Zmluva o budúcej kúpnej zmluve: Všetko, čo potrebujete vedieť

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je právny nástroj, ktorý umožňuje dvom stranám dohodnúť sa na podmienkach budúceho obchodu. V tomto článku sa pozrieme na to, čo je zmluva o budúcej zmluve, kedy sa používa a čo musí obsahovať, aby bola platná.

Čo je zmluva o budúcej zmluve?

Zmluva o budúcej zmluve je dohoda, v ktorej sa jedna alebo obe strany zaväzujú uzavrieť v budúcnosti určitú zmluvu. Táto zmluva sa často používa v obchodnom prostredí, keď si strany chcú zabezpečiť, že v budúcnosti budú môcť uzavrieť dohodu za určitých podmienok. Je upravená v Obchodnom zákonníku (§ 289 - § 292) a aj v Občianskom zákonníku.

Kedy sa používa zmluva o budúcej zmluve?

Zmluva o budúcej zmluve sa používa v rôznych situáciách, napríklad:

  • Kúpa a predaj nehnuteľností: Ak kupujúci potrebuje čas na zabezpečenie financovania alebo predávajúci potrebuje čas na vysťahovanie sa z nehnuteľnosti.
  • Obchodné transakcie: Ak si strany chcú zabezpečiť, že v budúcnosti budú môcť uzavrieť dohodu o dodávke tovaru alebo služieb.
  • Investície: Ak investor potrebuje čas na posúdenie investičnej príležitosti, ale chce si zabezpečiť, že v budúcnosti bude mať možnosť investovať.

Náležitosti zmluvy o budúcej zmluve

Aby bola zmluva o budúcej zmluve platná, musí obsahovať určité náležitosti. Tieto náležitosti sa líšia v závislosti od toho, či sa zmluva uzatvára podľa Obchodného alebo Občianskeho zákonníka.

Náležitosti podľa Obchodného zákonníka

Zmluva o budúcej zmluve podľa Obchodného zákonníka musí obsahovať:

Prečítajte si tiež: Všetko o zmluvách o budúcej kúpnej zmluve na pozemok

  • Identifikáciu zmluvných strán: Musia byť jasne identifikované obe strany zmluvy, spravidla dvaja podnikatelia.
  • Záväzok uzavrieť budúcu zmluvu: Musí byť jasne uvedené, že strany sa zaväzujú uzavrieť v budúcnosti určitú zmluvu (napr. o dielo a pod.).
  • Vymedzenie budúcej zmluvy: Predmet budúcej zmluvy musí byť vymedzený aspoň určitým spôsobom. Nemusí byť úplne presný, ale musí byť zrejmé, aká zmluva má byť v budúcnosti uzatvorená. Konkrétna špecifikácia postačuje až v realizačnej zmluve. Dôležité je, aby bol predmet zmluvy určený aspoň všeobecne, aby nevznikli pochybnosti.
  • Lehotu na uzavretie budúcej zmluvy: Musí byť určená lehota, v ktorej má byť budúca, realizačná, zmluva uzavretá. Môže to byť presný dátum (napr. do 30.5.2020), prípadne lehota (napr. jeden rok do uzatvorenia zmluvy o budúcej zmluve).

Dôležité body:

  • Ak jedna strana nevyzve druhú stranu na uzavretie realizačnej zmluvy v dohodnutej lehote, povinnosť uzavrieť zmluvu zaniká.
  • Ak strana poruší povinnosť uzavrieť budúcu zmluvu, druhá strana má rôzne práva, napríklad právo na náhradu škody, ktorá jej neuzatvorením realizačnej zmluvy vznikla. Môže tiež požadovať, aby obsah zmluvy určil súd, resp. rozhodca.

