalecký posudok potrebný už pri podaní žaloby o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Odpoveď závisí od konkrétnych okolností prípadu a požiadaviek súdu. V niektorých prípadoch môže súd vyžadovať predloženie znaleckého posudku už pri podaní žaloby, aby mal k dispozícii relevantné informácie o hodnote nehnuteľnosti. V iných prípadoch môže súd vyzvať účastníkov konania na predloženie znaleckého posudku až v priebehu konania.

Ako postupovať, ak súd nevyžaduje znalecký posudok pri podaní žaloby?

Ak súd nevyžaduje znalecký posudok pri podaní žaloby, súdny poplatok sa vypočítava z hodnoty nehnuteľnosti určenej na základe iných dokladov, napríklad dokladu o porovnateľnej nehnuteľnosti v danej lokalite. Súd môže určiť cenu nehnuteľnosti aj odhadom.

Cena znaleckého posudku

Cena za znalecký posudok na nehnuteľnosť sa odvíja od viacerých faktorov a tiež sa riadi aj vyhláškou Ministerstva spravodlivosti SR č. 491/2004 Z. z. Vo všeobecnosti za znalecký posudok na ohodnotenie nehnutelnosti zaplatíte 150 až 400 EUR. Závisí to však aj od vzájomnej dohody znalca a objednávateľa, tzn. klienta.

Faktory ovplyvňujúce cenu znaleckého posudku

Cenu znaleckého posudku ovplyvňuje niekoľko faktorov:

• Rýchlosť vypracovania: Expresné vypracovanie posudku môže zvýšiť jeho cenu.
• Lokalita nehnuteľnosti: Nehnuteľnosti v lukratívnych lokalitách môžu mať drahšie posudky.
• Druh nehnuteľnosti: Ohodnotenie bytu je zvyčajne lacnejšie ako ohodnotenie rodinného domu.
• Rozsah príslušenstva: Príslušenstvo k nehnuteľnosti (napr. garáž, pozemok) môže ovplyvniť cenu posudku.
• Zložitosť prípadu: Špecifické prípady (napr. rozostavané stavby) môžu vyžadovať rozsiahlejšie posúdenie a vyššiu cenu.

Platnosť znaleckého posudku

Platnosť znaleckého posudku, ktorým sa určí hodnota nehnuteľnosti, nie je nikde presne určená, preto sa odvíja od účelu, na ktorý sa použije. Na účely záložného práva banky väčšinou akceptujú znalecké posudky 12 mesiacov od dátumu obhliadky nehnuteľnosti. V individuálnych prípadoch, ak ide o refinancovanie existujúceho úveru, môžu byť aj staršieho vypracovania, napr. 7 rokov.

Prečítajte si tiež: Humanitárne víza a rozhodnutie ESD

Kto je znalec?

Legálna (zákonná) definícia pojmu znalec na účely právneho poriadku Slovenskej republiky je obsiahnutá v ustanovení § 2 ods. 1 zákona č. 382/2004 Z. z. b) nezapísaná v tomto zozname, ak je ustanovená za znalca, prekladateľa alebo tlmočníka podľa § 15 ZZTP (tzv. Znalec podľa písm. Znalec podľa písm.

Legálnu (zákonnú) definíciu pojmu znalecká činnosť obsahuje ustanovenie § 16 ods. podľa ktorého znalecká činnosť je špecializovaná odborná činnosť vykonávaná za podmienok ustanovených v ZZTP znalcami pre zadávateľa.

Faktory ovplyvňujúce hodnotu nehnuteľnosti v znaleckom posudku

Pri ohodnocovaní nehnuteľnosti znalec berie do úvahy rôzne faktory, ktoré ovplyvňujú jej hodnotu. Medzi najdôležitejšie patria:

• Lokalita: Poloha nehnuteľnosti je jedným z najvýznamnejších faktorov. Ceny nehnuteľností sú vyššie vo väčších mestách a v lukratívnych lokalitách. Znalec zohľadňuje typ zástavby v okolí, skladbu obyvateľstva, infraštruktúru a dostupnosť.
• Typ nehnuteľnosti: Hodnota bytu sa líši od hodnoty rodinného domu alebo pozemku.
• Stav nehnuteľnosti: Znalec hodnotí vek budovy, jej technický stav a opotrebenie. Zohľadňuje sa aj prípadná rekonštrukcia.
• Výmera a dispozícia: Rozloha nehnuteľnosti a jej vnútorné usporiadanie majú vplyv na jej hodnotu.
• Občianska vybavenosť: Dostupnosť obchodov, služieb, škôl a zdravotníckych zariadení v okolí nehnuteľnosti zvyšuje jej hodnotu.
• Príslušenstvo: Garáž, záhrada alebo iné príslušenstvo zvyšujú hodnotu nehnuteľnosti.
• Orientácia na svetové strany: Orientácia nehnuteľnosti na svetové strany môže ovplyvniť jej hodnotu.
• Konfigurácia terénu: Pri pozemkoch sa berie do úvahy aj konfigurácia terénu.
• Pripravenosť inžinierskych sietí: Dostupnosť inžinierskych sietí (voda, elektrina, plyn, kanalizácia) zvyšuje hodnotu nehnuteľnosti.
• Doprava: Dostupnosť verejnej dopravy a napojenie na dopravnú infraštruktúru ovplyvňujú hodnotu nehnuteľnosti.
• Životné prostredie: Kvalita životného prostredia a blízkosť prírody môžu zvýšiť hodnotu nehnuteľnosti.
• Možnosti zmeny v zástavbe: Možnosti ďalšieho rozšírenia nehnuteľnosti alebo zmeny v zástavbe môžu ovplyvniť jej hodnotu.
• Pracovné možnosti a skladba obyvateľstva: Banky sa pri posudzovaní hodnoty nehnuteľnosti pozerajú aj na pracovné príležitosti v danom regióne a na skladbu obyvateľstva.

