Zápis úmrtia do katastra nehnuteľností: Postup a dôležité aspekty

Kúpa alebo predaj bytu, domu či pozemku je významným životným krokom. No kým dôjde k zápisu nového vlastníka do katastra, čaká vás množstvo administratívy. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na proces zápisu úmrtia do katastra nehnuteľností, vysvetľuje potrebné kroky, možné komplikácie a dôležité právne aspekty, ktoré je potrebné zvážiť. Cieľom je poskytnúť čitateľovi ucelený návod, ako zvládnuť túto administratívnu záležitosť efektívne a bez zbytočného stresu.

Prepis nehnuteľnosti - základné informácie

Prepis nehnuteľnosti je proces, pri ktorom sa mení vlastnícke právo - teda nový vlastník sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Dôvodov na prepis môže byť viacero:

• Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti: Ide o najčastejší dôvod prepisu, kedy sa vlastník mení na základe kúpnej zmluvy.
• Darovanie nehnuteľnosti: V tomto prípade sa vlastník mení na základe darovacej zmluvy.
• Dedenie nehnuteľnosti: Po smrti vlastníka sa nehnuteľnosť prepisuje na dedičov na základe dedičského konania a dedičského osvedčenia, ktoré je vydané notárom po ukončení dedičského konania.

Vecné bremená a doživotné užívanie

V zmysle § 1 katastrálneho zákona je možné do katastra nehnuteľností zapísať aj vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania nehnuteľností. Doživotné užívacie právo zaraďujeme v zmysle zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) medzi tzv. vecné bremená, ktoré sú upravené v ustanoveniach § 151n až § 151p.

Podstatou je, že vecné bremená vždy obmedzujú vlastníka veci vo výkone jeho vlastníckeho práva v prospech niekoho iného. Nehnuteľnosť s vecným bremenom sa dá v zásade predať tretej osoby. Zriadenie vecného bremena sa v zmysle ustanovenia § 8 ods. 1 písm. Vo všeobecnosti, vecné bremená na strane povinného subjektu pôsobia vždy in rem (voči všetkým), pričom na strane oprávneného subjektu môžu pôsobiť im rem alebo in personam (voči konkrétnej osobe).

Právo doživotného užívania (najčastejšie bytu / domu) bude na strane oprávneného subjektu pôsobiť in personam. Znamená to, že privlastňovanie úžitkovej hodnoty sa uskutočňuje v záujme spokojovania potrieb individualizovaného subjektu. Toto právo neprechádza na právneho nástupcu, pretože je viazané na konkrétnu osobu.

Prečítajte si tiež: Práva a povinnosti počas PN

Predmetom práva doživotného užívania môže byť vždy len nehnuteľná vec v zmysle ustanovenia § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka, čiže byt alebo dom, na ktoré sa vzťahuje právny režim nehnuteľností. Predmetom vecného bremena spočívajúceho v práve doživotného užívania nehnuteľností môže byť celá nehnuteľnosť, ale aj len jej časť. Táto skutočnosť sa v zmysle ustanovenia § 67 ods. 2 Katastrálneho zákona vyznačuje v geometrickom pláne. Keďže jednu nehnuteľnosť je možné zaťažiť aj viacerými druhmi bremien, možno zriadiť aj viacero doživotných práv užívania k jednej nehnuteľnosti. Typickým príkladom bude zriadenie doživotného práva užívania rodičom, ktorí budú užívať každý jednu samostatnú izbu v dome.

Pokiaľ vznikne vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného bývania na základe záväzkovo - právneho vzťahu založeného zmluvou o zriadení vecného bremena, musí mať táto zmluva v zmysle ustanovenia § 43 a nasl. Občianskeho zákonníka písomnú formu, pričom podpis povinného v prípade vzniku vecného bremena musí byť v zmysle ustanovenia § 42 ods. 3 Katastrálneho zákona úradne osvedčený. Zmluva o zriadení vecného bremena je uzavretá vtedy, keď obaja účastníci tohto právneho vzťahu v predpísanej forme dohodnú na obsahu a rozsahu vecného bremena. Perfektná písomná zmluva ešte nespôsobuje vznik právneho vzťahu vecných bremien. Na vznik práva zodpovedajúcemu vecnému bremenu treba vklad do katastra nehnuteľností (§ 151o ods.1 Občianskeho zákonníka). Až na základe právoplatného rozhodnutia o povolení vkladu vydaného príslušným okresným úradom katastrálnym odborom nastávajú právne účinky vkladu.

