Zriadenie vecného bremena na nehnuteľnosť zaťaženú záložným právom banky: Postup a aspekty

Tento článok sa zameriava na proces zriadenia vecného bremena na nehnuteľnosť, ktorá je už zaťažená záložným právom banky. Rozoberieme si postup, dôležité aspekty, na ktoré si treba dať pozor, a právne náležitosti, ktoré je potrebné zohľadniť.

Úvod

Vlastníctvo nehnuteľnosti často sprevádzajú rôzne právne obmedzenia, ako sú záložné práva alebo vecné bremená. Situácia sa komplikuje, keď je nehnuteľnosť zaťažená oboma týmito právami. Zriadenie vecného bremena na nehnuteľnosť, ktorá už slúži ako záruka pre banku, vyžaduje dôkladné pochopenie právnych predpisov a postupov.

Kúpna zmluva a jej náležitosti

Pri kúpe nehnuteľnosti, či už ide o dom alebo byt, je kúpna zmluva kľúčovým dokumentom. Musí obsahovať podstatné náležitosti, ako sú:

• Označenie zmluvných strán: Meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu (pre fyzické osoby), názov, sídlo a identifikačné číslo (pre právnické osoby).
• Predmet kúpnej zmluvy: Presná identifikácia nehnuteľnosti, v súlade s katastrálnym zákonom.
• Kúpna cena: Jasne stanovená suma, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva.

Kúpna zmluva musí byť písomná a nesmie odporovať zákonu, obchádzať ho alebo sa priečiť dobrým mravom. Dôležité je uvádzať aj rodné priezvisko, a to aj v prípade muža, a popri dátume narodenia tiež rodné číslo.

Problémy s vlastníctvom a prístupom

Častým problémom sú nevysporiadané vlastnícke práva k pozemkom a existenciu stavieb na cudzích pozemkoch. Ideálny prípad je, ak kupujúci kúpi dom, chatu alebo garáž aj s pozemkom, na ktorom stojí, prípadne aj priľahlý pozemok. Ak to nie je možné, mal by mať vlastník stavby aspoň zriadené vecné bremeno alebo nájomnú zmluvu k pozemkom pod stavbou. Ak prístupová cesta nie je vo vlastníctve obce, je potrebné odkúpiť podiel aj na prístupovej ceste, prípadne si zabezpečiť prístup k stavbe vecným bremenom.

Prečítajte si tiež: Získajte príspevok na chránené pracovisko

Záložné právo a prevod nehnuteľnosti

Ťarchy, teda aj záložné práva, prechádzajú v plnom rozsahu na nového vlastníka nehnuteľnosti. Existencia tiarch nie je prekážkou pri prevode vlastníckeho práva z hľadiska katastra. Prekážkou sú skutočnosti, ktoré sú na liste vlastníctva vyznačené obmedzujúcou poznámkou, napríklad na základe uznesenia súdu o zákaze nakladať s nehnuteľnosťou, upovedomenia o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti, rozhodnutia o začatí daňového exekučného konania a podobne.

Ak bolo v rámci prebiehajúcej exekúcie vlastníkovi stavby zakázané nakladať s nehnuteľnosťami v jeho vlastníctve, musí záujemca o kúpu stavby komunikovať s príslušným exekútorom. Skutočnosť, že nehnuteľnosť je zaťažená záložným právom, v zásade nebráni možnosti prevodu. To znamená, že je možné previesť aj takto zaťaženú nehnuteľnosť. Avšak samotný prevod takej nehnuteľnosti nespôsobí zánik záložného práva. Ak ju nadobúdateľ kúpi, vystavuje sa riziku, že pri prípadnom výkone záložného práva o ňu príde. Špecifická je situácia v prípade daňového záložného práva. V takom prípade je na prevod potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Všetci teda musia vystupovať ako prevodcovia a všetci spoluvlastníci musia podpísať zmluvu o prevode. V praxi však môže nastať aj situácia, že dôjde iba k prevodu podielov niektorých spoluvlastníkov, vtedy budú účastníkmi zmluvy o prevode podielov iba spoluvlastníci prevádzajúci svoj podiel. Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov a prevedie ju len jeden z nich, išlo by o relatívne neplatný právny úkon. To znamená, že druhý z manželov by sa mohol domáhať neplatnosti zmluvy o prevode. Na zmluve o prevode nehnuteľnosti musia byť úradne osvedčené podpisy prevodcu, respektíve prevodcov.

