Fakturácia Advokátska Úschova: Podmienky a Alternatívy

Úvod

Pri nákladnejších transakciách, ako sú nákupy nehnuteľností, je nevyhnutné zabezpečiť ochranu záujmov oboch strán - kupujúceho aj predávajúceho. Jednou z najbezpečnejších foriem úhrady kúpnej ceny (alebo jej časti) je notárska úschova. Alternatívou je advokátska úschova alebo vinkulácia kúpnej ceny v banke. Tento článok sa zameriava na podmienky fakturácie advokátskej úschovy, jej porovnanie s notárskou úschovou a vinkuláciou, ako aj na ďalšie možnosti zabezpečenia platenia kúpnej ceny.

Notárska úschova vs. Advokátska úschova

Notárska úschova predstavuje jednu z najbezpečnejších foriem úhrady kúpnej ceny (alebo jej časti). O zriadenie notárskej úschovy je možné požiadať ktoréhokoľvek notára, ideálne však takého, ktorého majú zmluvné strany k sebe čo najbližšie. Notár spíše tzv. notársku zápisnicu o úschove. Správne nastavená notárska úschova by mala upravovať aj situácie, za ktorých je notár povinný vydať predmet notárskej úschovy späť zložiteľovi.

Vinkulácia kúpnej ceny za nehnuteľnosť spočíva v účelovom obmedzení dispozičného práva kupujúceho ako zložiteľa k finančným prostriedkom na účte v banke. Kupujúci tak po zložení kúpnej ceny na bankový vinkulovaný účet bude mať obmedzené právo s finančnými prostriedkami nakladať. Rovnako ako v prípade notárskej úschovy, zmluva o zriadení bankovej vinkulácie musí obsahovať vopred dohodnuté podmienky medzi predávajúcim a kupujúcim, po splnení ktorých dôjde k tomu, že banka vydá z vinkulácie peňažné prostriedky v prospech predávajúceho. Dôležitá je doba, počas ktorej bude kúpna cena vinkulovaná. Nakladanie s peňažnými prostriedkami zloženými na vinkulovaný účet je možné len so súhlasom predávajúceho.

Princíp advokátskej a notárskej úschovy alebo služby poskytovanej bankami spočívajúcej v tzv. vinkulácii kúpnej ceny je v podstate rovnaký - peniaze sa ešte pred podaním návrhu na vklad uložia u tretej osoby (advokáta, notára či banky) a táto sa zmluvne zaväzuje, že ich predávajúcemu vyplatí až v prípade splnenia dohodnutej podmienky. Pri predaji nehnuteľností býva touto podmienkou predloženie výpisu z listu vlastníctva, v ktorom ako nový vlastník figuruje kupujúci; podľa situácie môže byť ďalej dojednané, že na liste vlastníctva nebudú figurovať nijaké právne vady v podobe vecných bremien či záložných práv. Predávajúci má teda istotu, že mu kúpna cena bude skutočne uhradená, pretože vie, že sú peniaze vo výške kúpnej ceny uložené na príslušnom účte; kupujúci má naopak istotu, že ich predávajúci nedostane, dokiaľ reálne nedôjde k prevodu vlastníctva ku kupovanej veci.

Ochrana pred exekúciou

Dôležitým aspektom je ochrana pred exekúciou. V prípade, ak by medzičasom bola voči zložiteľovi (kupujúcemu) začatá exekúcia, tak exekútor nie je schopný siahnuť na peniaze uschované v notárskej úschove, pretože tieto sú už na bankovom účte notára. Exekútor totiž môže zablokovať finančné prostriedky tak na bežnom, ako aj na vinkulovanom účte.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o obchodnom zastúpení

Ďalšie možnosti zabezpečenia platenia kúpnej ceny

Výhrada vlastníctva

Ku včasnej a úplnej úhrade kúpnej ceny možno dlžníka motivovať aj písomným dojednaním tzv. výhrady vlastníctva. Podľa tohto dojednania prejde na kupujúceho vlastníctvo k tovaru až po zaplatení kúpnej ceny. Aby dojednaná výhrada umožňovala aj prípadný trestnoprávny postih kupujúceho, ktorý prevzatý tovar predal tretej osobe, hoci kvôli nezaplateniu ceny nebol jeho vlastníkom, treba k výhrade vlastníctva v zmysle judikatúry dojednať aj to, aby kupujúci až do úplného zaplatenia kúpnej ceny nebol oprávnený tovar ani previesť na tretiu osobu, pozmeniť ho spracovaním, uhradiť ním svoje dlhy, či umožniť jeho užívanie tretím osobám.

