Kúpna zmluva, obec a vydržanie: Judikáty a ich význam

Tento článok sa zaoberá problematikou kúpnych zmlúv, vydržania a ich vzájomným prepojením, s dôrazom na judikáty slovenských súdov. Analyzuje rôzne súdne rozhodnutia a právne vety, ktoré objasňujú komplikované aspekty nadobúdania vlastníckeho práva, dobromyseľnosti a povinností zmluvných strán.

Kúpna zmluva a jej náležitosti

Kúpna zmluva je základným právnym aktom pri prevode vlastníctva nehnuteľností. Podľa ustálenej judikatúry je kúpna zmluva zásadne zmluvou neformálnou, ktorú možno uzavrieť písomne, ústne i konkludentne. Avšak, zmluvy o prevodoch nehnuteľností musia mať písomnú formu, ako aj iné zmluvy, pre ktoré to vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov (§ 46 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Právny úkon, ktorý nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov, je neplatný (§ 40 ods. 1 Občianskeho zákonníka).

Dôležitou súčasťou kúpnej zmluvy je presné a zákonu zodpovedajúce označenie zmluvných strán, najmä pri zmluvách o nájme nebytových priestorov uzatváraných v režime zákona č. 116/1990 Zb.

Vydržanie ako spôsob nadobudnutia vlastníctva

Vydržanie je osobitný, originálny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva, ktorý upravuje § 134 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka. Ide o nadobudnutie vlastníckeho práva na základe inej skutočnosti ustanovenej zákonom. Funkciou vydržania je umožniť nadobudnutie vlastníctva držiteľovi, ktorý vec dlhodobo ovláda v dobrej viere, že je jej vlastníkom, pričom táto dobrá viera (dobromyseľnosť) je podľa platnej úpravy daná „so zreteľom na všetky okolnosti“.

Dobromyseľnosť držiteľa

Dobrá viera držiteľa, ktorá musí byť daná so zreteľom na všetky okolnosti prípadu, sa má vzťahovať aj na okolnosti, za ktorých vôbec mohlo vecné právo vzniknúť, teda aj k právnemu dôvodu (titulu). Taký titul v skutočnosti nemusí byť ani daný; stačí, že držiteľ je so zreteľom na všetky okolnosti v dobrej viere, že tu taký titul je (bol), čiže môže to byť aj titul domnelý (putatívny). Pri pochybnostiach sa predpokladá, že držba je oprávnená. Na tom, kto nadobudnutie v dobrej viere popiera, bude, aby túto domnienku vyvrátil.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty kúpnej zmluvy vo vzťahu k obci a vydržaniu

Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR, oprávneným držiteľom je ten, kto nakladá s vecou ako s vlastnou a je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný.

Vzťah kúpnej zmluvy a vydržania

V praxi často dochádza k situáciám, kedy sa nadobúdateľ vlastníctva nehnuteľnosti domnieva, že vlastníctvo nadobudol platnou kúpnou zmluvou, avšak táto zmluva je z nejakého dôvodu neplatná. V takom prípade prichádza do úvahy nadobudnutie vlastníctva vydržaním, ak sú splnené podmienky stanovené zákonom.

Príklad z judikatúry

Okresný súd Lučenec v jednom zo svojich rozsudkov riešil prípad, keď žalobkyňa tvrdila, že spolu s nebohým manželom nadobudli sporný rodinný dom kúpnou zmluvou. Súd však zistil, že sa to nepreukázalo. Následne skúmal možnosť nadobudnutia vlastníckeho práva vydržaním ku dňu uzavretia predmetnej kúpnej zmluvy. Súd dospel k záveru, že žalobkyňa nepreukázala, že má postavenie dobromyseľného držiteľa vo vzťahu k právnemu dôvodu nadobudnutia vlastníctva, preto v časti určenia vlastníckeho práva v podiele ½ nemohla byť úspešná.

Neplatnosť kúpnej zmluvy a jej dôsledky

Ak je kúpna zmluva neplatná, je každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal. Súd je povinný zisťovať dôvody neplatnosti u každej zmluvy samostatne, ak je predmetom konania neplatnosť viacerých, na seba nadväzujúcich zmlúv.

Dovolať sa relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode nehnuteľnosti podľa § 40a Občianskeho zákonníka možno i námietkou v katastrálnom konaní o povolení vkladu.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Zmluva o budúcej zmluve

Zmluva o budúcej zmluve (§ 50a Občianskeho zákonníka) pôsobí len medzi účastníkmi tejto zmluvy. Nedodržanie záväzku budúceho predávajúceho vyplývajúceho zo zmluvy o budúcej zmluve a následné uzavretie kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti s treťou osobou nespôsobuje bez ďalšieho neplatnosť predmetnej kúpnej zmluvy v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka.

Katastrálne konanie a ochrana práv

Katastrálne konanie je dôležitým nástrojom ochrany práv k nehnuteľnostiam. Rozhodnutie o zamietnutí návrhu na vklad nehnuteľnosti podľa § 31 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z. z. môže súd potvrdiť podľa § 250q ods. 2 O.s.p.

Naliehavý právny záujem na určení neplatnosti zmluvy o prevode nehnuteľnosti nie je daný, ak sa práva k nehnuteľnosti dotýka ďalšia právna zmena v zmysle § 34 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z. z.

Odstúpenie od zmluvy

Platným odstúpením od zmluvy sa zmluva o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti od začiatku zrušuje (ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak). Týmto zrušením zaniká právny titul, na základe ktorého nadobúdateľ získal vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Medzi účastníkmi je po zrušení zmluvy z hľadiska obligačných a vecnoprávnych účinkov taký právny stav, ako keby k uzavretiu zmluvy nedošlo. Vlastnícke právo prevodcu sa obnovuje zo zákona. Táto zmena sa do katastra nehnuteľností zapisuje záznamom.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

tags: #kupna #zmluva #obec #vydržanie #judikáty