Výhradná Zmluva Pre Kupujúceho: Sprievodca a Vzor

Výhradná zmluva pre kupujúceho je dôležitý dokument v procese nákupu nehnuteľnosti. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na túto tému, vrátane jej právnych aspektov, povinných náležitostí a rozdielov oproti iným typom zmlúv.

Úvod do Sprostredkovateľskej Zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva, upravená v Občianskom zákonníku (§ 774 - § 777), patrí medzi obstarávateľské zmluvy. Je frekventovaná v realitnom sektore, kde majiteľ nehnuteľnosti a realitný maklér sa dohodnú, že maklér za odmenu nájde záujemcu o nehnuteľnosť.

Čo je Sprostredkovateľská Zmluva?

V zmysle § 774 Občianskeho zákonníka, sprostredkovateľská zmluva zaväzuje sprostredkovateľa vyvíjať činnosť, aby záujemca mal príležitosť uzavrieť zmluvu s treťou osobou. Záujemca sa zaväzuje poskytnúť sprostredkovateľovi odmenu, ak činnosť sprostredkovateľa viedla k uzavretiu zmluvy.

Výhradná vs. Nevýhradná Zmluva

Realitné kancelárie využívajú sprostredkovateľskú zmluvu pri predaji nehnuteľností. Môže byť exkluzívna (výhradná) alebo neexkluzívna.

Exkluzívna Zmluva (Zmluva o Výhradnom Zastúpení)

Exkluzívna zmluva znamená, že nehnuteľnosť môže predávať len jedna realitná kancelária. Predávajúci sa zaväzuje, že ak si nájde záujemcu sám, obráti sa na realitnú kanceláriu s podpísanou zmluvou, ktorá mu zabezpečí právny servis.

Prečítajte si tiež: Podmienky výlučnej starostlivosti

Neexkluzívna Zmluva

Neexkluzívna zmluva umožňuje predávajúcemu predávať nehnuteľnosť aj sám alebo cez iné realitné kancelárie. V prípade predaja bez realitnej kancelárie alebo prostredníctvom inej realitnej kancelárie, je povinný oznámiť túto skutočnosť ostatným realitným kanceláriám spolu s informáciou o tom, komu nehnuteľnosť predáva.

Podmienky pre Právo na Odmenu

Pre právo sprostredkovateľa na odmenu musia byť splnené dve podmienky:

1. Záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkovanú zmluvu.
2. Túto zmluvu uzavreli zmluvné strany pričinením sprostredkovateľa.

Sprostredkovateľ nemá právo na odmenu, ak bola zmluva uzavretá, ale sprostredkovateľ sa o to nezaslúžil. Medzi činnosťou sprostredkovateľa a uzavretím zmluvy musí existovať príčinná súvislosť.

Zmluvná Pokuta pri Porušení Exkluzívnej Zmluvy

Realitné kancelárie si v prípadoch porušenia exkluzívnej zmluvy klientom zakotvujú do zmlúv zmluvnú pokutu. Ak je dohoda o zmluvnej pokute platná a je preukázané porušenie zmluvy zo strany klienta, bude klient povinný túto pokutu znášať, avšak len za podmienky že táto je primeraná. V prípade pochybností o primeranosti zmluvnej pokuty môže rozhodnúť súd, ktorý má tzv. moderačné právo a môže neprimerane vysokú zmluvnú pokutu znížiť.

Trvanie a Ukončenie Zmluvy

Zmluvy tohto typu bývajú uzavreté spravidla na určitý čas. V takom prípade nie je možné zmluvu vypovedať. Zmluvu uzavretú na určitý čas je možné vypovedať. Odstúpiť od zmluvy je možné len za podmienok stanovených sprostredkovateľskou zmluvou alebo za podmienok stanovených občianskym zákonníkom (napr. ak ste zmluvu uzatvoril v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok).

Prečítajte si tiež: Výhody a Nevýhody Exkluzívnej Zmluvy

Nevýhody Exkluzívnych Zmlúv

Z hľadiska právneho postavenia klienta realitnej kancelárie je značne nevýhodné uzatvárať exkluzívne zmluvy s realitnými kanceláriami, pretože klient a jeho dispozičné právo nakladať s nehnuteľnosťou je de facto výrazne obmedzené. Pokiaľ chcete ponechať svoju nehnuteľnosť na predaj cez realitnú kanceláriu, odporúčam uzavrieť neexkluzívnu zmluvu a zároveň odporúčam dať predloženú zmluvu o sprostredkovaní na posúdenie advokátovi, ktorý Vám odporučí zmluvu uzavrieť, resp.