Odstúpenie od zmluvy pre nezaplatenie

V zmluve ďalej možno dojednať, že ak sa kupujúci dostane do omeškania so zaplatením kúpnej ceny, má predávajúci možnosť od kúpnej zmluvy odstúpiť. Dojednanie o možnosti odstúpenia je možné s dojednaním o výhrade vlastníctva kombinovať.

Postúpenie a započítanie pohľadávok

Ak ste neboli schopní s kupujúcim dosiahnuť kompromis ohľadom dojednania určitého spôsobu platenia kúpnej ceny, dajte vždy pozor aspoň na to, aby uzatvorená zmluva nezakazovala možnosť započítania a postúpenia pohľadávky na zaplatenie kúpnej ceny. Postúpenie môže pomôcť v prípade, ak neplatič nie je celkom nemajetný. V takom prípade je pohľadávku na zaplatenie kúpnej ceny v duchu hesla „lepší vrabec v hrsti, ako holub na streche“ často možné predať špecializovaným spoločnostiam, ktoré za ňu vždy zaplatia aspoň určitú časť nominálnej hodnoty. Ak ste naopak v situácii, že nie ste len veriteľom, ale zároveň aj dlžníkom neplatiča, môžete pohľadávku na zaplatenie kúpnej ceny využiť na vzájomné započítanie pohľadávok; započítaním pohľadávka neplatiča, ktorú má tento voči Vám, zanikne vo výške, v ktorej sa pohľadávky navzájom kryjú.

Odmena advokáta a jej fakturácia

Pri uzatváraní zmluvy o poskytnutí právnych služieb môže advokát dohodnúť s klientom spôsob a výšku zmluvnej odmeny. Výška zmluvnej odmeny však nemôže byť v rozpore s dobrými mravmi. Zmluvná odmena sa môže určiť aj podielom na hodnote veci (tzv. podielová odmena). Taktiež platí, že podielová odmena sa môže dohodnúť vo forme podielu na hodnote veci, ktorá je predmetom konania pred súdom alebo iným orgánom, ak je výsledok tohto konania podľa okolností prípadu veľmi neistý a advokát o tom klienta poučil. Maximálna výška dohodnutej podielovej odmeny nesmie presiahnuť 20 % z hodnoty veci, ktorá je predmetom konania pred súdom alebo iným orgánom. Advokát má právo na dohodnutú podielovú odmenu len za predpokladu, že klient, s ktorým sa dohodol na poskytnutí právnych služieb za túto odmenu, mal plný úspech vo veci. Ak sa skončí konanie len čiastočným úspechom klienta, advokát má právo na pomernú časť dohodnutej podielovej odmeny. Ak nemal klient ani čiastočný úspech vo veci, advokát má právo požadovať od klienta iba náhradu hotových výdavkov.

V konaniach o vyporiadanie BSM takmer každý advokát určuje odmenu za zastupovanie vo veci individuálne. Ak oslovíte troch advokátov, zrejme všetci traja Vám povedia inú odmenu.

Prečítajte si tiež: Daňové hľadiská prenájmu stroja

Dohodnutie splatnosti odmeny advokáta je výlučne na dohode medzi zmluvnými stranami. Niektorí advokáti uprednostňujú úhradu odmeny za zastupovanie vopred, niektorí až po právoplatnom skončení veci. Závisí to naozaj až dohode zmluvných strán.

Príklad z praxe

Klient bol dlžný mestu sumu 4727,54 € za nájom priestorov, ktorý uzavrel a následne ukončil svoje podnikanie. Mesto si najalo právnika, aby tieto peniaze od neho vymáhal. Tento právnik mu poslal predžalobnú výzvu, v ktorej uviedol číslo účtu, na ktorý mu má poslať peniaze za jeho služby vo výške 363,68 €. V tomto prípade je dôležité si uvedomiť, že advokát zastupujúci mesto, má zmluvu s prenajímateľom - mestom. Odmena je mu poskytovaná na základe zmluvy s mestom ako prenajímateľom priestorov. Výzvu k úhrade vo výške dvoch úkonov právnej pomoci Vám síce poslal, ale túto nie ste mu povinný uhradiť a to ani keby Vám poslal faktúru. Faktúru Vám však vystaviť ani nemôže, lebo nie je s Vami v zmluvnom vzťahu. Úkony právnej pomoci, ktoré Vám vyúčtoval advokát, by mu boli priznaní v súlade s ust. Cvil. sporového poriadku a ust. vyhl.

Prečítajte si tiež: Fakturácia pri notárskej úschove

tags: #fakturácia #advokátska #úschova #podmienky