Ako úspešne zvládnuť vyporiadanie pozemku a návrh na vklad do katastra

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká až na základe vkladu do katastra nehnuteľností. Preto je nevyhnutné po podpise kúpnej alebo darovacej zmluvy, ktorou sa prevádza nehnuteľnosť, podať na príslušnom katastrálnom odbore Okresného úradu návrh na vklad do katastra. Tento článok vám poskytne komplexný pohľad na celý proces, náležitosti a dôležité aspekty, ktoré by ste mali poznať.

Vklad do katastra nehnuteľností: Základný krok k vlastníctvu

Vklad do katastra nehnuteľností je právny akt, ktorým sa zapisujú práva k nehnuteľnostiam (napríklad vlastnícke právo, záložné právo, vecné bremeno) do katastra nehnuteľností. Bez tohto vkladu nie je prevod vlastníctva právne účinný. To znamená, že aj keď máte podpísanú zmluvu, vlastníkom nehnuteľnosti sa stanete až po úspešnom vklade do katastra.

Návrh na vklad do katastra: Kľúčový dokument

Návrh na vklad je formálny dokument, ktorým žiadate katastrálny odbor o vykonanie zápisu do katastra nehnuteľností. Musí obsahovať všetky náležitosti vyžadované zákonom, inak môže byť vkladové konanie prerušené alebo zamietnuté.

Náležitosti návrhu na vklad

Návrh na vklad musí obsahovať nasledovné údaje:

1. Údaje o osobe, ktorá návrh podáva: Podľa § 30 ods. 2 katastrálneho zákona sa o povolení vkladu začína na návrh účastníka. Účastníkom je účastník právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Teda napríklad ak je účastníkom kúpnej zmluvy predávajúci a kupujúci, konanie sa začína na návrh podaný predávajúcim i kupujúcim.
2. Adresa okresného úradu: To, ktorému okresnému úradu návrh adresovať, závisí od toho, kde sa nachádza nehnuteľnosť, ktorej sa návrh týka. Podľa § 22 ods. 2 a 3 KZ je príslušný ten okresný úrad, v ktorého územnom obvode sa nachádza nehnuteľnosť.
3. Predmet návrhu: Novela katastrálneho konania z roku 2018 zaviedla ako jednu z povinných náležitostí aj predmet návrhu. Predmetom môže byť vklad, záznam, poznámka, oprava chýb katastrálneho operátu.
4. Právne úkony a nehnuteľnosti: Návrh na vklad musí obsahovať všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu. Napríklad ak zmluva obsahuje prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti predajom nehnuteľnosti a súčasne zriadenie vecného bremena k určitej nehnuteľnosti. Ak sú predmetom návrhu na vklad do katastra právne vzťahy z viacerých druhov právnych úkonov, poplatok za návrh na vklad sa vyberá za každý právny úkon osobitne.
5. Označenie nehnuteľnosti: Presné označenie nehnuteľnosti podľa údajov na liste vlastníctva podľa § 42 ods. 2 písm. Katastrálny zákon však špecifikuje, ako tieto nehnuteľnosti označiť.
6. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: V návrhu na vklad sa musí uviesť veľkosť spoluvlastníckeho podielu zlomkom k celku.
7. Prílohy: Prílohy k návrhu na vklad sa v návrhu musia označiť. Nestačí ich teda len priložiť. Prílohami návrhu na vklad sú v zmysle § 30 ods. plnomocenstvo, ak je niektorý z účastníkov konania zastúpený splnomocnencom. Podpis splnomocniteľa (účastníka konania, ktorý udeľuje plnomocesntvo) musí byť úradne overený, ak sa úradne overenie podpisu vyžaduje podľa § 42 ods. ďalšie listiny, ktoré majú dôkaznú hodnotu pre konanie o návrhu na vklad. Týmito listinami môže byť napríklad geometrický plán, pokiaľ ide o geometrický plán vyhotovený pred 1.

