Úprava nájomného a zmluvy na dobu neurčitú

V aplikačnej praxi obcí sa pomerne často stretávame s uzatváraním nájomných zmlúv na dobu určitú, avšak na veľmi dlhú dobu presahujúcu štandardnú dĺžku ľudského života, najčastejšie na 99 rokov. Cieľom uzatvárania nájomných zmlúv na dobu určitú, avšak na veľmi dlhú dobu, je spravidla snaha vyhnúť sa voľnejšiemu právnemu režimu nájomných zmlúv na dobu neurčitú. Nájomné zmluvy na dobu neurčitú je možné ukončiť podľa zákona oveľa jednoduchšie ako nájomné zmluvy na dobu určitú.

Obchádzanie zákonnej úpravy

Uzatvorením nájomnej zmluvy na dobu určitú, ale na veľmi dlhý čas preto môže byť obchádzanie zákonnej úpravy a zakrývanie iného právneho vzťahu. Tento prístup je nebezpečný najmä u obcí ako verejnoprávnych subjektov, ak prenajímajú majetok obce, ktorý podlieha zvýšenej právnej ochrane. Súdna prax i odborná literatúra museli preto reagovať na také konanie zmluvných strán, ktorých cieľom je obchádzať zákonnú úpravu. Nájomná zmluva predstavuje právny titul užívania nehnuteľností, pre ktorú sú charakteristické pojmové znaky dočasnosti a odplatnosti. Dočasnosť a odplatnosť právneho vzťahu vyplýva zo základného legislatívneho rámca podľa § 663 Občianskeho zákonníka.

Rozhodovacia prax súdov posudzuje nájomné zmluvy uzatvorené na dobu dlhšiu, ako je reálna doba životnosti nájomcu, ako simulovaný právny úkon, ktorým zmluvné strany sledovali reálne dojednanie nájomnej zmluvy na dobu neurčitú, prevodnej zmluvy, resp. Nájomná zmluva uzatvorená na 99 rokov predstavuje hybrid medzi zmluvným a vecným právom, ktoré inak pre založenie účinkov navyše oproti nájomnej zmluve, vyžaduje úradne osvedčené podpisy oprávneného a povinného a právoplatné rozhodnutie príslušnej správy katastra o povolení vkladu.

Skutočnou vôľou zmluvných strán je tak vytvorenie „monopolného postavenia“ nájomcu, ktorý je uzatvorením nájomnej zmluvy na 99 rokov dostatočne chránený priznaním jej charakteru „na dobu určitú“ pred vypovedaním zo strany prenajímateľa a súčasne má nájomca dostatočne garantovaný časový priestor užívania predmetu nájmu. V prípade, ak by aj obec v priebehu trvania nájmu previedla nehnuteľnosti, platí § 680 ods.

Podľa rozsudku Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 28Cdo 2747/2008 „Dojednanie o dĺžke nájmu presahujúce obvyklú dĺžku ľudského života nemôže požívať výhody zmluvného vzťahu uzatvoreného na dobu určitú. Záver o tom, že na nájomnú zmluvu uzatvorenú na 99 rokov sa hľadí ako na nájomnú zmluvu na dobu neurčitú, podporuje extenzívny výklad absencie skutočnej vôle strán pri zmluvnom dojednaní o dobe trvania nájmu a analogickej aplikácie § 686 ods. 2 Občianskeho zákonníka, upravujúcom nájom bytu. Rovnako záver o tom, že nájomná zmluva uzatvorená na 99 rokov je de facto zmluva uzatvorená na dobu neurčitú, podporuje tiež téza o absencii vôle zmluvných strán len v časti konkrétneho zmluvného dojednania o dobe nájmu, a teda jej neplatnosti v tejto časti, zatiaľ čo zmluva ako celok je platná, za predpokladu, že ostatné podstatné náležitosti nájomnej zmluvy by boli riadne dojednané. Oddeliteľnosť zmluvných dojednaní podľa predchádzajúcej vety potvrdzuje uznesenie Najvyššieho súdu ČR sp. zn.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre úpravu auta ZŤP

Uzatvorením nájomnej zmluvy na 99 rokov sa nezaložia právne účinky spočívajúce v trvaní nájmu a absencie základu jeho vypovedania, keďže sa na túto hľadí ako na nájomnú zmluvu uzatvorenú na dobu neurčitú. Vypovedateľnosť nájomnej zmluvy na dobu neurčitú je založená na viacerých miestach zákonnej úpravy. Pre povinne zverejňované zmluvy platí § 582a Občianskeho zákonníka. Ďalej vo všeobecných ustanoveniach k nájomnej zmluve podľa § 677 ods.

