Zápis rozostavaných bytov do katastra nehnuteľností: Znalecký posudok a podmienky

Kataster nehnuteľností je verejný register a informačný systém, ktorý obsahuje geometrické určenie, súpis a opis nehnuteľností a údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam, ako sú vlastnícke práva, záložné práva, predkupné práva, vecné bremená a nájomné práva. Kataster sa skladá z katastrálnych operátov, ktoré sú usporiadané podľa katastrálnych území a obsahujú údaje z jedného katastrálneho územia. V katastri sa evidujú katastrálne územia, pozemky, stavby spojené so zemou pevným základom, byty, rozostavané byty, nebytové priestory a rozostavané nebytové priestory, chránené časti prírody a krajiny a kultúrne pamiatky, ako aj práva k nehnuteľnostiam.

Význam zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností

Okrem už dokončených a skolaudovaných stavieb, kataster nehnuteľností eviduje aj stavby, ktoré ešte nie sú úplne dokončené. Rozostavanou stavbou sa rozumie každá stavba, ktorá ešte neprešla kolaudáciou a nedostala súpisné a orientačné číslo (ak sa pre danú stavbu vydáva).

Zápis rozostavanej stavby do katastra má veľký praktický význam. Až po zápise takejto stavby do katastra nehnuteľností je možné s ňou disponovať, napr. ju predať, darovať či zaťažiť záložným právom alebo vecným bremenom. Na základe návrhu na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností zapíše príslušný okresný úrad (katastrálny odbor) rozostavanú stavbu do evidencie katastra nehnuteľností.

Náležitosti návrhu na zápis rozostavanej stavby

Zákon neurčuje žiadne osobitné náležitosti žiadosti o zápis rozostavanej stavby. Platí však, že na to, aby sa kataster mohol návrhom zaoberať a uskutočniť na jeho základe zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, musí byť z návrhu minimálne zrejmé to, kto ho podáva a akej rozostavanej stavby sa návrh týka. Bez týchto základných informácií by kataster nevedel zápis vykonať a návrhu by preto nemohol vyhovieť.

V návrhu musí byť uvedené meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého pobytu a štátna príslušnosť fyzickej osoby alebo názov, adresa sídla a identifikačné číslo (IČO) právnickej osoby, ktorá návrh podáva (vlastníka zapisovanej stavby). Tieto údaje sa totiž zapisujú do katastra a preto musia byť z návrhu zrejmé.

Prečítajte si tiež: Práva a povinnosti počas PN

Rozostavanú stavbu treba opísať jej druhom (napr. rodinný dom, bytový dom, priemyselná budova a pod.), adresou, na ktorej sa nachádza (obec, ulica, číslo), prípadne aj parcelným číslom pozemku, na ktorom je postavená.

Proces zápisu rozostavanej stavby do katastra

Potrebné dokumenty

K návrhu na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností je potrebné priložiť nasledovné dokumenty:

1. Znalecký posudok o stupni rozostavanosti stavby: Tento dokument potvrdzuje stupeň rozostavanosti stavby a musí z neho byť zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Znalecký posudok vypracovaný znalcom pre príslušné odvetvie zapísaným v zozname znalcov vedenom Ministerstvom spravodlivosti SR je nevyhnutným dokladom pre zápis rozostavanej stavby do katastra. V znaleckom posudku znalec posúdi štádium, v akom sa nachádza výstavba a uvedie záver, či je stavbu už možné evidovať v katastri nehnuteľností. Pod zakladanými nehnuteľnosťami sa rozumie stavba a pozemok/pozemky, na ktorom je stavba postavená/rozostavaná.

2. Geometrický plán: Geometrický plán, ktorým dôjde k zameraniu rozostavanej stavby pre účely jej zakreslenia v katastrálnej mape. Od okamihu zápisu stavby do evidencie katastra nehnuteľností sa totiž stavba zakreslí aj do katastrálnej mapy. Geometrický plán na tento účel vie vypracovať každý autorizovaný geodet. Ak bol geometrický plán úradne overený do 30. septembra 2018, je potrebné ho priložiť k návrhu na zápis. Ak bol geometrický plán úradne overený po 1. októbri 2018, uvádza sa len číslo úradného overenia geometrického plánu v návrhu na zápis stavby.

3. Právoplatné stavebné povolenie: Právoplatné stavebné povolenie na predmetnú stavbu. Kataster na základe toho vie, že ide o stavbu, ktorá bola povolená a teda je legálna.

