Vysporiadanie vlastníckeho podielu a evidencia v katastri: Komplexný postup

Podielové spoluvlastníctvo predstavuje bežný typ vlastníctva, pri ktorom sa viaceré osoby podieľajú na vlastníctve jednej veci. Miera, akou sa jednotliví spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach, je vyjadrená veľkosťou ich spoluvlastníckeho podielu. Vysporiadanie vlastníckeho podielu a jeho následná evidencia v katastri nehnuteľností predstavuje komplexný proces, ktorý si vyžaduje dôkladné pochopenie právnych predpisov a správny postup. Cieľom tohto článku je poskytnúť ucelený prehľad o tejto problematike, od zmeny spoluvlastníckeho podielu až po zrušenie podielového spoluvlastníctva.

Zmena spoluvlastníckeho podielu

Zmena spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti je možná prostredníctvom niekoľkých spôsobov, pričom najčastejším je prevod na základe zmluvy. Podľa Občianskeho zákonníka je na prevod spoluvlastníckeho podielu potrebná písomná zmluva, a to buď kúpna alebo darovacia zmluva.

Súhlas banky pri zaťažení nehnuteľnosti

Ak je nehnuteľnosť zaťažená záložným právom banky, je nevyhnutné získať súhlas banky s prevodom spoluvlastníckych podielov. Banka má totiž záujem na tom, aby hodnota zabezpečenia úveru (teda nehnuteľnosti) zostala zachovaná.

Ponuka spoluvlastníkom pri prevode na tretiu osobu

V prípade, ak spoluvlastník plánuje previesť svoj podiel na osobu, ktorá nie je blízkou osobou, je povinný ponúknuť tento podiel na predaj ostatným spoluvlastníkom. Táto povinnosť vyplýva z ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka, ktoré zakotvuje tzv. predkupné právo spoluvlastníkov.

Ponuka musí byť písomná a musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých sa má prevod uskutočniť, predovšetkým kúpnu cenu. Spoluvlastníci majú lehotu dvoch mesiacov na prijatie ponuky. Ak v tejto lehote nedôjde k vyplateniu kúpnej ceny, spoluvlastník môže previesť svoj podiel na tretiu osobu.

Prečítajte si tiež: Dedenie a sociálne bývanie

Postup pri predaji podielu

Pri predaji spoluvlastníckeho podielu je dôležité rozlišovať, či ide o prevod na blízku osobu alebo na inú osobu.

Prevod na blízku osobu

Medzi blízke osoby patria príbuzní v priamom rade (rodičia, deti, starí rodičia), súrodenci a manželia. V prípade prevodu na blízku osobu sa neuplatňuje zákonné predkupné právo spoluvlastníkov. Na prevod postačuje uzatvorenie kúpnej zmluvy a následný vklad do katastra nehnuteľností.

Prevod na inú osobu

Ak sa podiel prevádza na osobu mimo okruhu blízkych osôb, je potrebné rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. Pred uzatvorením kúpnej zmluvy je potrebné ponúknuť podiel na predaj všetkým oprávneným. Ponuka musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých sa má transakcia vykonať, predovšetkým kúpnu cenu.

Riešenie ak spoluvlastníci nemajú záujem

Ak spoluvlastníci nemajú záujem o kúpu podielu, môže spoluvlastník svoj podiel predať tretej osobe za rovnakých podmienok, aké boli ponúknuté spoluvlastníkom.

Dôsledky nerešpektovania predkupného práva

Ak spoluvlastník poruší predkupné právo a prevedie svoj podiel na tretiu osobu bez toho, aby ho ponúkol ostatným spoluvlastníkom, títo sa môžu domáhať:

Prečítajte si tiež: Možnosti vysporiadania nehnuteľností

• aby im nový vlastník ponúkol podiel na predaj za rovnakých podmienok, za akých ho nadobudol,
• neplatnosti zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu,
• náhrady škody, ktorá im vznikla porušením povinnosti ponúknuť im podiel.

Zrušenie podielového spoluvlastníctva

Ak spoluvlastník nemá záujem o spoluvlastníctvo a nedarí sa mu svoj podiel predať, môže sa domáhať zrušenia podielového spoluvlastníctva. Zrušenie je možné dosiahnuť dohodou alebo rozhodnutím súdu.

Dohoda o zrušení spoluvlastníctva

Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na spôsobe zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva. Dohoda musí zohľadňovať všetky práva a povinnosti, vyporiadanie vzájomných záväzkov. Musí obsahovať ustanovenia o tom, akým spôsobom sa ruší podielové spoluvlastníctvo, a ako sa medzi sebou spoluvlastníci navzájom vyporiadajú. Dohoda, ktorej predmetom je nehnuteľnosť musí spĺňať všetky zákonom stanovené náležitosti a musí byť urobená v písomnej forme a vkladovaná na kataster nehnuteľností.

