Vysporiadanie stavieb vo verejnom záujme: Legislatívny rámec a možnosti riešenia

Zákonodarcovia občas prijímajú zákony, ktoré sa na prvý pohľad zdajú byť vhodné, no neskôr sa ukážu ako nedokonale premyslené. Ak je už takýto zákon v platnosti, zriedkakedy si jeho predkladatelia uvedomia chyby a okamžite ich napravia, pričom za tento čas môže zákon spôsobiť viac škody ako úžitku. Osobitné predpisy, ako napríklad zákon č. 135/1961 Zb. o pozemných komunikáciách (cestný zákon) alebo zákon č. 138/1991 Zb. o majetku obcí, patria medzi zákony, ktoré upravujú prechod majetku štátu do majetku obcí a vyšších územných celkov.

Zákon o usporiadaní pozemkov a jeho ciele

Na uvedený prechod majetku reagoval zákonodarca prijatím zákona č. 66/2009 Z. z. o niektorých opatreniach pri majetkovoprávnom usporiadaní pozemkov pod stavbami, ktoré prešli z vlastníctva štátu na obce a vyššie územné celky a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len „Zákon o usporiadaní pozemkov“), ktorý rieši spôsob, akým má dôjsť k vysporiadaniu vzťahov medzi vlastníkom pozemku a stavby. V slovenskom právnom poriadku totiž platí, že stavba a pozemok netvoria jeden celok, ale vlastník stavby a vlastník pozemku môžu byť dva nezávislé subjekty.

Podľa Zákona o usporiadaní pozemkov platí, že ak nemal vlastník stavby ku dňu nadobudnutia účinnosti Zákona o usporiadaní pozemkov k pozemku pod stavbou zmluvne dohodnuté iné právo, vzniká vo verejnom záujme k pozemku pod stavbou v prospech vlastníka stavby právo zodpovedajúce vecnému bremenu. Obsahom tohto práva je držba a užívanie pozemku pod stavbou, vrátane práva uskutočniť stavbu alebo zmenu stavby. Uvedené obmedzenie by nemalo byť trvalé a je potrebné ho usporiadať.

Spôsoby usporiadania vzťahov podľa Zákona o usporiadaní pozemkov

Zákon o usporiadaní pozemkov upravuje dva spôsoby usporiadania vzťahov medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby:

1. Poskytnutie náhradného pozemku zámennou zmluvou: Tento spôsob je podmienený ochotou vlastníka pozemku uzavrieť zámennú zmluvu a existenciou pozemku vlastníka stavby, ktorý je súci na zámenu. Malo by ísť o náhradný pozemok v primeranej výmere, bonite a rovnakého druhu, ako bol pôvodne pozemok pred zastavaním, pričom takýto pozemok by sa mal navyše nachádzať v tom istom katastrálnom území.
2. Konanie o nariadení pozemkových úprav: V prípade, ak k zámene pozemkov spomínaným postupom nedôjde, resp. ak obec alebo vyšší územný celok nedisponuje pozemkom súcim k zámene, až potom možno vzniknutý stav riešiť v rámci konania o nariadení pozemkových úprav. Usporiadanie pomerov k pozemku pod stavbou sa vykoná buď formou poskytnutia náhradného pozemku v obvode pozemkových úprav alebo formou finančnej náhrady, avšak len za súčasného splnenia troch podmienok, ktorými sú, že v obvode pozemkových úprav nie sú pozemky na účely poskytnutia náhrady, ide o pozemok pod stavbou v maximálnej zákonom ustanovenej alebo nižšej výmere a o usporiadanie formou finančnej náhrady požiada vlastník pozemku.

Z uvedeného vyplýva, že Zákon o usporiadaní pozemkov zveruje možnosť iniciovať usporiadanie pomerov k pozemku pod stavbou vlastníkovi stavby, nie však vlastníkovi pozemku. Pokiaľ je teda pozemok zaťažený zákonným vecným bremenom, v zmysle ustálenej rozhodovacej praxe slovenských súdov vzniká vlastníkovi stavby nárok na peňažnú náhradu.

