Povinnosti v Bytovom Dome Bez Uzatvorenej Zmluvy o Správe alebo Spoločenstva Vlastníkov

V ostatnom období sa objavilo množstvo otázok a podnetov, ktoré sa týkajú bytových domov, kde nie je uzatvorená zmluva o správe alebo neexistuje spoločenstvo vlastníkov. Tieto situácie často vedú ku komplikáciám, problémom s vymáhaním povinností a nejasnostiam ohľadom správy a údržby bytového domu. Cieľom tohto článku je objasniť povinnosti a možnosti v takýchto prípadoch, vychádzajúc zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a súvisiacich právnych predpisov.

Správa Bytového Domu: Základné Princípy

Podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, správu domu vykonáva buď spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, alebo iná právnická alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci uzatvoria zmluvu o výkone správy. Vlastníci sú povinní zabezpečiť správu domu jednou z týchto foriem. Základným princípom je, že na správu domu nesmú byť dohodnuté súčasne viaceré formy správy.

Spoločenstvo Vlastníkov Bytov

Spoločenstvo je právnická osoba, ktorá spravuje spoločné časti domu, spoločné zariadenia, nebytové priestory v spoluvlastníctve, príslušenstvo a priľahlý pozemok, vrátane ich údržby a obnovy. Zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov. Spoločenstvo môžu založiť vlastníci bytov a nebytových priestorov viacerých domov.

Zmluva o Výkone Správy

Ak sa vlastníci rozhodnú pre správcu, uzatvoria s ním písomnú zmluvu o výkone správy. Táto zmluva upravuje vzájomné práva a povinnosti, spôsob výkonu správy, zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv, zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi, zásady určenia výšky platieb za správu a rozsah a obsah správy o činnosti správcu za každý kalendárny rok.

Situácia Bez Zmluvy o Správe a Spoločenstva

Čo sa však stane, ak v bytovom dome nie je uzatvorená zmluva o správe a ani nie je založené spoločenstvo? Táto situácia môže nastať napríklad vtedy, keď správca vypovie zmluvu a vlastníci včas neuzavrú novú zmluvu alebo nezaložia spoločenstvo.

Prečítajte si tiež: Práva živnostníkov pri úveroch

Povinnosť Zabezpečiť Správu

Aj v takejto situácii platí, že vlastníci bytov a nebytových priestorov sú povinní zabezpečiť správu domu. Ak správca vypovedal zmluvu, nemôže ukončiť výkon správy, ak vlastníci nemajú ku dňu skončenia výpovednej lehoty uzavretú zmluvu s iným správcom alebo nie je založené spoločenstvo.

Vznik Spoločenstva Zo Zákona

Ak do jedného roka od uplynutia výpovednej lehoty nemajú vlastníci uzatvorenú zmluvu s novým správcom alebo si nezaložia spoločenstvo, vzniká spoločenstvo zo zákona. Na spoločenstvo prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu a ktoré boli uzatvorené v mene vlastníkov.

Práva a Povinnosti Vlastníkov

V prechodnom období, kým nie je založené spoločenstvo alebo uzatvorená nová zmluva o správe, majú vlastníci bytov a nebytových priestorov určité práva a povinnosti. Sú povinní prispievať na úhrady za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov, ako aj do fondu prevádzky, údržby a opráv.

Mandátna Zmluva ako Riešenie?

V niektorých prípadoch sa vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodnú pre uzatvorenie mandátnej zmluvy s podnikateľským subjektom. Mandátna zmluva sa uzatvára v zmysle Obchodného zákonníka a jej základným znakom je zariadenie určitej obchodnej záležitosti.

Rozsah Mandátnej Zmluvy

Rozsah mandátnej zmluvy nie je nikde určený. To znamená, že ak sa má takáto zmluva uzatvoriť s podnikateľským subjektom na zabezpečenie plnení vrátane ich vyúčtovania a vyhotovenia východiskových podkladov, musia sa všetky tieto úkony podrobne rozpísať v zmluve s lehotami a presne vyšpecifikovaným rozsahom.

Prečítajte si tiež: Poistná zmluva uzatvorená online

Obmedzenia Mandátnej Zmluvy

Keďže mandátna zmluva sa uzatvára podľa Obchodného zákonníka, nemožno voči mandatárovi vystupovať ako voči správcovi podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Mandatár nie je povinný vykonávať správu domu v rozsahu stanovenom zákonom, ani sa od neho nemôže vyžadovať plnenie povinností stanovených zákonom.

Riešenie Problémov v Bytovom Dome

Ak v bytovom dome nie je zabezpečená riadna správa, je potrebné, aby vlastníci bytov a nebytových priestorov aktívne konali.

Zvolanie Zhromaždenia Vlastníkov

Prvým krokom by malo byť zvolanie zhromaždenia vlastníkov, na ktorom sa prerokuje situácia a navrhne sa riešenie. Na zhromaždení je možné rozhodnúť o založení spoločenstva alebo o výbere nového správcu.

Hlasovanie Vlastníkov

Dôležité je, aby sa rozhodnutia prijímali na základe hlasovania vlastníkov. Na schválenie zmluvy o výkone správy alebo na zrušenie spoločenstva je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Príspevky do Fondu Oprav

Vlastníci bytov a nebytových priestorov sú povinní prispievať do fondu prevádzky, údržby a opráv. Z týchto prostriedkov sa financujú opravy a údržba spoločných častí domu a spoločných zariadení.

Prečítajte si tiež: Kooperativa: Riešenie poistných udalostí krok za krokom

Odpovede na Časté Otázky

Ako postupovať, ak správca nereaguje na žiadosti?

Ak správca nereaguje na žiadosti vlastníkov, je možné podať podnet na Slovenskú obchodnú inšpekciu. V prípade, že správca porušuje zmluvu alebo zákon, je možné zvážiť aj právne kroky.

Kto má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu?

Každý vlastník bytu alebo nebytového priestoru má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv.

Ako postupovať pri zmene vlastníka bytu?

Pri zmene vlastníka bytu prechádzajú na nového vlastníka práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Nový vlastník je povinný pristúpiť k zmluve o výkone správy.

tags: #ak #nie #je #uzatvorena #zmluva #o