Práva a Povinnosti Nájomcu a Prenajímateľa pri Stavebných Úpravách Nájomného Bytu

Prenájom bytu predstavuje pre vlastníka dočasné vzdanie sa práva užívať ho v prospech nájomcu, ako aj oprávnenie inkasovať nájomné. Nájomný vzťah sa riadi nájomnou zmluvou, ktorá vymedzuje práva a povinnosti oboch strán. Dôležité je dohodnúť aj také práva a povinnosti, ktoré zákonná úprava neobsahuje, aby sa predišlo budúcim nezhodám. Nájom bytu podlieha zákonnej úprave Občianskeho zákonníka alebo zákona o krátkodobom prenájme bytu.

Zákonná Úprava Nájmu

Nájom sa môže riadiť podľa ustanovení Občianskeho zákonníka alebo zákona o krátkodobom prenájme bytu. Občiansky zákonník upravuje nájom v paragrafoch 663 až 723.

Práva a Povinnosti Nájomcu

Podľa § 665 Občianskeho zákonníka je nájomca oprávnený užívať vec spôsobom určeným v zmluve, ak sa nedohodlo inak, primerane povahe a určeniu veci.

Súčinnosť pri Opravách

Nájomca je povinný poskytnúť potrebnú súčinnosť na vykonanie opravy veci v zmysle § 668 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Musí tiež znášať obmedzenia v užívaní prenajatej veci, ktoré súvisia s opravou veci. Porušenie tejto povinnosti môže mať za následok zodpovednosť nájomcu za prípadnú škodu, prípadne právo prenajímateľa odstúpiť od zmluvy, ak sú splnené podmienky podľa ustanovenia § 679 ods.

Stavebné Úpravy Nájomcom

Nájomca je však častokrát nútený prenajaté priestory rekonštruovať, a teda vykonávať na nich, či už malé zanedbateľné, alebo väčšie zmeny. Svojimi investíciami do prenajatej nehnuteľnosti častokrát aj zvyšuje hodnotu samotnej prenajatej nehnuteľnosti. Má právo na náhradu nákladov s tým spojených voči prenajímateľovi? Môže nájomná zmluva obsahovať ustanovenie o tom, že nájomca nemá po skončení nájmu nárok na náhradu vynaložených nákladov na rekonštrukciu predmetu nájmu resp. Podľa ustanovenia § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci (nájomca tu investoval do veci, ktorá mu nepatrila a o túto hodnotu sa prenajímateľ nepochybne obohatil - pozn.

Prečítajte si tiež: Prehľad povinností nájomcu pri úpravách

Podľa odseku 2 citovaného ustanovenia ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu.

Domový Poriadok

Nájomca je povinný dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov nakoľko nájomca vstupuje do užívateľských práv vlastníkov. Vzhľadom na to, že ide hlavne o úpravu práv a povinností medzi vlastníkmi v bytovom dome, je možné práve na základe zákona určiť za osobu oprávnenú ukladať a vymáhať sankcie aj kolektívny orgán zložený napr. z vlastníkov, ktorí by do tejto funkcie so zvolením súhlasili. Ide o vlastníkov bytov a nebytových priestorov, nájomcov, osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v domácnosti a osôb, ktoré sa zdržiavajú v dome, sú povinné dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi.

Práva a Povinnosti Prenajímateľa

Podľa § 695 Občianskeho zákonníka je prenajímateľ oprávnený vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu. Tento súhlas možno odoprieť len z vážnych dôvodov. Ak prenajímateľ vykonáva také úpravy na príkaz príslušného orgánu štátnej správy, je nájomca povinný ich vykonanie umožniť; inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla.

Súhlas Nájomcu

Súhlas nájomcu zákon vyžaduje nielen z dôvodu, že práce v byte sa vykonávajú počas jeho užívania, ale hlavne preto, že uvedené úpravy, či zmeny idú nad rámec nájomnej zmluvy. Súhlas nájomcu má v tomto prípade povahu dohody s vykonávaním prác.

Stavebné Úpravy Nariadené Štátnym Orgánom

Ak ide o stavebné úpravy, ktoré nariadil stavebný úrad podľa stavebného zákona, nájomca je povinný ich vykonanie umožniť; túto povinnosť môže od neho vynucovať iba prenajímateľ, pretože nájomca nie je účastníkom stavebného konania. Avšak aj v tomto prípade musí prenajímateľ svoje právo vykonávať v súlade s dobrými mravmi. V prípade sporu, či je potrebné vykonať stavebné úpravy alebo závažné zmeny v byte, rozhodne súd.

Prečítajte si tiež: Podpora Stavebného Sporenia na Slovensku

Definícia Stavebných Úprav

Zákon pojmy „stavebné úpravy“ a „iná podstatná zmena v byte“ nevymedzuje. Z hľadiska ustanovenia § 694 Občianskeho zákonníka treba stavebnou úpravou rozumieť každý zásah, ktorý mení stavebné usporiadanie bytu. Konkrétne ustanovenia môžu obsahovať domové poriadky alebo stanovy bytových družstiev. Okrem uvedeného je potrebné rešpektovať znenie príslušných stavebných predpisov.

Právo na Vstup do Bytu

Uzatvorením nájomnej zmluvy sa vlastník bytu zmluvne vzdal svojho užívacieho práva, a preto nemá právo vstupovať do nehnuteľnosti inak, než za podmienok zmluvne dohodnutých. Aj keď v súlade s článkom 16 Ústavy Slovenskej republiky je nedotknuteľnosť osoby a jej súkromia zaručená, môže byť obmedzená v prípadoch stanovených zákonom.

Súčinnosť Nájomcu pri Rekonštrukcii

Pri rekonštrukcii bytového domu zo strany vlastníka - prenajímateľa bytu je potrebné nájomcu požiadať o súčinnosť. K doterajším povinnostiam vlastníkov v dome na sprístupnenie bytu alebo nebytového priestoru podľa § 11 ods. 3, ako aj na obmedzenie činností vlastníka v dome podľa odseku 4 pribudla aj povinnosť vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, ktorý je stavebne upravovaný, na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi spoločenstva z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu.

Riešenie Sporov

V prípade neposkytnutia súčinnosti nájomcom bez vážneho dôvodu, sa preto ako jedno z možných riešení javí podanie žaloby na miestne príslušný okresný súd na nahradenie prejavu vôle, ktorým bude nahradený súhlas nájomcu so stavebnými úpravami a sprístupnením bytu za týmto účelom. potvrdil aj Okresný súd Bratislava IV vo svojom rozsudku sp. zn.: 4C/249/2011 z 26.03.2012, v ktorom uviedol, že „Súhlas s vykonaním stavebných úprav možno odoprieť iba výnimočne. V žalobe je potrebné argumentovať napríklad tým, že zateplenie obytného domu a výmena okien sa bude vykonávať z dôvodu zlepšenia tepelno-izolačných vlastností domu a tým zníženia energetických nákladov na vykurovanie, čo je spojené s väčšou pohodou bývania v bytoch a znížením platieb za teplo.

#

Prečítajte si tiež: Podmienky stavebného sporenia

tags: #stavebné #úpravy #nájomca #práva #a #povinnosti