Fakturácia nájmu energií a sadzby DPH: Prehľad pre prenajímateľov a nájomcov

Legislatívne zmeny a daňové povinnosti súvisiace s nájmom nehnuteľností a energií môžu byť pre mnohých podnikateľov a prenajímateľov mätúce. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na fakturáciu nájmu energií, sadzby DPH a s tým súvisiace zmeny, s cieľom uľahčiť orientáciu v tejto problematike.

DPH a nájom nehnuteľností: Základné princípy

Od 1. januára 2019 je nájom nehnuteľností vo väčšine prípadov oslobodený od DPH v zmysle § 38 ods. 3 zákona č. 222/2004 Z.z. o DPH. To znamená, že prenajímateľ nemá povinnosť uplatňovať DPH na faktúre za nájom. Existujú však výnimky z tohto pravidla.Oslobodenie od dane sa nevzťahuje na:

• Ubytovacie služby
• Nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel
• Nájom trvalo inštalovaných zariadení a strojov
• Nájom bezpečnostných schránok

Energie a DPH v nájomnej zmluve

Otázka, či fakturovať energie s DPH alebo bez DPH, závisí od spôsobu, akým sú energie zahrnuté v nájomnej zmluve. Existujú v zásade dva prístupy:

1. Refakturácia energií: Prenajímateľ požaduje od nájomcu úhradu za skutočnú spotrebu energií na základe vyúčtovania od dodávateľských subjektov. V tomto prípade prenajímateľ refakturuje energie s DPH, ktorú sám zaplatil dodávateľovi.
2. Paušálna platba za energie: Cena nájmu zahŕňa aj cenu energií, t.j. spotreba energií nie je osobitne meraná a fakturovaná. V tomto prípade sa cena energií "stratí" v sume nájomného a nepovažuje sa za samostatné zdaniteľné plnenie.

Refakturácia energií - podrobný pohľad

Ak prenajímateľ refakturuje energie, je dôležité rozlišovať medzi dvoma situáciami:

• Prenajímateľ prijal a sám dodal energie v zmysle § 9 ods. 4 zákona o DPH (resp. § 8 ods. 1 písm. c) zákona o DPH). To znamená, že prenajímateľ je fakturovaný dodávateľom energií a následne fakturuje túto energiu nájomcovi. V tomto prípade má prenajímateľ nárok na odpočítanie DPH pri nákupe energií podľa § 49 ods. 2 písm. a) zákona o DPH a zároveň je povinný uplatniť DPH pri refakturácii energií nájomcovi.
• Prenajímateľ len sprostredkováva platby za energie. Ide o situáciu, kedy prenajímateľ iba preposiela faktúry od dodávateľov energií nájomcovi, ktorý ich priamo platí. V tomto prípade prenajímateľ nevstupuje do vzťahu s dodávateľom energií a preto nemá nárok na odpočítanie DPH.

Pri refakturácii energií je dôležité dbať na správne vyhotovenie faktúry, na ktorej musí byť uvedená presná spotreba energií a príslušná sadzba DPH.

Prečítajte si tiež: Ako vybaviť PN pri práci v Česku

Paušálna platba za energie - podrobný pohľad

Ak je cena energií zahrnutá v paušálnej platbe za nájom, táto platba sa považuje za súčasť nájmu a podlieha rovnakému daňovému režimu ako samotný nájom. To znamená, že ak je nájom oslobodený od DPH, aj platba za energie je oslobodená od DPH.

Finančná zábezpeka a DPH

Finančná zábezpeka (peňažná rezerva) uhradená v súvislosti s nájmom na účely prípadných škôd alebo nedoplatkov, ktorá bude v prípade nevyčerpania vrátená nájomcovi, nie je predmetom DPH podľa § 2 ods. 1 zákona o DPH. Nejde o platbu za dodanie tovaru alebo služby, ale o zábezpeku pre prípadné budúce škody alebo nedoplatky.