Vecné bremeno a jeho zriadenie

Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech iného (fyzickej alebo právnickej osoby). Môže ísť o právo prechodu, prejazdu, užívania časti pozemku, alebo iné obmedzenie. Zriadenie vecného bremena sa vykonáva písomnou zmluvou, ktorá musí byť zavkladovaná do katastra nehnuteľností.

Vecné bremeno doživotného užívania

Právo doživotného užívania nehnuteľnosti predstavuje vecné bremeno „in personam“, čo znamená, že toto osobné vecné bremeno patrí určitej najmä spravidla fyzickej osobe bez toho, aby táto bola vlastnícky viazaná k určitej nehnuteľnosti. Obsahom práva doživotného užívania nehnuteľnosti je užívanie nehnuteľnosti za účelom uspokojovania osobných potrieb oprávnenej osoby. Následne právo doživotného užívania zaniká smrťou oprávnenej osoby z vecného bremena. Pred jej smrťou však môže toto vecné bremena zaniknúť aj dohodou strán o jeho zániku, resp. Problém nastáva však v situácii, kedy by dlžník nesplácal svoj úver a banka by bola nútená realizovať kroky vedúci k predaju zaťaženej nehnuteľnosti za účelom uspokojenia svojich pohľadávok. Vecné bremeno doživotného užívania nie je možné zriadiť ani počas splatnosti úveru - ak by deti kalkulovali s tým, že si najskôr požičajú hypotekárny úver a až potom formálne zabezpečia rodičov. Ak by bolo právo doživotného užívania zapísané neskôr po zápise záložného práva banky k nehnuteľnosti, banka by v každom prípade žiadala výmaz tejto ťarchy.

Postup pri zriadení vecného bremena

1. Dohoda s bankou: V prvom rade je potrebné získať súhlas banky, ktorá má na nehnuteľnosti záložné právo. Banka posúdi, či zriadenie vecného bremena neohrozí jej záujmy a možnosť uspokojiť pohľadávku v prípade nesplácania úveru.
2. Vypracovanie zmluvy o zriadení vecného bremena: Zmluva musí obsahovať presnú identifikáciu nehnuteľnosti, rozsah vecného bremena, práva a povinnosti oprávneného a povinného z vecného bremena. Podpisy na zmluve musia byť úradne overené.
3. Návrh na vklad do katastra nehnuteľností: Spolu so zmluvou o zriadení vecného bremena sa podáva návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Prílohou je aj súhlas banky so zriadením vecného bremena.
4. Rozhodnutie katastra: Katastrálny úrad preskúma zmluvu a návrh na vklad a rozhodne o povolení vkladu vecného bremena do katastra nehnuteľností.

Záložné právo

Záložné právo sa zriaďuje písomnou zmluvou, schválenou dohodou dedičov o vyporiadaní dedičstva, rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu, alebo zákonom. Jedným zo spôsobov zániku záložného práva je jeho vzdanie sa záložným veriteľom. Prílohou návrhu na výmaz záložného práva je vyhlásenie veriteľa o vzdaní sa záložného práva.

Prečítajte si tiež: Založenie sociálneho podniku

Exekučné záložné právo

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť je upravené v ustanovení § 168 a nasl. zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Exekučný poriadok“). Ide o tzv. nútené záložné právo, ktoré sa zriaďuje len na návrh oprávneného z exekučného titulu a len ak sa preukáže, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného. V zmysle ustanovenia § 168 Exekučného poriadku, ktorý upravuje procesné úkony súdneho exekútora, je exekútor povinný zrealizovať prvý procesný úkon smerujúci k zriadeniu exekučného záložného práva. Týmto úkonom je vydanie upovedomenia o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva. Toto upovedomenie môže mať charakter samostatného dokumentu, najmä vtedy ak oprávnený podal návrh na zriadenie exekučného záložného práva až po začatí exekúcie. Upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva môže byť aj súčasťou všeobecného upovedomenia o začatí exekúcie.