Metódy ohodnocovania nehnuteľností

V zmysle platných právnych predpisov výber metódy vykoná znalec. Avšak väčšina bánk požaduje použiť aspoň dve z nich, pričom metóda polohovej diferenciácie je povinná. Odporúčané priemerné koeficienty polohovej diferenciácie v tejto metóde však už nezodpovedajú súčasnému stavu trhu nehnuteľností na Slovensku. Markantné je to pri stanovovaní všeobecnej hodnoty pozemkov v malých obciach. Tu sa touto metódou už nedá stanoviť ich reálna všeobecná hodnota. Preto by mal znalecký posudok určite obsahovať aj porovnávaciu metódu, ktorá je najbližšie k realite, pretože používa podklady z aktuálneho stavu trhu s nehnuteľnosťami. Samozrejme, za podmienky, že znalec precízne použije príslušné porovnávacie faktory a má k dispozícii vhodné podklady (napríklad ponuky z realitných kancelárií, kúpne zmluvy a pod.). Pri pozemkoch je to jednoduchšie, pretože použité internetové ponuky sa dajú aj fyzicky obhliadnuť. Pri bytoch sa pri odhade nehnuteľnosti dá pracovať so zverejnenými opismi a fotografiami. Pri rodinných domoch nastáva komplikácia, lebo stavba sa nedá obhliadnuť zvnútra.

Dokumenty potrebné k znaleckému posudku

K vypracovaniu znaleckého posudku je potrebné predložiť určité dokumenty:

Prečítajte si tiež: Podmienky nároku na súdny poplatok

• List vlastníctva: Doklad o vlastníctve nehnuteľnosti.
• Kópia z katastrálnej mapy: Mapa s vyznačením polohy nehnuteľnosti.
• Geometrický plán: Potrebný napríklad pri pozemkoch, kde je potrebné zamerať parcely.
• Posledná zmluva o nadobudnutí bytu alebo nebytového priestoru: Dokument preukazujúci nadobudnutie nehnuteľnosti.
• Potvrdenie o veku bytového domu: Vystavuje správca bytového domu.
• Projektová dokumentácia: Pri novostavbách alebo rekonštrukciách.
• Znalecký posudok o stupni rozostavanosti: Pre zápis rozostavanej stavby alebo rozostavaného bytu do katastra nehnuteľností.

Znalecký posudok pre banku

Jednou z najdôležitejších podmienok pri žiadosti o úver je vyhotovený znalecký posudok bytu, rodinného domu či pozemku určeného na zastavanie. Banka ponúka pri bytoch na vybrané účely (napríklad údržba nehnuteľnosti, prípadne jej zmena alebo jej výstavba, prípadne aj pri bezúčelovom úvere) možnosť zabezpečenia znaleckého ohodnotenia nehnuteľnosti do 24 hodín. Kým inde by ste možno pri iných metódach čakali týždeň či dokonca dlhšie, v Tatra banke vďaka zjednodušenému procesu ohodnotenia ušetríte čas. Pri využití služby znaleckého ohodnotenia nehnuteľnosti Tatra bankou klient nezíska od banky papierový znalecký posudok, ani iný dokument, dané ohodnotenie slúži len pre interné potreby banky. Pri iných typoch nehnuteľností je potrebné, aby si klienti zabezpečili znalecký posudok rodinného domu či pozemku určeného na zástavbu vo vlastnej réžii. „Tatra banka akceptuje všetkých znalcov zo zoznamu, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti SR. Znalecký posudok je pre banku podkladom k posúdeniu nehnuteľnosti z pohľadu jej technického stavu, jej kvality, veľkostných parametrov, lokality a stanoveniu hodnoty nehnuteľnosti. Banka je viazaná vlastným ohodnotením, z uvedeného dôvodu pri doložení znaleckého posudku klientom v banke prebieha ešte jeho supervízia. Supervízia znaleckého posudku nie je v žiadnom prípade jeho kontrolou. „Nemá na to dôvod, keďže sa riadime presne stanoveným zákonným postupom a kontrolným orgánom (Ministerstvo spravodlivosti SR). Ten jediný nás môže kontrolovať. Sme povinní pracovať nestranne a riadne, v zmysle platných právnych predpisov. Máme tiež „vlastný“ trestný paragraf - nepravdivý znalecký posudok uvedený v trestnom zákone § 347,“ vysvetľuje znalec Ing.

Výber znalca

Pri vybavovaní znaleckého posudku máte väčšinou dve možnosti - využiť služby externého znalca alebo toho, ktorého vám ponúka banka. Oba spôsoby majú svoje pre a proti. Ak si vyberiete externého znalca, môžete jeho posudok použiť vo viacerých bankách a znížiť si tak náklady. Naopak, ak využijete služby toho bankového, posudok môžete získať rýchlejšie. Niekedy vám dokonca aj časť z jeho ceny preplatia. Navyše takýto znalecký posudok už banka spravidla nijako ďalej neposudzuje. To pri externom znalcovi neplatí. Ide o bežnú supervíziu, no zistená hodnota nehnuteľnosti sa pri nej môže upraviť (väčšinou znížiť). Napríklad, ak chcete založiť príliš „rizikovú“ nehnuteľnosť v lukratívnej oblasti, kde sa jej cena šplhá vysoko, no šanca na predaj je nižšia. Platí to aj v opačnom prípade. Väčšinou však po zhodnotení bankou nemusíte očakávať výrazné zmeny.

Je dôležité vybrať si znalca, ktorého posudky sú akceptované bankou, v ktorej žiadate o hypotéku.

tags: #sudny #poplatok #za #znalecky #posudok