Účtovanie mesačných záloh na nájomné: Komplexný sprievodca

Investičná kúpa bytu za účelom jeho prenajímania je v súčasnosti populárna. Prenajímanie je však podnikaním ako každé iné, vyžaduje si znalosti, skúsenosti a čas. Tento článok je zameraný na problematiku účtovania mesačných záloh na nájomné, ktorá môže pri nesprávnej úprave nájomnej zmluvy spôsobiť prenajímateľovi aj nájomcovi komplikácie.

Právny rámec krátkodobého nájmu bytu

Od roku 2014 je v platnosti nový Zákon o krátkodobom nájme bytu č. 98/2014 Z. z., ktorý upravuje legislatívu v oblasti krátkodobého (tržného) prenajímania bytov. Podstatné náležitosti Zmluvy o krátkodobom nájme bytu (ďalej len „NZ“) sú uvedené v § 3 Zákona. Patrí medzi ne aj určenie alebo spôsob určenia výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Podľa § 4 Zákona si majú zmluvné strany v rámci NZ okrem iného dohodnúť aj všetky otázky týkajúce sa výšky platieb, rozsahu a spôsobu výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, t. j. v praxi skrátene nazývané zálohy za energie. To, akým spôsobom si to zmluvné strany dohodnú, už ponecháva zákonodarca na nich.

Možnosti účtovania nájomného a energií

Existuje niekoľko spôsobov, ako účtovať nájomné a energie:

1. „Teplé nájomné“: Všetky náklady na energie sú zahrnuté v nájomnom. Najčastejšie sa využíva pri prenájme kancelárií vo veľkých komerčných budovách, kde nie je prakticky možné robiť presné odpočty spotreby. Výhodou je, že nájomca vie presne, koľko bude platiť, a prenajímateľ nemusí robiť vyúčtovania. Nevýhodou je, že jedna alebo druhá strana na tom môže, vzhľadom na skutočnú spotrebu, ekonomicky prerobiť.

   Prečítajte si tiež: Stravovanie zamestnancov a jeho účtovné aspekty

2. Nájomca platí energie priamo: Nájomca uhrádza prenajímateľovi len čisté nájomné a všetky energie si platí nájomca sám (vo vlastnom mene a na vlastný účet), t. j. po uzatvorení NZ sa všetky energie prehlásia na nájomcu. Mesačné nájomné a energie sú rozdelené v NZ na dve položky. Výhody, resp. nevýhody sú presne opačné ako v prvom prípade.

3. Zálohové platby energií: Energie platí prenajímateľ, nájomca mu počas nájmu uhrádza mesačné zálohy na energie a prenajímateľ vždy 1x ročne a po skončení nájmu skutočné náklady nájomcovi vyúčtuje. V rámci tohto tretieho spôsobu zostáva v praxi často nejasné a sporné, ktoré položky súvisiace s užívaním bytu je prenajímateľ oprávnený nájomcovi do vyúčtovania zahrnúť a ktoré nie.

Protokolárne zápisy stavov meračov energií

Nevyhnutnou podmienkou pre správne vyúčtovanie energií je, aby prenajímateľ spoločne s nájomcom, vždy na začiatku nájmu, k 31.12. kalendárneho roka a pri skočení nájmu, protokolárne zapísali stavy na meračoch energií.

Položky zahrnuté vo vyúčtovaní energií

Niet pochýb o tom, že náklady na spotrebovaný plyn (varenie, kúrenie, ohrev TÚV) a elektrickú energiu pri užívaní bytu, sú nákladom nájomcu a tieto by mal prenajímateľ, ak má uzatvorenú zmluvu s ich dodávateľmi (napr. Rovnako aj poplatky za internet, pevnú linku a káblovú televíziu dovedenú do bytu by mali byť nákladom nájomcu. Ak má zmluvu s poskytovateľom (napr. Telekom, UPC) uzatvorenú prenajímateľ a chce tieto poplatky preúčtovávať nájomcovi, je nevyhnutné, aby táto skutočnosť ako aj orientačná výška poplatkov bola zo strany nájomcu odsúhlasená a uvedená v NZ.

Ďalšia významná časť nákladov spojených s užívaním bytu je zahrnutá v už vyššie spomenutom zálohovom predpise od správcu. V praxi prenajímatelia často a nesprávne všetky tieto položky preúčtovávajú nájomcovi. Po správnosti by však mali ísť na účet nájomcu len náklady súvisiace s užívaním bytu ako takým, t. j.: náklady na ústredné kúrenie a ohrev TÚV, vodné a stočné - vrátane dažďovej vody, výťah, osvetlenie spoločných priestorov v dome, upratovanie spoločných priestorov a údržba okolia bytového domu).

Prečítajte si tiež: Tvorba Sociálneho Fondu

Náklady, ktoré súvisia výlučne s vlastníctvom bytu, t. j. (1) poplatok za výkon správy, (2) poistenie bytového domu a najmä (3) fond opráv by sa nájomcovi preúčtovávať nemali. Nakoľko však súčet týchto troch položiek nie je bezvýznamná suma peňazí, odporúčam vlastníkom bytov, ktorí doteraz tieto položky preúčtovávali nájomcom a logicky nechcú znížiť svoje príjmy z prenájmu, aby ich zo záloh vypustili a radšej o túto sumu zvýšili samotné nájomné. Nájomcovi je totiž v zásade jedno, či platí prenajímateľovi 300 € nájomné plus 150 € zálohy na energie (vrátane nesprávne zahrnutého fondu opráv), alebo 350 € nájomné (v ktorom má prenajímateľ zahrnuté aj výdavky na fond opráv) plus 100 € zálohy na energie. V oboch prípadoch je to pre nájomcu 450 € mesačne.