Zmeny sadzieb DPH od roku 2025

Od 1. januára 2025 dochádza k zmene sadzieb DPH. Doterajšie sadzby 20%, 10% a 5% sa menia na 23%, 19% a 5%. Táto zmena ovplyvní aj fakturáciu energií, ak prenajímateľ refakturuje energie nájomcovi.

Dôležité je určiť, v ktorom roku vznikla daňová povinnosť. Vo väčšine prípadov sa použije sadzba platná v roku, v ktorom sa stal tzv. vznik daňovej povinnosti k DPH, t.j. deň dodania služby alebo deň prijatia preddavku.

Príklady prechodných situácií

• Objednávka v roku 2024, úhrada v roku 2025: Ak si klient objedná službu v roku 2024 (napr. 31.12.2024), ale úhrada dorazí na účet dodávateľa až v roku 2025 (napr. 2.1.2025), vznik daňovej povinnosti nastáva v roku 2025. Ostrá faktúra bude mať sadzbu DPH platnú v roku 2025 (napr. 23%).
• Platba prijatá v roku 2024: Ak platba dorazí na účet dodávateľa 31.12.2024 o 23:55, dňom vzniku daňovej povinnosti je 31.12.2024 - teda starý rok. Použije sa sadzba DPH platná v roku 2024.

Nájom a stavebné úpravy

V prípade, ak nájomca vykoná stavebné úpravy na prenajatej nehnuteľnosti so súhlasom prenajímateľa, tieto náklady (výdavky) sa považujú za technické zhodnotenie hmotného majetku. Ak prenajímateľ prevezme technické zhodnotenie, potom ho odpisuje ako technické zhodnotenie. Dôležité je, aby boli stavebné úpravy vykonané v súlade so všetkými náležitosťami, ktoré vyžadujú právne predpisy.

Prečítajte si tiež: Pracujúci v ČR: PN na Slovensku

Špecifické situácie

Prenájom od neplatiteľa DPH

Ak si platiteľ DPH prenajíma nehnuteľnosť od fyzickej osoby, ktorá nie je platiteľom DPH, a platí jej aj za spotrebu energií, spôsob platby by mal byť dohodnutý priamo v zmluve o nájme. Je potrebné uviesť, že spoločnosť uhradí skutočnú spotrebu energií, ktoré pripadajú na ňou prenajímanú časť nehnuteľnosti (na základe ročného vyúčtovania a skutočných meraní). V tomto prípade spoločnosť uhradí prenajímateľovi cenu energií vrátane DPH, pričom celá suma bude pre spoločnosť predstavovať náklad na energie (t.j. platbu nebude rozdeľovať na základ dane a DPH).

Prenájom nebytových priestorov zdaniteľnej osobe

Ak platiteľ dane prenajíma nebytové priestory inému platiteľovi dane, môže sa rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane (§ 38 ods. 5 zákona o DPH). Toto rozhodnutie musí byť uplatňované voči všetkým nájomcom v rovnakom režime.

Prenájom rodinného domu občanovi

Nájom rodinného domu občanovi je na základe § 38 ods. 3 a ods. 5 zákona o DPH oslobodený od dane, t. j. prenajímateľ nemá dôvod k cene nájomného uplatňovať DPH.

Prenájom nehnuteľnosti zahraničnej osobe

Ak prenajímateľ prenajíma nehnuteľnosť firme so sídlom v inom členskom štáte EÚ (napr. v Dánsku), je potrebné určiť miesto dodania danej služby. Podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH je miestom dodania služby miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Ak platiteľ dane prenajíma nebytový priestor zahraničnej osobe, tento prenájom je oslobodený od dane. Rozhodnúť sa, že prenájom nebytového priestoru nebude oslobodený od dane, môže platiteľ dane len v prípade, že prenajíma tento priestor zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).

Prečítajte si tiež: Preukaz ZŤP: Postup a podmienky

tags: #vystavenie #faktury #za #nájom #energie #DPH