Príklad:

Spoločnosť A, s.r.o. a Spoločnosť B, s.r.o. uzatvoria zmluvu o budúcej zmluve, v ktorej sa zaväzujú, že v budúcnosti uzatvoria kúpnu zmluvu na dodanie určitého množstva tovaru. Spoločnosť A, s.r.o. pred uplynutím jedného roka, vyzvala dňa 10.04.2020 B, s.r.o. na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Spoločnosť B, s.r.o. odmietla uzatvorenie kúpnej zmluvy. V takomto prípade má Spoločnosť A, s.r.o. právo požadovať od Spoločnosti B, s.r.o. náhradu škody, ktorá jej vznikla. Môže tiež požadovať, aby súd určil obsah zmluvy, a to najneskôr do 10.4.2021. Ak by Spoločnosť A, s.r.o. nevyzvala B, s.r.o. na uzatvorenie kúpnej zmluvy, B, s.r.o. by nebola povinná uzatvoriť zmluvu. Je dôležité, aby výzva na uzatvorenie zmluvy bola podstatná a bola doručená bez zbytočného odkladu.

Iný príklad:

Spoločnosť A, s.r.o. a Spoločnosť B, s.r.o. uzatvoria zmluvu o budúcej zmluve, v ktorej sa zaväzujú, že v budúcnosti uzatvoria kúpnu zmluvu na dodanie určitého množstva tovaru. Spoločnosť B, s.r.o. však nevyzvala B, s.r.o. včas, ale až po uplynutí dohodnutej doby. Spoločnosť B, s.r.o. preto nie je povinná uzatvoriť kúpnu zmluvu. Keďže A, s.r.o. nevyzvala B, s.r.o. na uzatvorenie budúcej kúpnej zmluvy, B, s.r.o. nie je povinná uzatvoriť zmluvu.

Náležitosti podľa Občianskeho zákonníka

Zmluva o budúcej zmluve je upravená aj v Občianskom zákonníku. Podľa Občianskeho zákonníka musí zmluva o budúcej zmluve obsahovať:

  • Identifikáciu zmluvných strán: Rovnako ako v Obchodnom zákonníku, aj tu musia byť jasne identifikované obe strany zmluvy.
  • Záväzok uzavrieť budúcu zmluvu: Musí byť jasne uvedené, že strany sa zaväzujú uzavrieť v budúcnosti určitú zmluvu.
  • Dobu, dokedy sa má konečná zmluva uzatvoriť: Podľa Občianskeho zákonníka je potrebné dohodnúť sa na dobe uzatvorenia budúcej zmluvy. Túto dobu je potrebné definovať nepochybným a určitým spôsobom.
  • Písomnú formu: Zmluvy o budúcej zmluve podľa Občianskeho zákonníka musí byť písomná. Je tomu tak z dôvodu účelu tejto zmluvy, ktorým je zabezpečiť uzavretie konečnej zmluvy.

Príklad:

Ján a Peter uzatvorili zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, predmetom ktorej mal byť rodinný dom. Dohodli sa, že kúpnu zmluvu uzatvoria do šiestich mesiacov od uzatvorenia zmluvy o budúcej zmluve (do 30.10.2020). Ján si však medzitým našiel krajší a lacnejší rodinný dom. Peter preto vyzval Jána na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Ten to odmietal. V takomto prípade má Peter právo obrátiť sa na súd a domáhať sa uzatvorenia kúpnej zmluvy. Po uplynutí jedného roka, t.j. do 30.10.2021, však toto právo zaniká.

Práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o budúcej zmluve

Zo zmluvy o budúcej zmluve vyplývajú pre obe strany určité práva a povinnosti.

Prečítajte si tiež: Všetko o zmluve o budúcej kúpnej zmluve

Práva:

  • Právo požadovať uzavretie budúcej zmluvy: Ak jedna strana splnila všetky podmienky, má právo požadovať od druhej strany, aby s ňou uzavrela budúcu zmluvu.
  • Právo na náhradu škody: Ak jedna strana poruší povinnosť uzavrieť budúcu zmluvu, druhá strana má právo na náhradu škody, ktorá jej tým vznikla.
  • Právo na určenie obsahu zmluvy súdom: V niektorých prípadoch môže strana požadovať, aby súd určil obsah budúcej zmluvy.

