Právo užívať nehnuteľnosť: Definícia, aspekty a ochrana

Vlastnícke právo je základným pilierom právneho systému, umožňujúc jednotlivcom a subjektom vlastniť majetok. Súčasťou tohto práva je aj právo užívať nehnuteľnosť, ktoré má svoje špecifiká a obmedzenia. Tento článok sa zameriava na definíciu práva užívať nehnuteľnosť, jeho zákonný obsah a ochranu, ako aj na súvisiace aspekty, ako sú susedské spory a vecné bremená.

Vlastnícke právo a jeho zložky

Každý z nás sa určite stretol s pojmom vlastnícke právo. Vlastnícke právo nám umožňuje veci vlastniť. Z právneho hľadiska to znamená, že môžeme určitú vec držať, užívať/požívať (jej plody) a disponovať ňou. Čiže vlastník môže vec predať, požičať alebo aj zničiť. Každý vlastník má však priznané právo na ochranu proti neoprávnenému zásahu do jeho vlastníckeho práva. Čiže napríklad, ak by si sestra (X) zobrala jeho mobilný telefón a nechcela mu ho vrátiť, tak (X) sa môže domáhať vydania telefónu na súde.

Vlastnícke právo je komplexné právo, ktoré zahŕňa:

• Právo držať vec: Vlastník má právo fakticky ovládať nehnuteľnosť.
• Právo užívať a požívať plody: Vlastník môže nehnuteľnosť využívať na svoje účely a má právo na úrodu, nájomné alebo iné výnosy z nej.
• Právo disponovať s vecou: Vlastník môže nehnuteľnosť predať, darovať, prenajať alebo s ňou inak nakladať.
• Právo na ochranu: Vlastník má právo brániť sa proti neoprávneným zásahom do jeho vlastníckeho práva.

Právo užívať nehnuteľnosť

Právo užívať nehnuteľnosť je jedným zo základných a najdôležitejších práv vlastníka. Do vlastníckeho práva, vrátane práva predmet užívať, sa nesmie zasiahnuť. Ak niekto neoprávnene zasiahne do tohto práva, ide o protiprávne obmedzovanie práva užívať predmet. Ak niekto neoprávnene vnikne do obydlia iného alebo tam neoprávnene zotrvá, ide o protiprávne konanie.

Vlastník má právo využívať nehnuteľnosť v súlade so zákonom a dobrými mravmi. Toto právo však nie je absolútne a podlieha určitým obmedzeniam, ktoré môžu vyplývať zo zákona, zmluvy alebo rozhodnutia súdu.

Prečítajte si tiež: Užívanie Nehnuteľností a Dane

Obmedzenia práva užívať nehnuteľnosť

Právo užívať nehnuteľnosť môže byť obmedzené rôznymi spôsobmi:

• Zákonné obmedzenia: Napríklad stavebné predpisy, hygienické normy, predpisy o ochrane životného prostredia a iné právne normy môžu obmedzovať spôsob využitia nehnuteľnosti.
• Zmluvné obmedzenia: Vlastník sa môže zmluvne zaviazať, že bude nehnuteľnosť využívať určitým spôsobom alebo že sa zdrží určitého konania (napr. zmluva o vecnom bremene).
• Susedské práva: Vlastník je povinný rešpektovať práva susedov a zdržať sa konania, ktoré by ich nadmieru obťažovalo (tzv. imisie).
• Vecné bremená: Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti (vecné bremená "in rem"), alebo patria určitej osobe (vecné bremená "in personam").

