Vydanie rozhodnutia súdu o vyprataní bytu: Lehoty a postupy

Vlastnícke právo je základným právom, ktoré zaručuje každému právo vlastniť majetok a nakladať s ním podľa vlastného uváženia. Avšak, nie vždy je výkon tohto práva jednoduchý, najmä ak dôjde k situácii, keď neoprávnená osoba užíva nehnuteľnosť bez právneho dôvodu. Tento článok sa zameriava na proces vydania rozhodnutia súdu o vyprataní bytu, s dôrazom na lehoty a postupy, ktoré sú v takýchto prípadoch relevantné.

Ochrana vlastníckeho práva a obydlia

Právny poriadok Slovenskej republiky rozlišuje medzi vlastníckym právom a ochranou obydlia. Vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu ju neprávom zadržuje, v zmysle § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Hoci vlastník má podľa § 123 Občianskeho zákonníka právo predmet svojho vlastníctva držať a užívať, nemôže toto právo presadzovať násilím proti osobe, ktorá v nehnuteľnosti fakticky býva.

Protiprávny stav, ktorý už trvá (napríklad zotrvanie v byte po skončení nájmu), nie je považovaný za bezprostredný útok, a preto ho nemožno riešiť svojpomocne. Pokus o násilné vypratanie alebo výmenu zámkov bez súdneho príkazu môže naplniť skutkovú podstatu trestného činu porušovania domovej slobody. Ak by vlastník pri vniknutí použil násilie, hrozbu bezprostredného násilia, alebo by čin spáchal so zbraňou či najmenej s dvoma osobami, hrozí mu trest odňatia slobody na jeden rok až päť rokov.

Proces legálneho vypratania nehnuteľnosti

Proces legálneho vypratania musí začať písomnou výzvou na vypratanie, ktorá slúži ako dôkaz snahy o zmierlivé riešenie a preukazuje, že užívateľ si je vedomý absencie právneho dôvodu na užívanie. Ak výzva nie je úspešná, je nevyhnutné podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti na príslušný okresný súd. Prvým krokom by mala byť vždy písomná výzva. Občiansky zákonník preferuje, aby sa rozpory medzi účastníkmi odstránili predovšetkým ich dohodou. Ak výzva nezaberie, musíte podať žalobu na príslušný okresný súd. Právnym základom je § 126 ods. 1.

Žaloba musí obsahovať:

Prečítajte si tiež: Preukaz ZŤP: Všetko, čo potrebujete vedieť

1. Identifikáciu žalobcu (vlastníka) a žalovaného (neoprávneného užívateľa).
2. Špecifikáciu nehnuteľnosti (podľa listu vlastníctva).
3. Že žalovaný nemá (alebo stratil) právny dôvod na užívanie (napr. po tom, čo sa skončil nájom).

Rozhodnutie súdu a exekúcia

Po tom, čo súd vydá právoplatný rozsudok ukladajúci povinnosť vypratať nehnuteľnosť, a osoba napriek tomu neodíde, nastupuje exekútor. Exekútor je štátom poverená osoba, ktorá má oprávnenie použiť donucovacie prostriedky, vstúpiť do nehnuteľnosti a osobu aj s vecami vypratať. Postup súdneho exekútora určuje pri vyprataní bytu ust. § 184 a nasl. exekučného poriadku.

Súd v rozhodnutí uvedie lehotu, ktorá sa počíta od okamihu nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia, počas ktorej je nájomca povinný vypratať nehnuteľnosť. Ak odporca povinnosť uloženú súdom nesplní v súdom určenej lehote, nadobudne rozhodnutie súdu vykonateľnosť, kedy sa navrhovateľ / prenajímateľ môže obrátiť na exekútora a podať návrh na výkon exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z. z.

Lehoty v procese vypratania

Pri nájomných vzťahoch je kritická 30-dňová lehota. Podľa § 676 ods. Ak nájomca naďalej užíva byt a vy nepodáte žalobu do 30 dní, podľa § 676 ods. 2 OZ sa má za to, že nájomná zmluva sa automaticky predĺžila, a to za pôvodných podmienok a na dobu pôvodného nájmu (v prípade, ak pôvodná doba nájmu bola dohodnutá na obdobie kratšie ako jeden rok), najviac však jeden rok.

Základným ochranným nástrojom v rukách nájomcu proti výpovedi danej prenajímateľom podľa OZ je žaloba o neplatnosť výpovede z nájmu bytu, ktorú musí nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Jedná sa o lehotu podľa ust. § 122 OZ, ktorá je zachovaná iba v prípade, že najneskoršie v jej posledný deň je žaloba súdu aj doručená (nestačí podanie žaloby posledný deň lehoty na poštovú prepravu).

V upovedomení o začatí exekúcie je uvedená lehota 14 dní na vznesenie námietok proti exekúcii. Ak zúčastnené strany nevznesú námietky alebo ak súd zamietne vznesené námietky vydá exekučný príkaz - príkaz na vykonanie exekúcie vyprataním nehnuteľnosti alebo jej časti a určí lehotu vypratania. Príkaz sa doručí do vlastných rúk opäť oprávnenému, povinnému a tzv. vhodnej osobe, najčastejšie zástupcovi obce.

Prečítajte si tiež: Všetko o občianskych preukazoch pre seniorov

Nárok na náhradu za neoprávnené užívanie

Za obdobie neoprávneného užívania nehnuteľnosti má vlastník nárok na peňažnú náhradu. Keďže právny dôvod (nájomná zmluva) odpadol, nejde o nájomné, ale o bezdôvodné obohatenie podľa § 451 Občianskeho zákonníka: „Kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.“. Dôvodom je špecifická premlčacia doba. Podľa § 107 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia sa premlčí za dva roky odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho úkor obohatil.“.