Prílohy k návrhu na vklad

K návrhu na vklad je potrebné priložiť nasledovné dokumenty:

Prečítajte si tiež: Dedenie a sociálne bývanie

• Zmluva, na základe ktorej má byť právo zapísané: Zmluva (kúpna, darovacia, zámenná atď.) v dvoch vyhotoveniach, na ktorej základe má byť právo k nehnuteľnosti zapísané do katastra.
• Geometrický plán: Ak je predmetom vkladu pozemok, ktorý bol rozdelený alebo zmenený, je potrebný geometrický plán.
• Listiny preukazujúce právny dôvod vkladu: Napríklad právoplatné rozhodnutie súdu o dedičstve, rozsudok o rozvode (v prípade vyporiadania BSM) a pod.
• Splnomocnenstvo: Ak je účastník konania zastúpený, je potrebné priložiť originál alebo overenú kópiu splnomocnenstva s úradne overeným podpisom splnomocniteľa.
• Ďalšie listiny: V závislosti od konkrétneho prípadu môžu byť potrebné aj ďalšie listiny, napríklad potvrdenie správcu bytového domu o bezdĺžnosti, súhlas obce s rozdelením pozemku a pod.

Elektronický návrh na vklad

Návrh na vklad je možné podať aj elektronicky. Náležitosti sú v tom prípade rovnaké ako pri písomnom podaní. Ak má podanie urobené elektronicky všetky náležitosti, výška správnych poplatkov sa znižuje na polovicu. Všetky prílohy však musia byť autorizované podľa osobitného predpisu.

Elektronické podanie a kvalifikovaný elektronický podpis

Pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy návrhu na vklad (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva, geometrický plán, vyhlásenie správcu bytov a nebytových priestorov, dohoda o splnomocnení a pod.) vyhotovené v elektronickej podobe a podpísané kvalifikovanými elektronickými podpismi všetkých osôb, ktorých sa dané dokumenty týkajú. Ak sa v listinnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis opatrený časovou pečiatkou.

Kvalifikované elektronické podpisy, elektronického návrhu na vklad, je možné vyhotoviť všetkými účastníkmi zmluvy aj externou aplikáciou mimo Ústredného portálu verejnej správy slovensko.sk a priložiť podpísané elektronické dokumenty ako prílohy podania. Pokiaľ je účastník konania zastúpený splnomocnencom, k návrhu na vklad je potrebné priložiť aj dohodu o splnomocnení. Dohoda o splnomocnení sa môže vyhotoviť buď ako elektronický dokument podpísaný kvalifikovaným elektronickým podpisom splnomocniteľa s časovou pečiatkou a kvalifikovaným elektronickým podpisom splnomocnenca alebo ako dokument v papierovej podobe, ktorý treba následne zaručene konvertovať do elektronickej podoby oprávnenou osobou v súlade so zákonom o e-Governmente. Na uvedený účel postačí aj jednostranné plnomocenstvo podpísané splnomocniteľom. Takto vytvorený elektronický dokument je potom potrebné priložiť ako prílohu k návrhu na vklad, ktorý bude podávať splnomocnenec zo svojej elektronickej schránky. Uvedené neplatí, ak elektronické podanie realizuje advokát a zmluva obsahuje autorizačnú doložku a jeho kvalifikovaný elektronický podpis. Rovnako môže elektronické podanie uskutočniť aj notár, ak zmluvu vyhotoví vo forme notárskej zápisnice a opatrí kvalifikovaným elektronickým podpisom.

Ak návrh na vklad obsahuje aj iné prílohy, ktoré je potrebné konvertovať z listinnej podoby do elektronickej (napr. Prostredníctvom Ústredného portálu verejnej správy slovensko.sk je možné uskutočniť elektronický návrh na vklad aj s prílohami cez službu Všeobecná agenda.

Dôležité upozornenia k elektronickému podaniu

• Prijatie potvrdenia o podaní zo strany Ústredného portálu verejnej správy automaticky neznamená prijatie na príslušnom okresnom úrade.
• V prípade, že nebude elektronické podanie spĺňať zákonné náležitosti, katastrálny odbor okresného úradu takéto podanie síce zaeviduje, ale konanie preruší a bude žiadať o dodatočné doloženie príloh.
• Ak sa prílohy nedoplnia v elektronickej forme, nárok na znížený správny poplatok zaniká a podanie môže byť vybavené ako listinný návrh.
• Vlastnoručnému podpisu na listine zodpovedá pri elektronickom podaní práve kvalifikovaný elektronický podpis a ak má dokument obsahovať úradne overený vlastnoručný podpis, treba pri elektronickom podaní kvalifikovaný elektronický podpis opatriť časovou pečiatkou.
• Ak je potrebné prílohy podania podpísať viacerými účastníkmi zmluvy, viacnásobné podpísanie toho istého dokumentu je možné, ak máte nainštalovanú aplikáciu na vytvorenie kvalifikovaného elektronického podpisu (D.Signer/eIDAS).