Susedské spory a právo užívať nehnuteľnosť

Konflikty veľmi často nastávajú v prípade susedských sporov. Naša súčasná právna úprava vychádza z tzv. zásady vzájomnosti, teda každý vlastník má určité práva aj povinnosti. Totižto každý vlastník má povinnosť správať sa určitým spôsobom, konkrétne niečoho sa zdržať (napr. hluku po 22:00), niečo strpieť (napr. hluk od suseda, keď kosí), prípade niečo konať (napr. Zakazuje sa však obťažovať susedov imisiami (nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami). Takisto nemožno susedov nad mieru primeranú pomerom obťažovať napr. vnikaním chovných zvierat, atď. Zákon nám však nehovorí o akomkoľvek obťažovaní, ale o takom, ktoré svojím trvaním či intenzitou prekračuje primeranú mieru. Ako príklad si môžeme uviesť susedku (D) a suseda (M). (D) si chce oddýchnuť na svojom dvore, avšak (M) sa rozhodne si pokosiť záhradu. V tomto prípade by nešlo o obťažovanie, ktoré by prekračovalo primeranú mieru. Ak by sa však (D) rozhodla nechať svoju hydinu pobehovať po dvore a tá by sa dostala na dvor (M) a zničila mu úrodu, v tom prípade by išlo o obťažovanie, ktoré by prekračovalo primeranú mieru. Čo však s konármi, ktoré presahujú od suseda na váš pozemok? Môžete ich odstrániť? Zákon nám v tomto prípade hovorí jasne, že áno môžete. Avšak iba vo vhodnom ročnom období a šetrne. V súvislosti s presahujúcimi konármi sa môže vyskytnúť otázka: ,,Sú plody na presahujúcich konároch moje?“ Odpoveď je: nie, nie sú. Totiž vlastník stromu je aj vlastníkom jeho plodov. Ak by (D) vlastnila jabloň, ktorá presahuje na pozemok suseda (M) a jablká popadajú na jeho pozemok tak stále tie jablká patria (D).

Susedské práva upravujú vzájomné vzťahy medzi vlastníkmi susediacich nehnuteľností. Cieľom je zabezpečiť pokojné užívanie nehnuteľností a predchádzať sporom. Medzi najčastejšie susedské spory patria:

• Imisie: Obťažovanie susedov hlukom, prachom, dymom, pachmi, vibráciami a pod. Zákon zakazuje obťažovať susedov imisiami nad mieru primeranú pomerom.
• Stromy a porasty: Presahujúce konáre, korene alebo tienenie môžu byť zdrojom sporov. Zákon umožňuje vlastníkovi odstrániť konáre a korene, ktoré presahujú na jeho pozemok, avšak iba vo vhodnom ročnom období a šetrne.
• Stavby: Umiestnenie stavby v blízkosti hranice pozemku môže byť predmetom sporu, najmä ak stavba obmedzuje prístup svetla alebo ohrozuje stabilitu susednej stavby.

Ochrana práva užívať nehnuteľnosť

Ak je vlastník neoprávnene obmedzovaný v práve užívať svoju nehnuteľnosť, môže sa brániť právnymi prostriedkami. V otázke sa možno brániť tzv. žalobou. Bude sa domáhať či už vypratania nehnuteľnosti (napr. ak niekto neoprávnene užíva jeho nehnuteľnosti (napr. ak mu niekto bráni v užívaní jeho nehnuteľnosti. Protiprávne zasahujúca do práva užívať nehnuteľnosť sa dá riešiť prostredníctvom inštitútov súkromného práva (napr. žalobou).

Medzi najčastejšie prostriedky ochrany patria:

Prečítajte si tiež: Podmienky nájmu nehnuteľnosti

• Žaloba na ochranu vlastníckeho práva: Vlastník sa môže domáhať, aby sa rušiteľ zdržal zásahov do jeho vlastníckeho práva a aby obnovil pôvodný stav.
• Žaloba na vypratanie nehnuteľnosti: Ak niekto neoprávnene užíva nehnuteľnosť, vlastník sa môže domáhať jeho vypratania.
• Žaloba na náhradu škody: Ak vlastníkovi vznikla škoda v dôsledku neoprávneného zásahu do jeho vlastníckeho práva, môže sa domáhať jej náhrady.
• Susedská žaloba: Ak sused obťažuje vlastníka nad mieru primeranú pomerom, vlastník sa môže domáhať, aby sa sused zdržal rušivého konania.

Vecné bremená a právo užívať nehnuteľnosť

Vecné bremená sú práva k cudzej veci upravené v Občianskom zákonníku a vznikajú písomnou zmluvou, na základe závetu, schválenou dohodou dedičov, rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnúť tiež výkonom práva /vydržaním/. Na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám k nehnuteľnosti je potrebný vklad do katastra nehnuteľností.

Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej veci /typicky nehnuteľností/, tzv. vecné bremená „in rem“ /napr. právo prechodu cez pozemok pre každého vlastníka susedného pozemku/, alebo patria určitej konkrétnej osobe tzv. vecné bremená „in personam“ /napr. právo doživotného užívania nehnuteľnosti v prospech určitej osoby/. Na základe vecného bremena vzniká majiteľovi nehnuteľnosti ako povinnému z vecného bremena povinnosť v prospech oprávneného subjektu:

• niečo strpieť (pati): predpokladá povinnosť vlastníka nehnuteľnosti strpieť (znášať) určité správanie oprávneného z vecného bremena, ktorý nehnuteľnosť na ktorej je zriadené vecné bremeno využíva vo svoj prospech. Napríklad:

  • povinnosť vlastníka nehnuteľnosti strpieť prejazd svojho suseda autom cez svoj pozemok
  • právo odberu vody zo studne alebo z iného vodného zdroja umiestneného na povinnej nehnuteľnosti
  • právo odvádzať odpadové vody cez susedný pozemok

• niečoho sa zdržať (non facere): spočíva v tom, že vlastník nehnuteľnosti je povinný sa zdržať určitého konania, na konanie ktorého by ho v prípade neexistencie vecného bremena jeho vlastnícke právo oprávňovalo. Napríklad:

  • povinnosť vlastníka nevykonať určité opravy na nehnuteľnosti
  • nepostaviť stavbu na svojom pozemku alebo jeho časti, ktorá by znemožnila prístup k verejnému vodovodnému potrubiu, ktoré je vedené cez pozemok
  • zákaz výsadby poľnohospodárskych plodín na pozemku

• niečo konať (facere): smeruje k povinnosti uskutočnenia určitého aktívneho konania vlastníka nehnuteľnosti, ktorým je povinná osoba zaviazaná na určité konanie, ktoré má opakujúci sa charakter (netýka sa jednorázového konania). Napríklad:

  Prečítajte si tiež: Ochrana LGBT osôb na Slovensku

  • záväzok poskytovať určité služby alebo odovzdávať produkty z vecného bremena zaťaženej nehnuteľnosti
  • povinnosť vykonávať údržbu a opravy nehnuteľnosti, ktorou je cesta v prospech iných vlastníkov okolitých pozemkov
  • povinnosť orezávať stromy do určitej výšky pod elektrickým vedením ktoré vedie cez pozemok

Vecné bremená tohto druhu slúžia na účelnejšie a prospešnejšie využívanie nehnuteľnosti patriacej oprávnenému z vecného bremena.

Zánik vecného bremena

Vecné bremená, za predpokladu, ak nebolo zmluvne dohodnuté medzi zmluvnými stranami určité časové obmedzenie trvania vecného bremena, sú spravidla časovo neobmedzené, čo znamená, že vecné bremená in rem, zaniknú až:

• rozhodnutím súdu v prípade, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby, alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti;
• ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného. V takomto prípade sa vecné bremeno za primeranú náhradu môže zrušiť alebo obmedziť;
• ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení. V takomto prípade môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytlo peňažné plnenie.

Trvanie vecného bremena in personam, podstatou ktorého je napríklad právo doživotného užívania určitej osoby, zaniká smrťou tejto osoby, alebo zánikom zriadenia vecného bremena. Rovnako takéto právo z vecného bremena môže zaniknúť aj niektorým so spôsobov uvedeným vyššie pre vecné bremena „in rem“.

Povinnosti oprávneného z vecného bremena

S každým právom oprávneného užívať cudziu nehnuteľnosť spôsobom vyplývajúcim z vecného bremena však vznikajú aj jeho povinnosti. Jednoducho povedané v prípade, ak na nehnuteľnosti vlastníka má niekto iný ako vlastník /sused, vodárenská spoločnosť, telefónny operátor, svokra alebo každý vlastník okolitých pozemkov/ právo prechodu cez pozemok vlastníka, stavať na ňom, alebo ho užívať a brať z neho pôžitky alebo iným spôsobom s ním v stanovenom rozsahu nakladať, či ho používať, spolu s týmto právom mu vznikajú v súlade so zákonom aj povinnosti.