Po márnom uplynutí lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie, ktorý má odkladný účinok, alebo po tom, čo sa exekútorovi poverenému vykonaním exekúcie doručí rozhodnutie súdu, ktorým sa takýto návrh zamietol, vydá súdny exekútor exekučný príkaz (príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť). Tým dochádza k zriadeniu exekučného záložného práva.

Daňové záložné právo

Daňové záložné právo je upravené v ustanovení § 81 a nasl. zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Zákon o správe daní“). „Na zabezpečenie daňového nedoplatku môže rozhodnutím správcu dane vzniknúť záložné právo k predmetu záložného práva vo vlastníctve daňového dlžníka alebo k pohľadávke daňového dlžníka. Zákon o správe daní ďalej špecifikuje, v ktorých prípadoch nemožno zriadiť daňové záložné právo. „Rozhodnutie o zabezpečení daňového nedoplatku zriadením záložného práva k zálohu daňového dlžníka sa doručí daňovému dlžníkovi.“ Voči tomuto rozhodnutiu je možné v lehote 15 dní podať odvolanie, ktoré nemá odkladný účinok. Následne je rozhodnutie o zabezpečení daňové nedoplatku zriadením záložného práva zaslané na zápis alebo registráciu okresnému úradu katastrálnemu odboru. V prípade konkurencie viacerých záložných práv sa uspokojujú záložné práva podľa poradia zápisu alebo registrácie.

Poplatky

Bežná cena za vypracovanie kúpnej zmluvy v advokátskej kancelárii je 200 eur. Poplatok na katastri za vklad vlastníckeho práva je 66 eur, v prípade urýchleného konania je to spolu 266 eur.

Časté chyby v zmluvách

Častými chybami, ktoré sa vyskytujú v zmluvách, sú chyby v uvedených parcelách, v opise nehnuteľnosti alebo v rozdelení kúpnej ceny. Taktiež si treba dať pozor, aby zmluvu vždy podpísali všetky zmluvné strany a aby bol na nej uvedený dátum podpisu.

Prečítajte si tiež: Chránené dielne: Ako na to?

Vecné bremeno a banka

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie: Dobrý deň, vo Vašom prípade je možné darovať dom synovi so záložným právom. Avšak je dôležité, aby ste mali súhlas banky, ktorá má založené právo na nehnuteľnosti, s prevodom vlastníckeho práva. Zároveň je možné zriadiť vecné bremeno práva doživotného užívania vo Vašom prospech, ktoré sa zaznamená ako dodatočná ťarcha v katastri nehnuteľností. Postup by zahŕňal úpravu darovacej zmluvy, kde by ste okrem darovania domu synovi ustanovili aj svoje právo dožitia. Toto právo sa zapisuje do katastra nehnuteľností, čo zabezpečí, že nové vlastníctvo bude obsahovať aj túto ťarchu. Banka však s tým nemusí súhlasiť. v súlade so slovenským právom je možné darovať nehnuteľnosť, ktorá je zaťažená hypotékou. V takomto prípade sa darovacia zmluva musí uzavrieť v písomnej forme a musí byť podpísaná oboma stranami, teda darcom aj obdarovaným. Dcéra, ako obdarovaná, bude po darovaní nehnuteľnosti zodpovedná za splácanie hypotéky ak sa tak dohodnete. Ak je dcéra 18-ročná a má príjem, ktorý jej umožňuje splácať hypotéku, je možné predĺžiť dobu splácania z 17 rokov na 30 rokov. Na to je však potrebné súhlas banky, ktorá poskytla hypotéku.

tags: #zriadenie #vecného #bremena #na #nehnuteľnosť #zaťaženú