Notárska úschova: Bezpečný spôsob uvoľnenia peňazí pri prevode nehnuteľností

Pri realitných obchodoch je dôležité minimalizovať riziká a zabezpečiť, aby boli záujmy všetkých zúčastnených strán naplnené. Jedným z najbezpečnejších a najdostupnejších spôsobov ochrany finančných prostriedkov a práv spojených s prevodom nehnuteľnosti je využitie inštitútu notárskej úschovy. Tento článok podrobne rozoberá podmienky uvoľnenia peňazí pri notárskej úschove, jej výhody a porovnanie s alternatívou - bankovou vinkuláciou.

Čo je notárska úschova?

Notárska úschova predstavuje jednu z najbezpečnejších foriem úhrady kúpnej ceny, alebo jej časti, pri prevode nehnuteľností. Funguje tak, že kupujúci odovzdá celú kúpnu cenu alebo jej časť do úschovy notárovi. Notár ako neutrálna a dôveryhodná osoba zabezpečí, aby sa peniaze po splnení vopred dohodnutých podmienok odovzdali predávajúcemu. Zriadenie notárskej úschovy upravuje zákon č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok).

O zriadenie notárskej úschovy je možné požiadať ktoréhokoľvek notára, ideálne však toho, ktorého majú zmluvné strany k sebe čo najbližšie.

Ako prebieha notárska úschova?

1. Spísanie notárskej zápisnice: Notár spíše notársku zápisnicu, ktorá je trojstrannou zmluvou medzi kupujúcim, predávajúcim a notárom. Táto zápisnica obsahuje všetky podmienky úschovy, vrátane podmienok uvoľnenia peňazí. Zápisnicu podpisujú obidve zmluvné strany, alebo iba kupujúci, ak sú podmienky presne upravené v kúpnej zmluve a na zmluve je osvedčená pravosť podpisu predávajúceho.
2. Zloženie peňazí: Kupujúci zloží kúpnu cenu na účet notára. Notár vystaví potvrdenie o prijatí peňazí do úschovy. Až keď vám notár potvrdí, že prijal platbu od kupujúceho na účet a vystaví vám o tom potvrdenie, môžete pristúpiť k podpisu kúpnych zmlúv.
3. Podpis kúpnych zmlúv: Po potvrdení o prijatí platby kupujúcim na účet notára a vystavení potvrdenia, môžete pristúpiť k podpisu kúpnych zmlúv. Overenie podpisu predávajúceho na kúpnych zmluvách je nevyhnutné.
4. Vklad do katastra nehnuteľností: Po splnení všetkých podmienok sa podáva návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Od podania návrhu na vklad na kataster, až do momentu kedy ho kataster vybaví vždy ubehne nejaká doba (spravidla sa jedna o lehotu asi 30 dni). Vklad sa odporúča urobiť elektronicky, pretože poplatok za urýchlený vklad je polovičný.
5. Uvoľnenie peňazí: Po povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra a splnení všetkých podmienok uvedených v notárskej zápisnici, notár uvoľní peniaze predávajúcemu. Keď je vklad povolený, môžete navštíviť Okresný úrad, kde bol vklad povolený.

Podmienky uvoľnenia peňazí z notárskej úschovy

Správne nastavená notárska úschova musí obsahovať presné podmienky, ako má notár pri vydaní peňazí postupovať. Tieto podmienky sú kľúčové pre ochranu oboch strán.

Podmienky pre uvoľnenie peňazí predávajúcemu

Medzi najčastejšie podmienky patrí:

Prečítajte si tiež: Zmluva o úvere a notárska zápisnica

• List vlastníctva: Predloženie listu vlastníctva, na ktorom je ako vlastník nehnuteľnosti uvedený kupujúci, a to bez tiarch a obmedzujúcich poznámok (alebo s ťarchami a poznámkami, ktoré predpokladá kúpna zmluva).
• Rozhodnutie o povolení vkladu: Predloženie rozhodnutia okresného úradu (katastrálneho odboru) o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Odporúča sa uviesť ako podmienku pre uvoľnenie peňazí z úschovy alternatívne predloženie výpisu z listu vlastníctva aj rozhodnutia okresného úradu. Alternatívne, z toho dôvodu, že v prípade ak na katastri všetko v poriadku prebehne a list vlastníctva bude „čistý“ bez plomby, tiarch a akýchkoľvek poznámok, čakať na doručovanie rozhodnutia z katastra môže predĺžiť vydanie peňazí z úschovy o 1-2 týždne. Môžu však nastať aj okolnosti, kedy predloženie rozhodnutia katastra, ako alternatívna podmienka pre uvoľnenie peňazí, môže situáciu doslova zachrániť.