Súdne zrušenie spoluvlastníctva

Ak sa spoluvlastníci nedohodnú na spôsobe zrušenia a vyporiadania spoluvlastníckeho práva, na návrh ktoréhokoľvek z nich o tom rozhodne súd. Pri rozhodovaní súd prihliadne na veľkosť podielov, účelné využitie veci a na to, či je možné vec reálne rozdeliť. Súd má tri možnosti:

1. Reálne rozdelenie veci: Ak je rozdelenie veci dobre možné, súd vec rozdelí a novovzniknuté veci pridelí jednotlivým spoluvlastníkom.
2. Prikázanie veci jednému spoluvlastníkovi: Súd môže prikázať vec jednému spoluvlastníkovi, ktorý vyplatí ostatných spoluvlastníkov. Súd nemôže prikázať vec spoluvlastníkovi proti jeho vôli.
3. Predaj veci a rozdelenie výťažku: Ak nie je možné vec reálne rozdeliť ani ju prikázať jednému spoluvlastníkovi, súd nariadi predaj veci a rozdelenie výťažku medzi spoluvlastníkov podľa veľkosti ich podielov.

Evidencia v katastri nehnuteľností

Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Vklad je úkonom katastrálneho odboru okresného úradu, vyžaduje sa pre všetky zmluvné prevody nehnuteľností. Priznávajú sa mu právotvorné účinky, pretože až ním vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam.

Návrh na vklad

Konanie o povolení vkladu možno začať výlučne na návrh, katastrálny odbor nikdy nezačne konať z vlastnej iniciatívy. Návrh na začatie konania je oprávnený podať účastník právneho úkonu (teda aspoň jedna zmluvná strana).

Prečítajte si tiež: Rozdelenie majetku manželov

Návrh na vklad sa podáva písomne, podpisy účastníkov nemusia byť na návrhu úradne overené. K návrhu na vklad je potrebné priložiť potrebné prílohy, predovšetkým zmluvu, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a to v dvoch vyhotoveniach. Ďalšie prípadné prílohy k návrhu ustanovuje katastrálny zákon.

Priebeh konania

Ak je katastru doručený návrh na vklad, na návrhu sa vyznačí dátum, presná hodina a minúta jeho doručenia (podania). Predmetom konania o povolení vkladu je posudzovanie zákonných náležitostí samotného návrhu, ale aj formálnych a obsahových náležitostí zmluvy, ktorou sa nehnuteľnosť prevádza.

Ak kataster zistí, že návrh na vklad nemá predpísané náležitosti, konanie preruší a účastníka vyzve, aby v určenej lehote nedostatky odstránil. Ak účastník opravu návrhu v stanovenej lehote nespraví, okresný úrad (katastrálny odbor) konanie zastaví a pre zavkladovanie vlastníctva bude potrebné podať nový návrh.

Rozhodnutie o vklade

Písomné rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom jeho vydania. Proti rozhodnutiu, ktorým sa vklad povoľuje, nie je možné podať odvolanie, návrh na obnovu konania a nemožno ho preskúmať ani mimo odvolacieho konania. Odvolanie možno podať len proti tomu rozhodnutiu, ktorým katastrálny odbor okresného úradu zamietol vklad, a to do 30 dní od jeho doručenia.

Zákon ukladá katastru povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr do 30 dní od jeho doručenia. V prípade, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom (a vkladu nebránia iné skutočnosti), kataster rozhodne o návrhu do 20 dní.

Vydržanie pozemku

V praxi sa stretávame aj so situáciami, kedy osoba dlhodobo užíva pozemok, ktorý jej formálne nepatrí. V takýchto prípadoch môže prichádzať do úvahy inštitút vydržania. Vydržanie je spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ak osoba dlhodobo a oprávnene užíva nehnuteľnosť ako vlastník.

Podmienky vydržania

Aby mohol súd vydržanie potvrdiť, musí byť nepochybne preukázané, že držiteľ bol dobromyseľný, teda presvedčený, že mu vec patrí, a že túto vec držal nepretržite po stanovenú dobu. Pri nehnuteľnostiach je vydržacia doba 10 rokov, pričom držba musí byť pokojná a nerušená.

Súdny proces

Od 1. mája 2021 prešla právomoc potvrdzovať vydržanie výlučne na súdy. Konanie sa začína na návrh osoby, ktorá tvrdí, že vec vydržala. Súd v tomto konaní overuje, či navrhovateľ skutočne splnil hmotnoprávne podmienky - najmä oprávnenú držbu trvajúcu nepretržite 10 rokov pri nehnuteľnostiach.

Vyzývacie uznesenie

Kľúčovým momentom v súdnom konaní je vydanie tzv. vyzývacieho uznesenia. Súd zverejní informáciu o tom, že sa vedie konanie o vydržaní, a vyzve všetky osoby, ktoré si uplatňujú práva k nehnuteľnosti, aby sa prihlásili a vzniesli námietky.

Námietky proti vydržaniu

Osoba podávajúca námietku musí odôvodniť, prečo navrhovateľ napríklad nebol dobromyseľný (napríklad vedel, že užíva cudzí pozemok) alebo že držba nebola nepretržitá. Ak sú námietky podané včas a sú odôvodnené, súd ich musí prešetriť.

Rozhodnutie súdu

Ak súd zistí, že námietky sú dôvodné a podmienky vydržania pozemku neboli splnené, návrh zamietne. Naopak, ak námietky nie sú podané alebo sa ukážu ako neopodstatnené, súd vydá uznesenie o potvrdení vydržania. Toto rozhodnutie je po nadobudnutí právoplatnosti všeobecne záväzné a slúži ako listina, na základe ktorej kataster zapíše navrhovateľa ako nového vlastníka.

tags: #vysporiadanie #vlastníckeho #podielu #a #evidencia #v