Správne poplatky

Za návrh na vklad sa platí správny poplatok. Jeho výška závisí od predmetu vkladu a od toho, či žiadate o urýchlené konanie.

Prečítajte si tiež: Možnosti vysporiadania nehnuteľností

• Štandardný poplatok: Aktuálnu výšku štandardného poplatku nájdete v sadzobníku správnych poplatkov, ktorý je prílohou zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch.
• Zrýchlený vklad: Účastník môže požiadať o zrýchlený vklad do katastra, kedy Okresný úrad rozhoduje o návrhu do 15 dní od jeho podania. Podmienkou je však zaplatenie správneho poplatku v sume 133 eur.
• Elektronické podanie: Ak sa návrh na vklad podáva elektronicky a spĺňa všetky náležitosti, výška správnych poplatkov sa znižuje na polovicu.

Priebeh vkladového konania

1. Podanie návrhu: Návrh na vklad spolu s prílohami sa podáva na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu.
2. Preskúmanie návrhu: Katastrálny odbor preskúma, či návrh spĺňa všetky zákonné náležitosti a či sú splnené podmienky na vklad.
3. Prerušenie konania: Ak návrh neobsahuje všetky náležitosti alebo sú zistené iné nedostatky, katastrálny odbor konanie preruší a vyzve účastníka na ich odstránenie.
4. Rozhodnutie o vklade: Ak sú splnené všetky podmienky, katastrálny odbor rozhodne o povolení vkladu.
5. Zápis do katastra: Po právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu sa vykoná zápis do katastra nehnuteľností.

Čakacia doba

Kataster čakacia doba na vydanie rozhodnutia o návrhu na vklad je 30 dní od jeho doručenia. V prípade zrýchleného konania je táto lehota skrátená na 15 dní.

Riešenie spoluvlastníctva a návrh na vklad

Vyporiadanie spoluvlastníctva je proces, ktorým sa zrušuje a majetkovo vyrovnáva spoluvlastníctvo k nehnuteľnosti. Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná (§ 141 ods. OZ). Ak nedôjde k dohode, spoluvlastníctvo zruší a vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka vykoná súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a účelné využitie veci. Ak je to možné, súd vec rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich podielov. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; pritom prihliadne na to, aby sa vec mohla účelne využiť. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov (§ 142 ods. 1 OZ).

Spôsoby vyporiadania spoluvlastníctva

• Dohoda spoluvlastníkov: Občiansky zákonník, vychádzajúc zo zásady, že nikto nemôže byť nútený, aby zotrval v spoluvlastníctve, dáva v citovaných ustanoveniach prednosť dohode spoluvlastníkov, v ktorej títo dojednajú niektorý zo spôsobov vyporiadania uvedených v § 142 OZ.
• Súdne vyporiadanie: Zo zásady, že nikto nemôže byť spravodlivo nútený, aby zotrval v podielovom spoluvlastníctve, vyplýva aj právo každého spoluvlastníka podať na súd návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.
• Reálne rozdelenie: Reálne rozdelenie podľa výšky podielov prichádza do úvahy v prípade faktickej a funkčnej deliteľnosti predmetu spoluvlastníctva. Rozdelením nemusia vždy vzniknúť rovnako hodnotné samostatné podiely predtým spoločnej nehnuteľnosti (pozemky nemusia mať rovnakú výmeru rovnakú kultúru, rovnakú bonitu, stavby nemusia mať rovnaký vek a stavebné charakteristiky a pod.).