   Prečítajte si tiež: Všetko o Čiastočnom Zápise GP

Podanie návrhu a konanie

Všetky vyššie uvedené dokumenty je potrebné podať na príslušný okresný úrad (katastrálny odbor) v pôsobnosti ktorého sa stavba nachádza spolu s jednoduchým písomným návrhom na zápis rozostavanej stavby do katastra. V návrhu je potrebné uviesť aj rodné číslo fyzickej osoby alebo identifikačné číslo právnickej osoby, ktorá sa má zapísať ako vlastník novostavby - táto osoba musí byť totožná s osobou, ktorá je uvedená v stavebnom povolení.

Kataster zapíše ako vlastníka rozostavanej stavby osobu uvedenú v stavebnom povolení, ak navrhovateľ nepreukáže, že vlastníkom je niekto iný (napr. že vlastníkom je v zmysle uzatvorenej zmluvy o dielo zhotoviteľ stavby a nie stavebník).

Za návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok. Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor zapíše rozostavanú stavbu do katastra nehnuteľností záznamom v lehote 60 dní odo dňa začatia konania o zázname. Ak bol návrh na začatie konania podaní elektronicky, okresný úrad zapíše rozostavanú stavbu v lehote 30 dní. Konanie o zápise môže v zmysle zákona trvať až 60 dní.

Kedy je možné zapísať rozostavanú stavbu?

Stavbu je možné zapísať do katastra ako rozostavanú už po jej vzniku. Z právneho hľadiska sa stavba považuje za existujúcu vtedy, keď sú jasne viditeľné stavebnotechnické prvky a usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. V zmysle judikatúry i zákona ide o stavbu v právnom zmysle vtedy, ak je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Nestačí teda to, že má stavba položené základy, ale musí byť vyhotovená aspoň v takom štádiu výstavby, kedy je už zrejmé usporiadanie jej prvého podlažia. V praxi sa tým rozumie väčšinou postavenie múrov prvého nadzemného podlažia aspoň do úrovne jedného metra nad zemou.

Novela katastrálneho zákona a jej dopady

Novela katastrálneho zákona priniesla niekoľko zmien, ktoré sa dotýkajú aj zápisu rozostavaných stavieb:

Prečítajte si tiež: Rekonštrukcia sociálnych zariadení UPJŠ

• Úprava náležitostí návrhu na začatie konania: Návrh je po novom štruktúrovanejší a musí obsahovať napr. podrobné označenie nehnuteľnosti, označenie všetkých právnych úkonov a spoluvlastníckych podielov (zlomkom k celku). V návrhu na vklad je potrebné označiť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a podliehajú vkladu.
• Evidencia cien nehnuteľností: Z požiadaviek aplikačnej praxe sa zaviedla evidencia všetkých nehnuteľností v katastri, a teda bytov, nebytových priestorov, resp. rozostavaných bytov či nebytových priestorov, pričom ceny sa budú evidovať až od účinnosti novely (od 1.10.2018), spätne sa cena nebude zisťovať ani zapisovať.
• Sprecizovanie lehôt na vykonanie zápisu: Zápis práva do katastra vykoná úrad v deň, ktorým rozhodnutie o povolení vkladu nadobudlo právoplatnosť (najneskôr však v nasledujúci pracovný deň), inak do 60 dní od začatia konania o zázname (ak § 43 zákona neustanovuje inak).
• Úprava podmienok na zápis práv k stavbám, bytom a nebytovým priestorom: Tieto nehnuteľnosti budú predmetom zápisu v katastri aj v štádiu ich rozostavanosti. Novela zaviedla, že nie každá stavba je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností. Do katastra sa stavba zapíše vtedy, ak spĺňa kritériá uvedené v § 6 ods. 1 katastrálneho zákona - je ohraničená obvodovými stenami a strešnou konštrukciou. Uvedené platí rovnako aj pre rozostavanú stavbu, ak spĺňa tieto náležitosti. Ak sa týmto stavbám neprideľuje súpisné číslo, ako vlastník sa zapíše osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí. V prípade, že sa kolaudačné rozhodnutie nevydáva a stavba bola len ohlásená stavebnému úradu, ako vlastník stavby sa zapíše osoba, ktorá stavbu ohlásila. Ak ide o rozostavanú stavbu, ako vlastník sa zapíše osoba uvedená v stavebnom povolení, pokiaľ sa nepreukáže niečo iné (napr. zmluvou o dielo, zmluvou o prevode práv a povinností).
• Obmedzenie verejnosti katastrálneho operátu: Vypustilo sa ustanovenie, podľa ktorého je katastrálny operát verejný. S novotou v podobe zápisu cien nehnuteľností do katastra novela upravuje komu možno poskytnúť údaje o cene nehnuteľností. Naďalej bude platiť, že verejnosť zbierky listín je obmedzená. To znamená, že prístup k listinám uvedeným v zbierke listín budú mať len zákonom vymedzený okruh osôb: vlastníkovi alebo inej oprávnenej osobe.

tags: #zápis #rozostavaných #bytov #do #katastra #znalecký