Ďalším typickým spôsobom vzniku vecného bremena spočívajúceho v práve doživotného bývania je jeho zriadenie závetom, ako jednostranným právnym úkonom poručiteľa, ktorého právne následky nastanú až jeho smrťou. Táto možnosť vyplýva poručiteľovi priamo z vlastníckeho práva, ktorého obsah tvorí právo ius disponendi, teda oprávnenie disponovať s predmetom vlastníctva. Poručiteľ tak môže závetom odkázať jednému dedičovi rodinný dom a súčasne pre niekoho iného zriadiť doživotné užívacie právo k jednej miestnosti v tomto dome. Zahrnutie zriadenia vecného bremena do závetu nie je podmienkou v zmysle § 478 Občianskeho zákonníka, ktorá by bola nevyvolávala právne následky.

Subjektívne práva oprávneného z vecného bremena svojim konkrétnym určením a rozsahom korešpondujú s povinnosťou povinného subjektu vyplývajúcou z vecného bremena. Oprávnený subjekt nesmie jednostranne rozširovať a tým neprimerane znásobovať svoje výhody.

Oprávnený z vecného bremena a povinný z vecného bremena sa môžu dohodnúť, že vecné bremeno sa zrušuje. Je potrebné tak urobiť zmluvou o zániku vecného bremena. Ako sme už uviedli, zmluva by mala byť uzavretá medzi oprávneným z vecného bremena a povinným z vecného bremena. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je však potrebné aj povolenie vkladu príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom, ako vyplýva z § 151p Občianskeho zákonníka („Vecné bremená zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Katastrálny zákon v § 42 ods. 3 výslovne uvádza, na ktorých dokumentoch predkladaných katastru nehnuteľností sa vyžaduje overený podpis.

Prečítajte si tiež: Všetko o Čiastočnom Zápise GP

Pri otázke zrušenia doživotného bývania po smrti je potrebné rozlišovať, kto v danom prípade zomrel. Opačná situácia by nastala v prípade smrti oprávneného z vecného bremena. Okresný úrad, katastrálny odbor, vykoná výmaz vecného bremena spočívajúceho v práve doživotného bývania, a to buď na základe dohody zmluvných strán, o ktorej sme sa už zmienili v predchádzajúcom texte, alebo na základe právnej skutočnosti, ktorou je smrť osoby oprávnenej z vecného bremena. Smrť fyzickej osoby sa preukazuje úmrtným listom alebo súdnym rozhodnutím, ktorým bola osoba vyhlásená za mŕtveho.

V praxi však môže nastať situácia, že osoba, ktorá žiada výmaz údajov, nebude mať k dispozícii úmrtný list. V tomto prípade, je možné postupovať v zmysle ustanovenia § 18 a nasl. zákona č. 154/1994 Z. z. o matrikách v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Zákon o matrikách“), v zmysle ktorého sú určené okruhy osôb, ktoré sú oprávnené požiadať matričný úrad o vyhotovenie úradného výpisu z knihy úmrtí.

Problémom však môže byť skutočnosť, ak vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného bývania zriadila osoba, ktorú nemožno subsumovať pod žiadnu z vyššie uvedených kategórii a zároveň platí, že nemá k dispozícii úmrtný list. Na základe konzultácie s okresným úradom, katastrálnym odborom, by v tomto prípade prichádzala úvahy možnosť samotného okresného úradu, katastrálneho odboru, ako štátneho orgánu požiadať matričný úrad o výpis z knihy úmrtí, nakoľko okresný úrad, katastrálny odbor, je v zmysle § 18 Zákona o matrikách oprávnený požiadať o vyhotovenie úradného výpisu z knihy úmrtí. Tieto situácie sú však v praxi zriedkavé. V takom prípade by sa malo navrhnúť okresnému úradu, katastrálnemu odboru, aby vymazal doživotné právo bývania a užívania v prospech osoby XX (r. č.