Dokumenty potrebné pri vyporiadaní spoluvlastníctva

Pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti je dôležité predniesť na kataster všetky potrebné dokumenty. Písomná dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, ktorú ste už uzavreli a podpísali, je nevyhnutná. Návrh na vklad musí obsahovať vaše identifikačné údaje, identifikačné údaje nehnuteľnosti a presné vymedzenie právnych úkonov, ktoré majú byť vykonané. Podstatné je to, či nehnuteľnosť - stavba je aj reálne deliteľná na dve bytové jednotky.

Vo veci budete musieť kontaktovať súdneho znalca z odboru stavebníctva, ktorý vypracuje posudok na to, či je stavba reálne deliteľná a ktoré kroky z hľadiska stavebného je potrebné zrealizovať, aby po vykonaní stavebných úprav mohla byť nehnuteľnosť aj reálne rozdelená /napr. dva samostatné vchody a pod./. Po vykonaní stavebných úprav požiadate o vydanie kolaudačného rozhodnutia a na jeho základe spíšete dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Dohoda bude podkladom pre podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Bude potrebné vypracovať aj geometrický plán na rozdelenie pozemku podľa spoluvlastníckych podielov.

Geometrický plán a jeho zápis do katastra

Ak už máte vyhotovený geometrický plán, ktorý je autorizačne overený geodetom a úradne overený správou katastra (pečiatky so štátnym znakom v rozpiske geometrického plánu), treba si tento geometrický plán nechať zapísať do katastra nehnuteľností. Treba pripomenúť, že geometrický plán je iba technickým podkladom pre zmeny v katastri a samotný na túto zmenu nepostačuje. Úradné overenie geometrického plánu je len potvrdením správy katastra, že geometrický plán je použiteľný na ďaľšie úkony.

Prečítajte si tiež: Rozdelenie majetku manželov

Postup a náležitosti zápisu geometrického plánu

Postup a náležitosti zápisu geometrického plánu súvisia s účelom, na ktorý bol geometrický plán vyhotovený.

• Zápis geometrického plánu žiadosťou: Ak pozemky v novom stave ostávajú vo vlastníctve doterajšieho vlastníka, postačí na zápis geometrického plánu doručiť katastrálnemu odboru Žiadosť o zápis geometrického plánu.
• Zápis geometrického plánu vkladom: Ak pozemky v novom stave nadobúdajú ďalší vlastníci, prípadne ide o vysporiadanie podielového spoluvlastníctva a doterajší vlastníci rozdelia pôvodný pozemok podľa spoluvlastníckych podielov, geometrický plán sa zapíše do katastra nehnuteľností vkladom a katastrálnemu odboru treba doručiť Návrh na vklad. V geometrickom pláne sa určia vlastnícke práva k pozemkom, na ktorých sú nehnuteľnosti a stavby, ktoré nie sú zapísané na liste vlastníctva a je nutné ich vysporiadať. Najčastejším prípadom je vysporiadanie a následný výkup častí pozemkov a geometrický plán sa zapíše do katastra nehnuteľností vkladom, katastrálnemu odboru treba doručiť Návrh na vklad.
• Zmena v katastri v obvode jedného vlastníka: Keďže ide len o zmenu v katastri v obvode jedného vlastníka a vlastnícke práva sú bez zmeny, postačí na zápis geometrického plánu doručiť katastrálnemu odboru Žiadosť o zápis geometrického plánu.

Zápis stavby do katastra

Geodet zameria stavbu na pozemku a v geometrickom pláne ju vyznačí spolu s novým parcelným číslom a druhom pozemku, pričom aj určí jej výmeru. Ak už stavba v doterajšom stave má parcelné číslo, vyznačí sa iba zmena jej obvodu.

• Zápis novej stavby: Keďže ide len o zmenu v katastri v obvode jedného vlastníka a vlastnícke práva sú bez zmeny, postačí na zápis geometrického plánu doručiť katastrálnemu odboru Žiadosť o zápis novej stavby do katastra (platí pre novostavby).
• Zápis stavby skolaudovanej pred rokom 1976: Pokiaľ sa jedná o zápis stavby kolaudovanej pred rokom 1976, treba použiť Žiadosť o zápis stavby do katastra (skolaudovanej pred 1.10. 1976).

Dôležité právne predpisy

• Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon)
• Zákon č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch
• Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.)
• Vyhláška č. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva katastrálny zákon

tags: #vysporiadanie #pozemku #a #návrh #na #vklad