Máte nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia podľa § 451 Občianskeho zákonníka vo výške obvyklého nájomného. Pozor však na dvojročnú premlčaciu lehotu podľa § 107 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

Svojpomocné vypratanie - rizikový krok

Vlastník sa dokonca môže dopustiť aj trestného činu porušovania domovej slobody, ak predmetná nehnuteľnosť tvorí u nájomcu obydlie (viď čl. R 1/1980 : "Objektom trestného činu podľa § 194 (pôv. § 238 TZ) je domová sloboda.). Vlastník nehnuteľnosti by sa uvedením konaním totiž mohol dopustiť spáchania trestného činu porušovania domovej slobody. Hoci z etického hľadiska sa môže tento prístup javiť ako nespravodlivý, právny stav je taký, že súdy už opakovane rozhodli o tom, že vlastník sa dopustil trestného činu, keď násilím vstúpil do nehnuteľnosti, ktorá bola jeho vlastníctvom, avšak obýval ju niekto iný.

Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR vylúčenie ofenzívnej svojpomoci jednoznačne vyplýva z doslovného znenia ust. § 6 Občianskeho zákonníka ale i jeho systematického zaradenia v Občianskom zákonníku, keď po ust. § 4, kde je možné dovolať sa verejnej moci pri ohrození alebo porušení práva a najmä ust. § 5 chrániaceho pokojný stav nasleduje § 6 svojpomoc.

Alternatívne spôsoby riešenia

Najjednoduchšie vypratanie (domu, bytu) je v rozhodcovskom konaní. Podmienkou, aby mohol byť neoprávnený užívateľ bytu alebo domu vyprataný rozhodcom (a nie súdom) je rozhodcovská doložka v nájomnej zmluve. Hlavnou výhodou rozhodcovského konania je rýchlosť.

Prečítajte si tiež: Ako získať kartu MHD ZŤP v Košiciach: Zoznam potrebných dokumentov.

Donedávna existoval spor o tom, či je možné považovať notársku zápisnicu (spísanú podľa § 45 ods. 2 písm. c) zák. č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti v znení do 31.03.2017 (ďalej len „EP“)), v ktorej osoba povinná (nájomca) vyhlásila pred notárom, že pod hrozbou núteného výkonu exekúcie, splní povinnosť vypratať priestory po skončení nájmu v prospech osoby oprávnenej (prenajímateľa). S ohľadom na precizované ustanovenie § 181 ods. 1 EP (a iných) došlo k odstráneniu spornosti týkajúcej sa materiálnej vykonateľnosti notárskej zápisnice, predmetom ktorej je vyhlásenie povinnej osoby podľa § 45 ods. 2 písm. c) EP, ako exekučného titulu na výkon exekúcie - vypratanie nebytového priestoru.

Špecifické situácie

Bývalý manžel/manželka

V prípade rozvodu sa jeden z manželov môže bez súdneho rozhodnutia domáhať vysťahovania z bytu alebo domu proti druhému manželovi, ktorý nie je jeho vlastníkom, prípadne spoluvlastníkom. Manžel - vlastník bytu alebo domu sa niekedy mylne domnieva, že rozvodom manželstva sa druhý manžel musí z bytu prípadne domu automaticky odsťahovať. Ústavný súd SR uvádza, že zánik odvodeného práva na bývanie OZ výslovne neviaže na zabezpečenie bytovej náhrady. Len s ohľadom na § 3 ods. 1 OZ (dobré mravy) prichádza do úvahy možnosť neprimeranú tvrdosť zmierniť tým, že povinnosť vypratať byt sa podmieni zabezpečením bytovej náhrady.

Ak váš manžel býva vo vašom dome na základe vášho súhlasu, môžete tento súhlas odvolať. Ak odmieta odísť dobrovoľne, môžete podať na súd žalobu o vypratanie. Pri podaní žaloby zohľadnite možné právne následky a úskalia. Napríklad, súd môže vo výnimočných prípadoch priznať manželovi bytovú náhradu, ak je to odôvodnené okolnosťami, napríklad jeho zdravotným stavom alebo majetkovými pomermi. Pred podaním žaloby vám odporúčam konzultovať vec s advokátom, ktorý vám poskytne konkrétne právne rady týkajúce sa vašej situácie.

Osoba staršia ako 60 rokov

Postup pri vysťahovaní osoby, ktorá neoprávnene obýva nehnuteľnosť, sa nemení pre osoby staršie ako 60 rokov. Vysťahovanie takýchto osôb sa rieši prostredníctvom súdneho konania, kde je potrebné podať návrh na vypratanie nehnuteľnosti. Súd následne rozhodne na základe predložených dôkazov o tom, či má osoba nehnuteľnosť vypratať.

Vo všeobecnosti zákony neustanovujú špeciálny režim pre vysťahovanie osôb nad 60 rokov. Avšak, v niektorých prípadoch môže súd prihliadať na zvláštne okolnosti a zraniteľnosť osôb, čo môže ovplyvniť rozhodnutie. Napríklad, ak by to predstavovalo rozpor s dobrými mravmi, súd môže k tomu prihliadať. Dôležité bude ale aj to z akého dôvodu sa nasťahovala do nehnuteľnosti.

tags: #vydanie #rozhodnutia #súdu #o #vyprataní #bytu