Povinné Náležitosti Sprostredkovateľskej Zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva musí podľa zákona vždy obsahovať nasledovné body:

1. Označenie zmluvných strán: Kto je záujemca (ten, kto sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odmenu za vykonanie činnosti) a kto je sprostredkovateľ (ten, kto má vykonať činnosť smerujúcu k vytvoreniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť zmluvu).
2. Predmet zmluvy: Je potrebné špecifikovať, akú činnosť má vykonávať sprostredkovateľ, teda činnosť, za ktorú mu je záujemca povinný zaplatiť odmenu. Musí byť zrejmé, čo má byť sprostredkované, teda k uzatvoreniu akej zmluvy pre záujemcu má sprostredkovateľ vyvíjať činnosť.
3. Odmena: Sprostredkovateľská zmluva je odplatný typ zmluvy. Sprostredkovateľovi patrí za vykonanie činnosti vždy odplata. Výška odmeny by mala byť primeraná. Odmena môže byť určená nielen pevnou sumou, ale taktiež aj napr. percentom z hodnoty sprostredkovanej zmluvy.

Práva a Povinnosti Zmluvných Strán

Povinnosti Sprostredkovateľa

Základnou povinnosťou sprostredkovateľa je vyvíjať činnosť smerujúcu k obstaraniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť dohodnutú zmluvu. V sprostredkovateľskej zmluve by tak malo byť aspoň rámcovo vymedzené k uzatvoreniu akej zmluvy alebo príležitosti smeruje činnosť sprostredkovateľa. Spravidla táto činnosť spočíva v tom, že sprostredkovateľ nájde tretiu osobu, bude pôsobiť pri prerokúvaní veci a pripraví uzavretie zmluvy. Medzi činnosťou sprostredkovateľa a uzatvorením zmluvy musí byť priama príčinná súvislosť. Podmienkou sprostredkovania je tiež to, aby sa dosiahol výsledok, ku ktorému sprostredkovanie smerovalo. Ak sa totižto nedostaví výsledok, nemožno hovoriť o sprostredkovaní.

Povinnosti Záujemcu

Na druhej strane je povinnosťou záujemcu vyplatiť sprostredkovateľovi dojednanú odmenu. Jej poskytnutie je naviazané na dostavenie sa očakávaného výsledku, ktorý bol dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Pre právo na odmenu sprostredkovateľa v dohodnutej výške tak musia byť súčasne splnené dve podmienky a to, že:

• záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkovávanú zmluvu a
• túto zmluvu uzavreli zmluvné strany pričinením sprostredkovateľa.

Okrem odmeny má sprostredkovateľ právo aj na úhradu nákladov, ktoré vynaložil v súvislosti so sprostredkovanou činnosťou. Toto právo má však len za predpokladu, že to medzi ním a záujemcom bolo výslovne dojednané v zmluve.

Prečítajte si tiež: Výhody a riziká exkluzívnej zmluvy pri predaji

Oznamovacia Povinnosť

V neposlednom rade uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy prináša pre strany oznamovaciu povinnosť. Sprostredkovateľ je povinný informovať záujemcu o všetkých okolnostiach, ktoré sa týkajú sprostredkovania. Najmä je povinný mu oznámiť tie, ktoré môžu ovplyvniť jeho rozhodnutie uzatvoriť sprostredkovanú zmluvu (informácie o osobe, s ktorými sa má uzatvoriť sprostredkovaná zmluva, o jej dôveryhodnosti, ako aj informácie o cene a pod).

Oznamovaciu povinnosť má aj záujemca, ktorý je povinný oznámiť sprostredkovateľovi predovšetkým vstupné požiadavky o predmete sprostredkovania, čiže za akých okolností, s kým a za akú cenu je ochotný uzatvoriť sprostredkovanú zmluvu.

Oprávnenie Sprostredkovateľa Konať a Prijímať za Záujemcu

Predmetom zmluvy je obstaranie uzatvorenia sprostredkovanej zmluvy, čiže vytvorenie príležitosti pre záujemcu, aby mohol uzatvoriť takúto sprostredkovanú zmluvu. Sprostredkovateľ už ale ďalej nie je oprávnený uzatvoriť s treťou osobou samotnú sprostredkovanú zmluvu. Taktiež nie je oprávnený prijímať čokoľvek v mene a na účet záujemcu.

Na to, aby mohol sprostredkovateľ konať a prijímať plnenia za záujemcu je potrebné, aby ho na to záujemca splnomocnil na základe plnomocenstva, ktoré musí mať písomnú formu, a to aj v prípade, ak samotná zmluva bola uzatvorená ústne.

Zánik Sprostredkovateľskej Zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva zaniká predovšetkým jej splnením, teda dosiahnutím výsledku, ktorý bol dojednaný v zmluve. Pokiaľ bola zmluva dohodnutá na dobu neurčitú, možno ju ukončiť výpoveďou. Zmluvné strany si taktiež môžu v zmluve dojednať prípady, za ktorých môže zmluvná strana od zmluvy odstúpiť.