Prečítajte si tiež: Možnosti Vysporiadania Stavieb

Problémy v praxi a ich dopady

V praxi to pre obce a vyššie územné celky znamená, že v prípade neexistencie vhodného pozemku na zámenu alebo neochoty vlastníka pozemku pristúpiť k zámene, resp. v prípade nemožnosti vykonania pozemkových úprav, čelia obce a vyššie územné celky žalobám vlastníkov pozemkov o zaplatenie náhrady za užívanie svojich pozemkov, pričom výška takejto náhrady sa pri niekoľko rokov trvajúcom spore môže v závislosti od užívanej výmery pozemku, lokality, atď., pohybovať v desiatkach až státisícoch eur.

Jednorazová alebo opakovaná náhrada?

Napriek tomu, že od účinnosti Zákona o usporiadaní pozemkov uplynulo viac ako desaťročie, do dnešného dňa absentujú rozhodnutia najvyšších súdnych autorít o tom, či sa vlastník pozemku pod stavbou môže domáhať jednorazovej peňažnej náhrady alebo opakovanej peňažnej náhrady. Početné rozhodnutia okresných a krajských súdov sa pritom rôznia, aj keď sa jedná o zásadnú otázku.

Krajský súd v Trnave v minulosti vo viacerých prípadoch zastal názor, podľa ktorého je vlastníkovi potrebné priznať jednorazovú náhradu. V prípade vyplatenia jednorazovej náhrady by došlo k trvalému usporiadaniu pomerov. Ak raz obec alebo vyšší územný celok jednorazovú náhradu vyplatí, nebude sa takejto náhrady môcť vlastník pozemku v budúcnosti opätovne domáhať, pričom uvedené bude automaticky platiť aj pre prípadného nového vlastníka pozemku. Je pravdou, že takáto forma náhrady by zamedzila možnému špekulatívnemu držaniu pozemkov vlastníkom do budúcnosti, ktorý by si nemohol sústavne uplatňovať voči obci alebo vyššiemu územného celku náhradu a týmto prakticky nepretržite poberať akúsi formu príjmu.

Na druhej strane, Krajský súd v Košiciach v odôvodnení jedného z rozsudkov konštatoval, že z dôvodu absencie právnej úpravy ale aj ustálenej rozhodovacej praxe najvyšších súdnych autorít, je potrebné vychádzať z účelu Zákona o usporiadaní pozemkov, v zmysle ktorého § 4 ods. 2 je doba trvania zákonného vecného bremena obmedzená (len) do vykonania pozemkových úprav. Z uvedeného potom krajský súd vyvodil, že pokiaľ ide o rozsah trvania vecného bremena, tento je dočasného charakteru a keďže nejde o trvalú úpravu zriadenia vecného bremena zákonom, vychádzajúc z charakteru tohto obmedzenia vyznačujúceho sa dočasnosťou, je jednorazová náhrada za trvalé obmedzenie pozemku vylúčená. Krajský súd v Košiciach preto prijal jednoznačný právny záver o charaktere náhrady za existujúce právo z vecného bremena.

Napriek relatívne jednoznačnému záveru Krajského súdu v Košiciach je potrebné uviesť, že proti uvedenému rozsudku bol podľa verejne dostupných informácií podaný mimoriadny opravný prostriedok dovolania, na základe ktorého bude v tejto veci rozhodovať Najvyšší súd Slovenskej republiky, od ktorého sa bude očakávať, že vyššie uvedené rozdielne závery súdov nižšieho stupňa raz a navždy vyrieši.