Povinnosti:

  • Povinnosť uzavrieť budúcu zmluvu: Ak strana splnila všetky podmienky, má povinnosť uzavrieť budúcu zmluvu.
  • Povinnosť konať v dobrej viere: Obe strany sú povinné konať v dobrej viere a nesnažiť sa zmariť účel zmluvy.

Vzor zmluvy o budúcej kúpnej zmluve

Pre lepšiu predstavu uvádzame vzor zmluvy o budúcej kúpnej zmluve podľa Obchodného zákonníka:

ZMLUVA O BUDÚCEJ KÚPNEJ ZMLUVE

uzatvorená podľa § 289 a nasl. zákona č. 513/1991 Zb. Obchodného zákonníka v platnom znení

Zmluvné strany

Obchodné meno: ………, a. s.

Zapísaná v Obchodnom registri Okresného súdu …….., oddiel: Sa, vl. číslo…..

Sídlo:

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o Zmluve o Budúcej Kúpnej Zmluve

IČO:

IČ DPH:

Bankové spojenie: IBAN SK 26 ……………. v peňažnom ústave…..

Zastúpená: ………………….., predsedom predstavenstva

(ďalej len „budúci predávajúci”)

a

Obchodné meno: ………, s. r. o.

Zapísaná v Obchodnom registri Okresného súdu …….., oddiel: Sro, vl. číslo…..

IČO:

IČ DPH:

Sídlo:

Bankové spojenie: IBAN SK 96 …………… v peňažnom ústave ……

Zastúpená: ………………….., konateľom spoločnosti

(ďalej len „budúci kupujúci”)

Článok I.Preambula

  1. Budúci predávajúci je vlastníkom nehnuteľnosti zapísanej na LV č. …. vedenom Okresným úradom ….., katastrálny odbor, obec ….., katastrálne územie ….., a to pozemku parc. č. ….. o výmere ….. m2, druh pozemku: ….. a stavby ….. súp. č. ….. na pozemku parc. č. ….. (ďalej len „nehnuteľnosť“).

  2. Budúci kupujúci je obchodnou spoločnosťou, ktorá má záujem o kúpu vyššie uvedenej nehnuteľnosti v čl. II bode 1 tejto zmluvy.

  3. Zmluvné strany sa dohodli, že v budúcnosti uzatvoria kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti z budúceho predávajúceho na budúceho kupujúceho.

Článok II.Predmet zmluvy

  1. Zmluvné strany sa zaväzujú, že do ….. (doplniť lehotu) od doručenia písomnej výzvy budúceho kupujúceho uzatvoria kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti špecifikovanej v čl. I bode 1 tejto zmluvy.

Článok III.Podstatné náležitosti budúcej kúpnej zmluvy

  1. Zmluvné strany sa dohodli, že v kúpnej zmluve bude dohodnutá kúpna cena za nehnuteľnosť vo výške ….. EUR, ktorá bude zaplatená nasledovne: ….. (doplniť spôsob zaplatenia).

Článok IV.Osobitné ustanovenia

  1. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že do doby uzatvorenia kúpnej zmluvy neuzavrie žiadnu inú zmluvu, ktorou by sa zaviazal previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na tretiu osobu.

  2. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že nehnuteľnosť nezaloží, ani inak nezaťaží v prospech tretej osoby.

  3. V prípade, ak nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane budúceho predávajúceho, je budúci predávajúci povinný vrátiť budúcemu kupujúcemu všetky zaplatené finančné prostriedky.

Článok V.Záverečné ustanovenia

  1. Táto zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami.

  2. Zmeny a doplnenia tejto zmluvy je možné vykonať len písomnou formou, a to dodatkami podpísanými oboma zmluvnými stranami.

  3. Táto zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých každá zmluvná strana obdrží jeden rovnopis.

V …………….. dňa ……………..

…………………………………………..

Budúci predávajúci

…………………………………………..

Budúci kupujúci

tags: #zmluva #o #buducej #kupnej #zmluve #vzor

Ďalšie články