Všeobecná úprava nájomných zmlúv

V dnešnej dobe stále sa zvyšujúcich cien nehnuteľností, sa zároveň zvyšuje aj dopyt po vyhľadávaní nehnuteľností na nájom. Zmluvnými stranami sú prenajímateľ na jednej strane a nájomca na strane druhej. Všeobecne nájomný vzťah vzniká na základe nájomnej zmluvy alebo zo zákona. Uzatvára sa na dobu určitú alebo neurčitú. V prípade, ak sa v nájomnej zmluve o prenájme bytu nedohodla doba nájmu, tak sa predpokladá, že nájomná zmluva je dojednaná na dobu neurčitú. Formu nájomnej zmluvy na byt je možné uzavrieť aj bez písomnej formy, avšak musí sa vyhotoviť zápisnica. Výnimka je pri nájomnej zmluve nebytových priestoroch, kde zákon vyžaduje písomnú formu. Vznik nájomnej zmluvy nebytových priestorov podmieňuje aj jej obsah. Musí zahŕňať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného.

Vedeli ste, že môžete nájomnú zmluvu obnoviť tak povediac aj mlčky? Dá sa to v tom prípade, ak uzavriete nájomnú zmluvu na dobu určitú, no po jej uplynutí stále ako nájomca vec užívate a zároveň prenajímateľ nepodal návrh o vydanie veci, či vypratanie nehnuteľnosti na súd do 30 dní od uplynutia tejto doby a za podmienok, ktoré boli dojednané na začiatku.

Spôsoby ukončenia nájomnej zmluvy

Poznáme viacero spôsobov ukončenia nájomnej zmluvy.

1. Ďalším spôsobom je uzavretá nájomná zmluva na dobu neurčitú, ktorá zaniká výpoveďou nájomnej zmluvy, ak sa prenajímateľ s nájomcom nedohodnú inak. Výpoveď nájomnej zmluvy musí byť vyhotovená v písomnej forme. Pri výpovedi sú taktiež určité výpovedné lehoty. Pri nájme nehnuteľností je trojmesačná výpovedná lehota. Pri nájme poľnohospodárskych pozemkov, kde je nájom dohodnutý na dobu neurčitú je 1 ročná výpovedná lehota.
2. Tretím spôsobom ukončenia nájomnej zmluvy je výpoveď kvôli zmene prenajímateľa. Občiansky zákonník v tomto prípade myslí na nájomcov. Ak sa stane, že pôvodný prenajímateľ by chcel tak urobiť, nájomca môže skončiť nájom výpoveďou jednou zo zmluvných strán. Keďže ceny prenájmov rastú, tak je celkom možné, že by nový vlastník chcel zvýšiť nájomné.
3. Štvrtým spôsobom je odstúpenie od nájomnej zmluvy. Rozdiel medzi výpoveďou a odstúpením je v tom, že odstúpenie nemá výpovedné lehoty, ale skončí sa okamžite.
4. Piatym spôsobom zániku nájomnej zmluvy je zničenie prenajatej veci. V tomto prípade nezáleží ani na tom koho vinou k zničeniu došlo.
5. Posledným spôsobom zániku je smrť nájomcu alebo prenajímateľa. V zásade to nemá vplyv na zánik, ale môžu si zmluvné strany dohodnúť v zmluve tzv.