Prečítajte si tiež: Dedenie a sociálne bývanie

Možné spôsoby obrany v konaní

V prípade, ak vlastník pozemku začne proti obci alebo vyššiemu územnému celku na súde konanie o zaplatenie náhrady za zriadené právo z vecného bremena, je potrebné zaoberať sa pasívnou vecnou legitimáciou obce alebo vyššieho územného celku v konaní, tzn. či vlastnícke právo k danej stavbe skutočne v zmysle relevantných právnych predpisov prešlo na obec alebo vyšší územný celok a či toto eviduje vo svojom majetku. V prípade absencie pasívnej vecnej legitimácie totiž žalobca v spore nebude úspešný.

Ďalším argumentom môže byť uplatnenie námietky premlčania. Pri vyššie popísanej náhrade formou opakovaného plnenia je potrebné vychádzať z právnej úpravy premlčania ustanovenej v § 100 a § 101 Občianskeho zákonníka, tzn. že premlčacia doba je trojročná a plynie odo dňa, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz.

Súdna prax ustálila, že za zriadenie práva z vecného bremena patrí vlastníkovi pozemku náhrada, avšak dôležitým aspektom bude v konečnom dôsledku jej výška. Výška náhrady sa zvyčajne určuje znaleckým posudkom, ktorý by mal okrem iného zohľadniť spôsob využitia daného územia. Pokiaľ bola možnosť využitia pozemku pred vybudovaním stavby limitovaná, je z tohto dôvodu možné namietať jeho nižšiu hodnotu. Ak pozemok pred vybudovaním stavby nebol stavebným pozemkom, na ktorom možno postaviť rodinný dom, ale bol určený napr. na poľnohospodárske účely, je to relevantný argument.

Rozhodujúcou môže byť aj samotná veľkosť výmery časti pozemku, na ktorom je stavba postavená. Ak stavba zaberá iba určitú časť celkovej výmery pozemku, mala by byť náhrada vlastníkovi pozemku priznaná iba za veľkosť zabratej výmery. Je však nutné skúmať, či situovanie stavby, napriek tomu, že nezaberá celú výmeru pozemku, nespôsobuje jeho úplné znehodnotenie alebo znemožnenie jeho užívania.

V neposlednom rade sa možno zaoberať aj otázkou dobrých mravov. Pokiaľ by vlastník pozemku konal spôsobom, ktorým by úmyselne znemožňoval úpravu pomerov k pozemku pod stavbou, a to napriek dlhotrvajúcej snahe obce alebo vyššieho územného celku o ich usporiadanie, vzniká otázka, či by takémuto konaniu mala byť poskytnutá súdna ochrana.

Prečítajte si tiež: Možnosti vysporiadania nehnuteľností

Vyvlastnenie ako krajné riešenie

Ďalším spôsobom majetkovoprávneho usporiadania je vyvlastnenie, ktorým sa všeobecne rozumie autoritatívny zásah do absolútnej právnej sféry vlastníka spočívajúci na jednej strane v odňatí vlastníctva, prípadne v obmedzení vlastníckeho práva a na druhej strane vo vzniku vlastníctva alebo iného vecno-právneho oprávnenia k uvedenej veci v prospech iného právneho subjektu.

V súčasnosti upravujú vyvlastnenie čl. 20 ods. 4 Ústavy SR uverejnenej pod č. 460/1992 Zb., Občiansky zákonník v § 128 ods. 2 a stavebný zákon č. 50/1976 Zb. v platnom znení (v § 108 a nasledujúcich). Vo všeobecnosti platí zásada, že vyvlastnenie je možné iba vtedy, ak sú súčasne splnené podmienky, že vyvlastnenie sa koná vo verejnom záujme, v nevyhnutnej miere, na základe zákona a za primeranú náhradu a ak cieľ vyvlastnenia nie je možné dosiahnuť inak. Navrhovateľ musí teda preukázať, že k nadobudnutiu práv k nehnuteľnosti nedošlo dohodou.