Rozdiel Medzi Sprostredkovateľskou Zmluvou a Zmluvou o Sprostredkovaní

Okrem sprostredkovateľskej zmluvy pozná právny poriadok SR aj zmluvu o sprostredkovaní. Rozdiel medzi týmito zmluvami je ten, že sprostredkovateľská zmluva je typom občianskej zmluvy a zmluva o sprostredkovaní je typom obchodnej zmluvy.

Sprostredkovateľskú zmluvu spravidla uzatvárajú dve fyzické osoby - nepodnikatelia navzájom, prípadne podnikateľ s nepodnikateľom. Tí však majú možnosť vybrať si, že namiesto sprostredkovateľskej zmluvy uzatvoria zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka. Musia to však výslovne uviesť do zmluvy, že uzatvárajú zmluvu o sprostredkovaní. Naproti tomu, podnikatelia si nemôžu vybrať a vždy uzatvárajú zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka. Od toho, či je zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka, sa odvíjajú aj ďalšie záležitosti, napr. náhrada škody, premlčanie práva a pod.

Rozdiel Medzi Sprostredkovateľskou Zmluvou a Inými Obstarávateľskými Zmluvami

Sprostredkovateľská zmluva je taktiež podobná príkaznej zmluve a zmluve o obstaraní predaja veci. Príkazná zmluva sa však odlišuje v tom, že odmena patrí osobe iba vtedy, ak to bolo dojednané medzi zmluvnými stranami alebo ak to vyplýva z povahy činnosti. Taktiež odmena nie je naviazaná na výsledok. Predmetom príkaznej zmluvy je obstaranie určitej veci alebo vykonanie inej činnosti (napr. prevzatie kúpnej ceny za predaj určitej veci).

Pri zmluve o obstaraní predaja veci (napr. auta alebo motorky) je predmetom prevzatie určitej konkrétnej veci za účelom obstarania jej predaja. Osoba, ktorá prevzala vec za účelom jej predaja, je oprávnená sama uzatvoriť zmluvu, a tak predať danú vec, čo predstavuje ďalší rozdiel v porovnaní so sprostredkovateľskou zmluvou.

Spokojnosť Klientov s Realitnými Maklérmi: Príklad Pani Balkovej a Iných

Mnohí klienti vyjadrujú spokojnosť s prácou realitných maklérov, ktorí im pomáhajú pri kúpe, predaji alebo prenájme nehnuteľností. Príkladom je pani Balková z TU Reality, ktorej klienti oceňujú jej profesionalitu, ústretovosť, odbornosť a ľudský prístup. Podobne sú pozitívne hodnotení aj pán Pillár a pani Slivková.

Príklady spokojnosti klientov s pani Balkovou:

• "Bol som veľmi spokojný s pani Balkovou. Všetko prebehlo ako sa patrí na realitného makléra a hlavne musím vypichnúť ochotu a komunikáciu."
• "Skvelo odporúčame pani Balkovú, pretože je veľmi milá, zodpovedá a rada pomôže s čímkoľvek, aby klient bol spokojný a cítila sa, že je na správnom mieste."
• "Pani Balková je vo svojej práci veľký profesionál."
• "Vysoká profesionalita, ústretovosť, pripravenosť a skúsenosti nám hneď po prvej spolupráci s pani Balkovou priniesli vytúženú nehnuteľnosť."
• "Ďakujeme pani Balkovej za jej odbornosť, profesionálny prístup a ústretovú prácu. Je to Pani Maklérka, ktorú oslovíme vždy, keď potrebujeme maklérske služby."

Ďalšie príklady:

• "Prostredníctvom makléra TU Reality pána Jozefa PILLÁRA som kupoval byt. Kúpa bytu prebehla bez akýchkoľvek komplikácií. Prístup makléra od prvotnej obhliadky až do finálneho prevodu nehnuteľnosti bol maximálne seriózny a ochotný."
• "Pani Slivková mi pomohla nájsť môj nový domov. Komunikácia bola od začiatku bez problémov, čo som potrebovala mi všetko vždy vysvetlila so všetkým ochotne pomohla."
• "Maklérku p. Slivkovú odporúčam všetkým pre jej profesionálny a ľudský prístup, za rýchle vybavovanie pri predaji, za ochotu a ústretovosť, predaj nehnuteľnosti bol oveľa jednoduchší, všetky potrebné úkony vybavila za mňa."
• "S pani Muránskou bola výborná spolupráca. Počas celého procesu kúpy nehnuteľnosti bola mimoriadne ľudská, ochotná a vždy pripravená pomôcť s akoukoľvek otázkou. Všetko prebehlo rýchlo, vecne a bez zbytočných prieťahov. Vyvážit zlatem!"

Tieto skúsenosti zdôrazňujú dôležitosť výberu spoľahlivého a profesionálneho realitného makléra, ktorý dokáže zabezpečiť hladký a bezproblémový priebeh celého procesu.

tags: #výhradná #zmluva #pre #kupujúceho #vzor