Nájomná zmluva je v súčasnosti najčastejším právnym dôvodom na prenechanie užívania cudzej veci. Nájomná zmluva môže byť uzavretá podľa všeobecnej úpravy, ktorá je v zákone č. 40/1964 Z. z. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“), pričom ustanovenia OZ týkajúce sa nájomnej zmluvy môžeme aplikovať aj na osobitné druhy nájmu do tej miery, do akej ich neupravuje špeciálna právna úprava, alebo podľa zákona č. 116/1990 Z. z. Nájomná zmluva môže byť uzavretá na dobu neurčitú alebo na dobu určitú. Pokiaľ sa nájomná zmluva neskončí dohodou, možno nájomnú zmluvu zrušiť len výpoveďou. Výpoveď nájomnej zmluvy sa uplatní najmä pri nájme na dobu neurčitú. Ustanovenia Občianskeho zákonníka ani ZNPNP nemožno považovať za také ustanovenia, od ktorých sa účastníci zmluvy nemôžu odchýliť.

Prečítajte si tiež: Starobné a invalidné dôchodky

„ZNPNP upravuje výpovedné dôvody pre prípad skončenia nájomného vzťahu pred uplynutím doby na ktorú bol dohodnutý. Nemožno však vyvodiť, že by sa nájomný vzťah na dobu určitú nemohol skončiť pred uplynutím dohodnutej doby inak, ako výpoveďou prenajímateľa a nájomcu z dôvodov upravených v tomto zákone. Nejde teda o ustanovenie kogentné v tom zmysle slova, že by boli vylúčené aj iné spôsoby zániku nájomného vzťahu, o čom svedčí aj skutočnosť, že ZNPNP upravuje aj iné spôsoby zániku nájmu, pri ktorých nerozlišuje, či ide o nájom dohodnutý na dobu určitú, alebo na dobu neurčitú.“ (Rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR zo dňa 25.02.2003 č. Touto otázkou sa Najvyšší súd ČR zaoberal aj v rozhodnutí č. „Občiansky zákonník ustanovuje, že nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú bol dohodnutý, pokiaľ sa strany nedohodnú inak. Zákon skončenie nájmu výpoveďou nezakazuje.

Vzhľadom na súčasnú právnu úpravu nie sú jednotné právne názory na to, či je možné vypovedať nájomnú zmluvu na nebytové priestory uzavretú na dobu určitú aj z iných ako zákonných dôvodov uvedených v § 9 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov. Na jednej strane sa možno stretnúť s právnymi názormi (DULÁKOVÁ, D. a kol.: Zmluvy o prenechaní vecí na užívanie. Praha: C. H. Beck, 2012, s. 513), že nájom nebytových priestorov dojednaný na dobu určitú možno vypovedať iba z dôvodov taxatívne vymedzených v § 9 zákona. Aj v Rozsudku NS SR zo dňa 13.10.2010, sp. zn.: 2 Obdo 10/2010 sa skonštatovala kogentná povaha predmetného § 9. Naopak, viaceré české súdy sa pri rozhodovaní sporov priklonili k názoru, že je možné vypovedať nájomnú zmluvu aj z dôvodov dohodnutých medzi zmluvnými stranami v samotnej nájomnej zmluve (najmä vzhľadom na zmluvnú voľnosť strán, zásadu pacta sunt servanda), čo v Českej republike nedávno viedlo aj k zmene právnej úpravy (pozri aj Rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR zo dňa 25.02.2003 č.

Výpovedná lehota a dôvody

nájomnú zmluvu na dobu neurčitú je možné ukončiť písomnou výpoveďou doručenou nájomcovi. Občiansky zákonník upravuje viacero dôležitých aspektov, ktoré musí prenajímateľ dodržať, aby mohol platne ukončiť nájomný vzťah s Vami. - vo výpovedi je v zmysle právnej doktríny vhodné uviesť presný dátum, ku ktorému skončí nájom (t.j. Možno ukončiť nájomný vzťah výpoveďou upravuje ustanovenia § 710 Občianskeho zákonníka. V ods. 3 tohto paragrafu Občiansky zákonník upravuje výpovednú lehotu, ktorá je trojmesačná. Prenajímateľ Vám však môže vo výpovedi určiť i dlhšiu výpovednú lehotu. Podľa právnej doktríny, ak nájomná zmluva upravuje kratšiu výpovednú lehotu, tak je táto časť (toto ustanovenie) nájomnej zmluvy neplatné. Tzn. Podľa ustanovenia § 710 ods. (3) Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Ďalej je veľmi dôležité uviesť, že prenajímateľ nemôže bezdôvodne alebo z akéhokoľvek dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu. Tzn. že prenajímateľ jednak môže nájomnú zmluvu vypovedať iba z dôvodov upravených v ustanovení § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka a na druhej strane musí tento dôvod výpovede uviesť priamo vo výpovedi, ktorý Vám doručil. Podľa ustanovenia § 711 ods. V prípade, že jeho výpoveď neobsahuje žiadny dôvod, je neplatný. Neplatnosť výpovede však musíte v lehote troch mesiacov od jej doručenia napadnúť na súde, inak sa neplatnosť konvaliduje a výpoveď sa bude považovať za platnú. Podľa ustanovenia § 711 ods. Neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede.