Subjektívne vlastnícke právo

Subjektívne vlastnícke právo býva teoretikmi občianskeho hmotného práva zväčša charakterizované ako najširšie, najúplnejšie zakladané a najdôležitejšie vecné právo. Niektorí autori rozlišujú medzi vlastníctvom ako ekonomickou kategóriou a vlastníckym právom ako právnym vzťahom, právnou kategóriou vlastníctva. Z pohľadu pojmovej čistoty považujeme toto rozlišovanie za správne. Na strane druhej, sám zákonodarca ale i právna prax pojmy „vlastníctvo“ a „vlastnícke právo“ používa striedavo, bez ich významového rozlišovania. Právo nadobúdať vlastnícke právo je garantované na úrovni ústavnoprávnych noriem.

K nadobudnutiu vlastníckeho práva k veci dochádza viacerými zákonodarcom aprobovanými nadobúdacími spôsobmi. Tieto predstavujú právny dôvod nadobudnutia vlastníctva, a je možné ich v teórií občianskeho práva hmotného rôzne usporadúvať. Nadobúdanie vlastníckeho práva je možné kategorizovať podľa viacerých kritérií. Nadobúdanie vlastníckeho práva k veci zmluvou predstavuje jeden z viacerých možných zákonom aprobovaných spôsobov. Skúsenosti z právnej praxe nasvedčujú, že zmluvné nadobudnutie vlastníctva veci (spomedzi ďalších iných spôsobov) predstavuje najčastejší spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva k veci.

Prečítajte si tiež: Rekonštrukcia sociálnych zariadení UPJŠ

Pri nadobúdaní vlastníckeho práva k veci je podstatné skúmať, či zákonodarca zmluve priznáva transakčné účinky (vlastnícke právo sa nadobúda účinnosťou už samotnej zmluvy) alebo obligačné účinky (zmluva predstavuje nadobúdací právny titul; ktorou vzniká záväzok previesť vlastnícke právo k predmetu prevodu, pričom k vlastnému prevodu dochádza ďalšou pristupujúcou skutočnosťou.

Pri nadobúdaní vlastníckeho práva na základe zmluvy, či už k hnuteľnej alebo nehnuteľnej veci sa rozlišujú dve fázy procesu nadobudnutia vlastníckeho práva. Uzatvorenie písomnej scudzovacej zmluvy k veci medzi prevodcom a nadobúdateľom predstavuje prvú fázu. Počas nej dochádza k vzniku záväzkovo právneho vzťahu medzi jej účastníkmi. Obsahom obligačnoprávneho vzťahu je najmä záväzok previesť vlastnícke právo k veci z prevodcu na nadobúdateľa. V druhej fáze pristupuje k scudzovacej zmluve ďalšia právna skutočnosť. V prípade hnuteľnej veci je to zásadne jej prevzatie nadobúdateľom.

S poukazom na ustanovenie § 133 ods. 1 OZ v prípade zmluvného prevodu vlastníckeho práva k hnuteľnej veci, zákonodarca viaže okamih nadobudnutia vlastníckeho práva vo všeobecnosti na prevzatie hnuteľnej veci, ak nie je právnym predpisom alebo účastníkmi scudzovacej zmluvy dohodnuté inak. V prípade nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci s poukazom na § 133 ods. 2 OZ v porovnaní s nadobudnutím vlastníckeho práva k hnuteľnej veci platí špecifický režim. Dochádza totiž k prelomeniu zásady, o inak všeobecnej bezformálnosti právnych úkonov, pokiaľ zákon neustanovuje inak. Do čisto súkromného právneho vzťahu, ktorý práve reglementuje predovšetkým Občiansky zákonník je zakomponovaný presah z oblasti verejného práva. Je ním zákon č. 162/1995 Z. z.