Príklady situácií, kedy je dôležité mať alternatívnu podmienku:

1. Záložné právo banky: Ak bola nehnuteľnosť zaťažená záložným právom banky a kupujúci poskytol peniaze na vyplatenie hypotekárneho úveru predávajúceho, banka môže dať návrh na výmaz záložného práva z katastra. V takom prípade je na liste vlastníctva plomba a notár nemôže vyplatiť kúpnu cenu predávajúcemu, ak je podmienkou výlučne predloženie listu vlastníctva bez plomby.
2. Ďalší prevod nehnuteľnosti: Ak kupujúci po nadobudnutí vlastníckeho práva nehnuteľnosť ďalej scudzí, na liste vlastníctva sa môže objaviť plomba a predávajúci nemusí stihnúť vyžiadať výpis z listu vlastníctva bez plomby.

Napriek tomu, že notárska úschova ako najbezpečnejší inštitút pre kupujúceho aj predávajúceho, by sa mala riadiť objektívnymi a v zmluve dohodnutými podmienkami, najmä kvôli vyššie uvedeným prípadom, by podmienky notárskej úschovy mali obsahovať aj ustanovenie, podľa ktorého zložené peňažné prostriedky možno uvoľniť v prospech predávajúceho, ak tak kupujúci inštruuje notára. Toto ustanovenie samozrejme pomôže, jedine keď je vôľa a dohoda strán.

Podmienky pre vrátenie peňazí kupujúcemu

Podmienky notárskej úschovy by mali riešiť aj situáciu, keď do určitého času nedôjde k vyplateniu peňazí predávajúcemu. Ide spravidla o prípady, kedy príslušný okresný úrad odmietne vykonať zápis do katastra nehnuteľností, resp. o prípady, kedy kupujúci v stanovenej lehote podmienky uvedené na vydanie úschovy predávajúcemu nesplní.

Notárska úschova vs. banková vinkulácia

Alternatívou k notárskej úschove je banková vinkulácia, ktorá spočíva v účelovom obmedzení dispozičného práva kupujúceho k finančným prostriedkom na účte v banke. Kupujúci tak po zložení kúpnej ceny na bankový vinkulovaný účet bude mať obmedzené právo s finančnými prostriedkami nakladať.

Podobne ako v prípade notárskej úschovy, zmluva o zriadení bankovej vinkulácie musí obsahovať vopred dohodnuté podmienky medzi predávajúcim a kupujúcim, po splnení ktorých dôjde k tomu, že banka vydá z vinkulácie peňažné prostriedky v prospech predávajúceho.

Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca: Uznanie dlhu notárskou zápisnicou

Hlavné rozdiely medzi notárskou úschovou a bankovou vinkuláciou:

• Ochrana pred exekúciou: Pri notárskej úschove sú peniaze chránené pred exekúciou voči kupujúcemu, pretože sú uložené na bankovom účte notára. V prípade bankovej vinkulácie exekútor môže zablokovať finančné prostriedky na vinkulovanom účte.
• Subjekt úschovy: V prípade notárskej úschovy je subjektom úschovy notár, v prípade bankovej vinkulácie je subjektom úschovy banka.
• Poplatky: Poplatky za notársku úschovu sa určujú podľa vyhlášky č. 31/1993 Z. z. o odmenách a náhradách notárov. Poplatky za bankovú vinkuláciu sa líšia v závislosti od banky.

Poplatky za notársku úschovu

Poplatok za zriadenie notárskej úschovy sa určuje podľa vyhlášky č. 31/1993 Z. z. o odmenách a náhradách notárov. Napríklad, pri sume zloženej vo výške do 3 319,39 EUR je odmena notára 23,24 EUR; pri sume vo výške nad 3 319,39 EUR do 16 596,96 EUR vrátane je odmena notára 49,79 EUR atď.

Riziká a úskalia pri realitných obchodoch

Pri realitných obchodoch sa možno stretnúť s viacerými úskaliami, ktoré ohrozujú hladký priebeh celej transakcie a môžu vyústiť až do podvodných aktivít. V praxi sa už neraz stalo, že aj napriek podpísanej kúpnej zmluve prišiel predávajúci o nehnuteľnosť a nedostal sa ani ku svojim peniazom.

Prečítajte si tiež: Dôležité informácie o dedičstve

tags: #notarska #uschova #uvolnenie #penazi #podmienky