Oprávnený z vecného bremena totiž nemá len práva nehnuteľnosť užívať, ale rovnako má aj povinnosti voči vlastníkovi, resp. inému povinnému z vecného bremena a to najmä uhrádzať povinnému z vecného bremena /typicky vlastníkovi/ náklady spojené s užívaním vecného bremena.

Vecné bremeno predstavuje pre vlastníka nehnuteľnosti na ktorej je zriadené záťaž, a preto je ten, kto je oprávnený užívať cudziu vec, povinný primerane znášať náklady na jej zachovanie a opravy. Zároveň platí, že takéto náklady musí znášať pomerne s oprávneným aj vlastník nehnuteľnosti v prípade, ak vec užíva spolu s oprávneným a to podľa miery užívania každého z nich.

V zmysle uvedeného potom:

• vlastník susedného pozemku, ktorý má právo prechádzať po vašej ceste, je povinný uhrádzať náklady na opravy takejto cesty a rovnako aj jej zimnú a letnú údržbu;
• osoba, ktorá má právo doživotného bývania vo vašom byte je povinná uhrádzať náklady na spotrebovanú vodu, plyn a elektrinu a rovnako na opravy nehnuteľnosti spôsobené jej užívaním /maľovanie, brúsenie parkiet, výmena starého kotla za nový/;
• osoba, ktorá má právo odberu vody z vašej studne, bude musieť prispieť na náklady na jej vyčistenie alebo opravu čerpadla vody;

V každom jednotlivom prípade však platí, že uplatnené náklady musia byť primerané a najmä musia zodpovedať pomeru miery užívania nehnuteľnosti oprávneného voči iným jej oprávneným užívateľom vrátane vlastníka /povinného/.

Ak takáto dohoda nebola uzavretá, rozhodne o povinnosti znášať takéto náklady a rovnako aj o ich výške súd.

Podielové spoluvlastníctvo a právo užívať nehnuteľnosť

Právo užívať vec, ktorá patrí vlastníkovi (§ 130 ods. 1 OZ), prislúcha pri podielovom spoluvlastníctve všetkým spoluvlastníkom spoločne a mierou oprávnení každého z nich je jeho spoluvlastnícky podiel (§ 137 ods. 1 OZ). Za tohto stavu je v prvom rade vecou spoluvlastníkov, aby sa o tom, ako budú spoločnú vec užívať, sami dohodli. Predpokladá to aj ustanovenie § 139 OZ, ktoré umožňuje, aby sa spoluvlastníci v prípade nezhody o svojich právach a povinnostiach obrátili na súd. V konkrétnom prípade bude možné tieto jednotlivé spôsoby užívania rozlične kombinovať. Záleží jednak na povahe veci a jednak na osobných pomeroch účastníkov, aký spôsob spoločného užívania im bude najviac vyhovovať.

Dohoda spoluvlastníkov o užívaní spoločnej veci nevyžaduje písomnú formu, ani ak ide o nehnuteľnú vec. Môže byť teda uzavretá aj len ústne. Dohoda o užívaní spoločnej veci by nepochybne mohla byť uzavretá aj mlčky. Treba však vždy starostlivo uvážiť, či už v samom dlhodobom užívaní veci určitým spôsobom treba a možno vidieť takúto dohodu. Dohoda vyžaduje súhlas všetkých spoluvlastníkov, nestačilo by iba väčšinové uznesenie.

V prípade podstatnej zmeny pomerov, bude ktorýkoľvek z nich aj oprávnený domáhať sa novej úpravy užívania spoločnej veci, a ak by nedošlo k dohode spoluvlastníkov, obrátiť sa na súd. Podstatnou zmenou okolností bude vznik okolností objektívnych aj subjektívnych, o ktorých možno odôvodnene predpokladať, že by boli mali za následok inú úpravu spoločného užívania, ak by sa už v tom čase boli vyskytli.

Prípady návrhov podľa ustanovenia § 139 OZ nie sú príliš početné, ale vyskytujú sa. Najčastejšie ide o užívanie spoločného domu, dvora a záhrady, niekedy len o užívanie niektorého príslušenstva veci, napr. o užívanie pivnice, práčovne atď. Súdy berú zreteľ najmä na účelné využitie veci, na bytovú potrebu spoluvlastníkov, ak ide o dom, a na výšku ich podielov.

tags: #právo #užívať #nehnuteľnosť #definícia