Katastrálne konanie je možné charakterizovať ako zákonom upravený postup, v ktorom sa okrem iného zapisujú práva k nehnuteľnostiam, t.j. sa rozhoduje o vklade, zázname, poznámke do katastra nehnuteľností. V prvom stupni sú na katastrálne konanie vecne príslušné okresné úrady. Na katastrálne konanie je miestne príslušný okresný úrad, v ktorého územnom obvode sa nehnuteľnosť nachádza.

V zmysle katastrálneho zákona predstavuje vklad do katastra nehnuteľností jeden (zo strany zákonodarcu predvídaných) z možných zápisov práv k nehnuteľnostiam. Ide úkon príslušného okresného úradu, ktorým vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam. Práva k nehnuteľnostiam zo zmlúv uvedené v § 1 ods. 1 katastrálneho zákona (napr. kúpnej zmluvy, darovacej zmluvy, zámennej zmluvy, záložnej zmluvy, zmluvy o zriadení či zrušení predkupného práva, zmluvy o zriadení či zrušení vecného bremena, ktoré má povahu vecného práva, dohody o vyporadaní BSM, dohody o rozsahu vzniku BSM a iné) sa zapisujú do katastra vkladom, ak katastrálny zákon neustanovuje inak. Vklad je teda úkon, príslušného štátneho orgánu, ktorý má konštitutívne účinky. Konanie o povolení vkladu do katastra nehnuteľností sa začína len na základe doručenia návrhu účastníka konania na príslušný okresný úrad a nikdy nie ex offo. Návrh na vklad do katastra nehnuteľností musí spĺňať zákonné náležitosti.

Pri scudzovacej zmluve, ktorou sa prevádza vlastnícke právo k nehnuteľnej veci je obsah takejto zmluvy pre jej účastníkov záväzný okamihom jej uzatvorenia (tzv. obligačnoprávne účinky). Právoplatným rozhodnutím okresného úradu, katastrálny odbor o vklade vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra sa zakladajú vecnoprávne účinky scudzovacej zmluvy. Týmto právoplatným rozhodnutím okresného úradu sa konštituuje vlastnícke právo k scudzovanej nehnuteľnosti z prevodcu na nadobúdateľa (tzv. intabulácia).

Úmrtie a dedičské konanie

Smrť človeka je azda jedna z mála „istôt“, ktoré človek vo svojom živote má. Objektívne právo spája so smrťou človeka významné právne následky. Je to dané tým, že smrťou človeka zaniká spôsobilosť fyzickej osoby mať práva a brať na seba povinnosti (strata právnej subjektivity). Dedičské právo je zásadne spojené s vlastníckym právom. V dôsledku smrti fyzickej osoby niektoré práva a povinnosti neprechádzajú na inú osobu, ale zanikajú.

Platná právna úprava dedičského práva v Slovenskej republike je vybudovaná, okrem iného, aj na zásade ingerencie štátu pri nadobúdaní dedičstva. Dedičské právo je založené na zásade univerzálnej sukcesie. Dedič okamihom smrti poručiteľa vstupuje do všetkých práv a povinností, ktoré nezanikajú smrťou poručiteľa, ktoré sú súkromnoprávneho charakteru, za podmienky, že nie je iným právnym predpisom stanovené inak. Vlastnícke právo k veci je vždy spôsobilým predmetom dedenia.

V právnej praxi štatisticky nie sú úplne ojedinelé i také prípady, kedy prevodca platne uzatvoril scudzovaciu zmluvu s nadobúdateľom v písomnej forme. Predmetom takejto zmluvy bol prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a za istý čas od uzatvorenia zmluvy prevodca zomrel.

Smrť prevodcu pred vkladom do katastra

V našom pojednaní vychádzame z predpokladu, že prevodca uzatvoril s nadobúdateľom „vkladu spôsobilú“ scudzovaciu zmluvu (ďalej len „Zmluva“), ktorej predmetom prevodu sú nehnuteľností (ďalej len „Nehnuteľnosti“). V Zmluve sa prevodca a nadobúdateľ ako jej zmluvné strany (ďalej len „Strany“) dohodli, že návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností k predmetným Nehnuteľnostiam (ďalej len „Návrh na vklad“) Strany podpíšu spoločne následne po uzatvorení Zmluvy.