Je pravda, že stavebný zákon, ktorý rieši aj problematiku vyvlastnenia, má už dnes skoro 40 rokov a prešiel mnohými novelizáciami. Práve z tohto dôvodu sa už niekoľko rokov pripravuje nový stavebný zákon, z ktorého sa oddelil osobitný zákon o vyvlastňovaní pozemkov a stavieb a o nútenom obmedzení vlastníckeho práva k nim.

Použitie vyvlastnenia v procese majetkovoprávneho usporiadania líniových stavieb vo verejnom záujme má svoju nezastupiteľnú funkciu. Je viac situácií, keď nie je iná možnosť, ako zabezpečiť prechod vlastníckeho práva na stavebníka iba vyvlastnením. Na právny titul na vyvlastnenie sa viažu aj niektoré iné právne predpisy oprávňujúce nakladať s nehnuteľnosťami.

Zmluvy o budúcich zmluvách a nájomné zmluvy

Dôležitou súčasťou prípravy líniových stavieb je zabezpečenie právneho vzťahu stavebníka k pozemkom potrebným na ich realizáciu. Bez zabezpečenia majetkovoprávneho usporiadania stavby nemôže príslušný stavebný úrad vydať na stavbu stavebné povolenie. Základným aktom je prevod vlastníctva kúpnou zmluvou, ktorý umožňuje trvalý záber stavby alebo nájom pozemkov pre dočasný záber stavby.

V niektorých prípadoch však nie je možné uzavrieť kúpnu zmluvu okamžite. Najmä v takýchto prípadoch, ale aj z iných dôvodov je vhodné zabezpečiť práva stavebníka k príslušnému pozemku uzavretím tzv. zmluvy o budúcej zmluve. Takúto zmluvu možno uzatvoriť podľa okolností prípadu buď s vlastníkom zapísaným na liste vlastníctva, alebo v prípade, že zomrel a vieme zistiť okruh dedičov, so všetkými dedičmi prichádzajúcimi do úvahy a v prípade sporného vlastníctva so všetkými stranami prípadného sporu a pod. V zmluve sa dohodne, že definitívnu kúpnu zmluvu stavebník uzavrie po odpadnutí prekážky obmedzujúcej zaobchádzanie s nehnuteľnosťou s tou osobou, ktorá bude na liste vlastníctva zapísaná ako vlastník bez obmedzenia. Všetci potenciálni vlastníci, teda budúci predávajúci v zmluve o budúcej zmluve, dajú v zmluve súhlas na to, aby stavebník mohol zatiaľ vybaviť stavebné povolenie a všetky ostatné dokumenty potrebné na stavbu a začal aj uskutočňovať príslušnú stavbu na danom pozemku. To umožňuje dnes platný stavebný zákon a takúto zmluvu považuje za iné právo k pozemku oprávňujúce stavebníka na uskutočnenie stavby.

Ďalším druhom zmluvy je nájomná zmluva, ktorou sa zabezpečuje právny vzťah k pozemkom potrebným na dočasný záber stavby.

Riešenie problémov s inžinierskymi sieťami

Zabezpečenie zmluvných vzťahov k pozemkom na účely prekládky alebo zriadenia inžinierskych sietí je často komplikovaná záležitosť. Treba si uvedomiť, že záber pozemku na zriadenie takýchto sietí má väčšinou malý rozsah na krátky čas (maximálne 1 rok) a náhrada sa často delí podľa spoluvlastníckych podielov na veľmi malé nájomné pre jednotlivých vlastníkov. V oblasti mimo zastavaného územia obce je veľa poľnohospodárskej pôdy, najmä lúky a lesné pozemky, združenej do pozemkových spoločenstiev.

Z uvedených dôvodov by bolo vhodné zriadiť možnosť vzniku práva vecného bremena na inžinierske siete mimo zastavaného územia obce zo zákona aj pri iných líniových stavbách, ako sú cesty, dráhy a pod.

tags: #vysporiadanie #stavieb #vo #verejnom #záujme #legislatíva