Účtovné aspekty mesačných záloh

Účtovanie energií v priebehu roka

Otázka č.: Ako má nájomca účtovať energie v priebehu roka? Priamo na účet 502 alebo na účet poskytnutých preddavkov? Môže nájomca účtovať celú sumu 150 € na účet 518?

Postupy účtovania osobitne neupravujú spôsob účtovania daného účtovného prípadu. Nájomca neporuší zásady účtovania, ak položku „energie“ zahrnie do sumy nájomného, t. j. celú fakturovanú sumu zaúčtuje na účet 518 - Ostatné služby. Tento postup je administratívne najmenej náročný. Podľa nášho názoru by uplatnenie tohto postupu bolo nesprávne len vtedy, ak by položka „energie“ bola významná, a teda by výrazne mohla skresliť účtovnú závierku, čo zrejme nie je daný prípad.

Vyúčtovacia faktúra za predchádzajúce obdobie

Ak má nájomca napr. v marci k dispozícii faktúru týkajúcu sa nákladov predchádzajúceho roka, môže túto faktúru priamo zaúčtovať do predchádzajúceho roka (za predpokladu, že účtovné knihy ešte nie sú uzavreté). Ak nájomca v priebehu roka dostane vyúčtovaciu faktúru za predchádzajúci rok (nedoplatok/preplatok) a nemal a ani nemohol mať pri uzatváraní účtovných kníh za predchádzajúci rok informáciu o tom, že mu vznikne nedoplatok/preplatok, potom vyúčtovaciu faktúru zaúčtuje do nákladov (výnosov) aktuálneho roka.

Daňová uznateľnosť nájomného

Prenajímateľ je fyzická osoba, to znamená, že nájomca môže do daňových výdavkov za príslušné zdaňovacie obdobie zahrnúť len uhradené faktúry za nájom. Je podmienkou na zaradenie do daňových výdavkov účtovanie MD 502 / D 326 (ak vznikne na energiách nedoplatok)?

Prečítajte si tiež: Účtovanie kúpeľnej starostlivosti

Podľa § 19 ods. 4 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov nájomné uhrádzané fyzickej osobe sa zahrnie do daňových výdavkov v zdaňovacom období, v ktorom bolo zaplatené. Zaplatené nájomné fyzickej osobe za príslušné zdaňovacie obdobie sa uzná najviac do výšky časovo rozlíšenej sumy prislúchajúcej na zdaňovacie obdobie. Predmetným ustanovením chcel zákonodarca zabrániť daňovým únikom. Sme toho názoru, že podľa tohto ustanovenia sa postupuje pri všetkých platbách uhrádzaných prenajímateľovi - fyzickej osobe, v súvislosti s nájmom veci (t. j.

Praktické príklady a otázky

Zvýšenie mesačného predpisu

Ak správcovská spoločnosť zvýši mesačný predpis na základe nahlásenia vyššieho počtu osôb v byte, je dôležité preveriť, či je toto navýšenie oprávnené. Ak nájomca neprihlásil ďalšie osoby, je potrebné situáciu riešiť so správcom.

Prefakturovanie poplatkov za komunálne odpady

Podnikateľ - platiteľ DPH má v obchodnom majetku nehnuteľnosť (budovu - výrobné a administratívne priestory). Tieto nebytové priestory prenajíma inej firme - platiteľ DPH. Nájomca raz ročne na základe rozhodnutia mesta prefakturuje poplatky za komunálne odpady a drobné stavebné odpady nájomcovi ako služby spojené s nájmom. Je toto dodanie služby podľa § 2 zákona č. 222/2004 Z. z.?

Účtovanie preddavkových platieb za energie

Právnická osoba, platiteľ DPH, účtuje v PÚ. Má uzatvorenú nájomnú zmluvu na nebytový priestor s nájomcom, právnickou osobou, platiteľom DPH. Predmetom nájomnej zmluvy je len nájomné. Spotreba energie - vodné sa fakturuje nájomcovi raz ročne na základe vyúčtovacej faktúry od dodávateľa energií. Preddavkové platby dodávateľovi energií sa platia mesačne, účtujeme na základe predpisu 502,343 MD, 325 D. Prefakturovanie vodného nájomcovi účtujeme 311 MD, 602,343 D. Vyúčtovacie obdobie je kalendárny rok, od júna do júna. Od nájomcu máme informáciu o zvýšenej spotrebe vody za rok 2023, očakávame teda nedoplatok a vytvorili sme rezervu 502/323.

DPH pri prenájme nebytových priestorov

Akú správnu sadzbu DPH použiť pri prenájme nebytových priestorov, ak rozdeľujeme služby nájom, elektrická energia, plyn a voda?

tags: #uctovanie #predpisu #mesačných #záloh #nájomné