Scenár 1: Návrh na vklad doručený po smrti prevodcu

Prevodca zomrel napríklad štyri dni po uzatvorení Zmluvy s nadobúdateľom a po spoločnom podpísaní Návrhu na vklad. Katastrálnemu úradu tak bol Návrh na vklad objektívne doručený až po smrti prevodcu a to nadobúdateľom. Smrť prevodcu však písomne Katastrálnemu úradu z opatrnosti oznámil jeden z dedičov po prevodcovi.

Je nesporné, že v deň smrti prevodcu tento prevodca stále mal výlučné vlastnícke právo k Nehnuteľnostiam. Tieto sa stanú súčasťou aktív po prevodcovi (ako poručiteľovi). Okamihom smrti prevodcu prechádzajú na jeho dedičov dedičské aktíva ale i dedičské pasíva. Okruh dedičov bude zrejmý po zahajaní dedičského konania.

Katastrálny úrad preto preruší katastrálne konanie. Nakoľko až do právoplatného rozhodnutia o dedičstve nie je definitívne právne ustálené, kto konkrétne je dedičom resp. dedičmi po poručiteľovi ustálená súdna prax dovodila, že dedičia od smrti poručiteľa až do prejednania dedičstva majú postavenie podielových spoluvlastníkov a až právoplatným skončením dedičského konania je vyriešená otázka, kto, resp.

Scenár 2: Návrh na vklad doručený pred smrťou prevodcu

Prevodca zomrel napríklad päť dní po podaní dvoch vyhotovení Zmluvy spolu s Návrhom na vklad do podateľne Katastrálneho úradu. Katastrálnemu úradu smrť prevodcu zo strany jeho dedičov nikto písomne neoznámil. Katastrálny úrad nevedel, že po podaní Návrhu na vklad prevodca zomrel.

Vo sfére súkromného práva zásadne platí, že smrťou či už veriteľa alebo dlžníka nezanikajú existujúce obligácie. Smrťou prevodcu nezanikol jeho záväzok založený za jeho života Zmluvou. To znamená, že záväzok prevodcu k prevodu vlastníckeho práva k Nehnuteľnostiam patrí v dobe smrti prevodcu do dedičských pasív.

Katastrálny úrad preskúma Zmluvu ktorú uzatvorili prevodca a nadobúdateľ a pri rozhodovaní prihliada aj na skutkové a právne okolnosti, ktoré mohli mať vplyv na povolenie vkladu. Podľa nášho názoru nakoľko smrť prevodcu nastala až po uzatvorení Zmluvy a až po podaní Návrhu na vklad na Katastrálny úrad, pričom Katastrálny úrad nemal vedomosť o úmrtí prevodcu, postupuje správne ak rozhodne povolení vkladu vprospech nadobúdateľa Nehnuteľností. V zmysle Katastrálneho zákona je Katastrálny úrad jediný príslušný orgán, ktorý má zo zákona danú právomoc a kompetenciu.

Ak prevodca zomrel po vklade vlastníckeho práva v prospech nadobúdateľa, vlastnícke právo k Nehnuteľnostiam bolo prevedené na nadobúdateľa. Katastrálny úrad si preto vyžiada od príslušného súdu, špecifikáciu okruhu dedičov po poručiteľovi.

Prevencia a plánovanie

V prípade smrti človeka je isté, že raz určite v jeho živote nastane. Čo je vo všeobecnosti neisté, kedy smrť nastane. Na to, že sme smrteľní je preto potrebné myslieť už za života. Ako jedno z možných riešení, v prípade nás ako poručiteľa, sa javí napríklad v prítomnosti svojich všetkých najbližších otvorene povedať o svojich významnejších aktívach ale i pasívach a ako chceme s nimi naložiť.

Časté otázky a odpovede

Ako postupovať pri prepise dedičstva?

Pokiaľ ešte prebieha dedičské konanie môžete sa vzdať dedičstva v prospech Vašich detí. Pokiaľ už bolo dedičské konanie ukončené a Vy ste vlastníkmi rodinného domu môžete ho previesť kúpnou alebo darovacou zmluvou na Vaše deti. Kúpna zmluva alebo darovacia zmluva sa po podpise musí zavkladovať na Okresný úrad, katastrálny odbor.

Som jediný syn a prebieha dedičské konanie. Je potrebné vybavovať papiere na katastri?

Dedičské konanie vedie notár. V prípade, ak ste jediným dedičom, tak by malo byť dedičstvo potvrdené Vám. Výsledkom dedičského konania bude uznesenie, kde Vám bude dedičstvo potvrdené. Vy preto nemusíte na katastri vybavovať žiadne papiere, nakoľko tento proces zastreší notár. Notár samotný po skončení dedičského konania by mal zaslať na kataster uznesenie, na základe, ktorého by došlo k vyznačeniu zmeny vlastníckeho práva.

Ak bol dom darovaný môjmu otcovi a strýkovi a teraz by strýko chcel svoju polovicu darovať mne, ako postupovať?

Na Vami položenú otázku uvádzame, že vzhľadom na okolnosť, že podiel na dome a pozemku nadobudnete darom, neplatí sa žiadna daň z príjmu a ani odvody do zdravotnej poisťovne, lebo strýko nebude mať žiadny príjem. Vo veci bude potrebné z Vašej strany podať čiastkové priznanie k dani z nehnuteľností podľa zákona o miestnych daniach, keďže sa stanete podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti.

Otec zomrel a zdedila som všetok jeho majetok. Katastrálny úrad stále eviduje môjho otca ako majiteľa.

V prípade prechodu vlastníckeho práva dedením sa toto zapisuje do katastra záznamom na podklade rozhodnutia - Uznesenia o dedičstve. Vzhľadom na to je to povinnosťou notára, aby predmetné uznesenie zaslal katastru na vedomie a následne, aby kataster vykonal zápis vlastníckeho práva na liste vlastníctva v súlade z rozhodnutím o dedičstve.

Dôležité aspekty a rady

• Právna pomoc: Treba si však uvedomiť, že akékoľvek zmluvy by Vám mal vypracovať advokát/ advokátka, ktorý má skúsenosti v oblasti realitného práva. Niektoré druhy zmlúv Vám vie pripraviť aj notár. Najčastejšie ide o kúpnu zmluvu, prípadne darovaciu či dedičskú listinu.
• Návrh na vklad: Tento krok je kľúčový - až po ňom dôjde k zápisu vlastníka. Návrh na vklad podáva spravidla kupujúci alebo splnomocnená osoba.
• Podanie návrhu: Návrh na vklad môžete podať osobne na príslušnom okresnom úrade, katastrálnom odbore.
• Rozhodnutie katastra: Katastrálny odbor preskúma návrh a zmluvu a rozhodne o povolení vkladu. Na toto rozhodnutie má kataster 30 dní.
• Rozhodnutie o povolení vkladu: Po prepise obržíte buď elektronicky, alebo poštou Rozhodnutie o povolení vkladu. V prípade ak potrebujete List Vlastníctva na právne úkony, musíte si po LV zájsť na kataster a požiadať o vydanie. Môžete tak urobiť na príslušnom Katastri, kde Vám ho dajú na počkanie, alebo môžete zájsť na poštu. Nie všade Vám však vydajú LV na počkanie.
• Aktualizácia údajov: Nový vlastník je oficiálne zapísaný a starý vlastník tak stráca práva k nehnuteľnosti. Ako nový vlastník si môžete napríklad aktualizovať trvalý pobyt alebo sa prihlásiť na platenie dane z nehnuteľnosti.
• Chyby a nedostatky: Neúplná alebo zle vypracovaná zmluva, neoverené podpisy a zabudnuté prílohy k návrhu môžu spôsobiť zdržanie alebo prerušenie návrhu.

tags: #zápis #úmrtia #do #katastra #nehnuteľností #postup