Bytová náhrada

Výpoveďou nájomnej zmluvy však povinnosti prenajímateľa nekončia. Nakoľko nájomný vzťah ukončil výpoveďou prenajímateľ, musí Vám v súlade s ustanovením § 712a Občianskeho zákonníka zabezpečiť bytovú náhradu. Podľa ustanovenia § 712a ods. (1) Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov podľa § 711 ods. 1 písm. a), e) alebo písm. f)alebo z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. b) nájomcovi, ktorý prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, z dôvodu na strane zamestnávateľa alebo z dôvodu, za ktorý zamestnávateľ zodpovedá podľa osobitných predpisov,nájomca má právo na náhradný byt, ktorý je veľkosťou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a výškou nájomného primeraný bytu, ktorý má vypratať, a to s prihliadnutím na jeho životné a pracovné potreby. Nájomca má tiež právo na úhradu nevyhnutných výdavkov spojených so sťahovaním. V iných prípadoch skončenia vykonávania práce, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, nemá nájomca, ktorému bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. (2) Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. c), nájomca nemá právo na bytovú náhradu. Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. (3) Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie. V iných prípadoch skončenia nájomného pomeru z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. (4) Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov uvedených v odseku 3 nájomcovi, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt. (5) Ak sa nájomný pomer skončil opätovne z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. (6) Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm.

Právna pomoc a ochrana pri neplatení nájomného

vo Vašom prípade ide o výpoveď z nájmu bytu z dôvodu neplatenia nájomného, čo je podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka zákonný dôvod na výpoveď zo strany prenajímateľa. Ak ste už dostali výpoveď, je dôležité rozlíšiť, či už uplynula výpovedná lehota a či už nájom skončil, alebo ešte trvá. Ak ste medzičasom uhradili celý dlh a máte záujem naďalej bývať v byte, odporúčam nasledovný postup:

Prečítajte si tiež: Bariérové úpravy pre osoby so zdravotným postihnutím

1. Uveďte, že máte záujem naďalej bývať v byte a že ste schopní riadne plniť svoje povinnosti do budúcna.
2. V žiadosti môžete uviesť aj Vašu zložitú sociálnu a zdravotnú situáciu (invalidný dôchodok, zdravotný stav manželky, žiadosť o hmotnú núdzu).

Uvádzate v otázke, že ste schopná uhradiť dlh 2000 €, potom platí aj ust. § 711 ods. "Ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (§ 710 ods.

Krátkodobý nájom bytu

Najčastejšou formou nájomnej zmluvy na byt je nájomná zmluva uzatvorená podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.), ktorý vymedzuje základné práva a povinnosti zmluvných strán a náležitosti nájomnej zmluvy k tzv. krátkodobému nájmu bytu. Krátkodobým nájmom bytu sa rozumie nájom bytu v trvaní najviac šesť rokov (vrátane prípadných predĺžení doby nájmu). Štandardne sa totiž nájomné zmluvy v režime krátkodobého nájmu bytu uzatvárajú na kratšie obdobie, spravidla rok, s následným obnovovaním doby nájmu, ak sa strany rozhodnú v nájme pokračovať.

Čo musí obsahovať nájomná zmluva?

Podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu nájomná zmluva musí obsahovať najmä:

• Údaje o zmluvných stranách - meno a priezvisko, adresa trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby, resp. obchodné meno, sídlo/miesto podnikania, a identifikačné číslo právnickej osoby či fyzickej osoby - podnikateľa, vrátane mena a priezviska osoby oprávnenej konať v mene právnickej osoby
• Označenie predmetu nájmu a rozsah užívania nájmu - t. j. predovšetkým riadne označenie bytu, bytového domu a príslušenstva bytu
• Výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu - pričom nájomné a úhrady za plnenia (energie) musia byť v zmluve riadne odlíšené, vrátane špecifikácie, ktoré konkrétne plnenia sa poskytujú (či iba energie, alebo aj TV, internet atď.)
• Opis stavu bytu, príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy - pričom správne a riadne vymedzenie stavu a vybavenia bytu vrátane jeho závad je v záujme tak prenajímateľa, ako aj nájomcu
• Určenie doby nájmu - doba určitá alebo doba neurčitá
• Vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu

Nájomné zmluvy však štandardne obsahujú aj ďalšie ustanovenia týkajúce sa zábezpeky, tzv. depozitu, zákaz prenechať predmet nájmu do podnájmu, ustanovenia k úpravam a opravám bytu a iné.

Depozit

Prenajímateľ môže požadovať od nájomcu zábezpeku - tzv. depozit, ktorý slúži na krytie škôd alebo nezaplateného nájomného, či prípadných iných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, avšak súvisiacimi s užívaním bytu. Zákon ju obmedzuje na trojnásobok mesačného nájomného.

Ak prenajímateľ použíje depozit, prípadne jeho časť na úhradu škôd, nezaplateného nájomnného či pohľadávok voči nájomcovi, na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky.

Po skončení nájmu a vyrovnaní všetkých záväzkov má nájomca právo na vrátenie zostatku zábezpeky, najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa vypratania bytu a vyporiadania vzájomných nárokov.

Skončenie nájomnej zmluvy na byt - odstúpenie, výpoveď a dôvody

Zmluva na dobu určitú zaniká najneskôr uplynutím tejto doby, ktorá môže byť najviac šesť rokov. Zmluva na dobu neurčitú trvá v zásade až do ukončenia predmetu nájmu dohodou, zánikom predmetu nájmu, prípadne jednostranným odstúpením alebo výpoveďou, resp. najneskôr po uplynutí maximálnej doby nájmu šesť rokov.

Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak:

• nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza,
• nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace,
• nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky,
• nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom,
• podľa iného dôvodu uvedeného v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného vzťahu.

Nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak:

• sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte,
• došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru,
• mu vznikol nárok na sociálne bývanie podľa osobitného predpisu alebo
• podľa iného dôvodu uvedeného v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného vzťahu.

Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovednú lehotu si možno dojednať zmluvne individuálne, avšak táto nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. V prípade písomnej výpovede prenajímateľa podľa písm. a) alebo b) vyššie, resp. výpovede nájomcu z dôvodu podľa písm. a) vyššie, výpovedná doba nesmie byť kratšia ako pätnásť dní. Ak ide o prenajímateľa, ktorý porušil svoju daňovú registračnú povinnosť, výpovedná lehota je aspoň 2 mesiace.

Ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, pre ktorých porušenie by mohol prenajímateľ zmluvu vypovedať, prenajímateľ môže od nájomnej zmluvy okamžite odstúpiť. Nájomca je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy iba z dôvodu, že (i) predmet nájmu nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo (ii) ak prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostranne zmenil výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.

Vypratanie bytu

Po ukončení nájmu bytu je nájomca povinný vypratať a odovzdať byt prenajímateľovi ku dňu skončenia nájmu bytu, ak sa zmluvné strany v zmluve nedohodli inak. Stav bytu musí zodpovedať jeho obvyklému opotrebeniu.

POZOR: Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu (resp. v lehote piatich kalendárnych dní pri skončení nájmu odstúpením) je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia svojich pohľadávok voči nájomcovi zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte. Avšak to iba za predpokladu, že na pokrytie pohľadávok nestačí zábezpeka, ktorú nájomca poskytol prenajímateľovi, pričom zároveň zádržné právo nemožno uplatňovať na veci, ktoré sú vylúčené z exekúcie podľa Exekučného poriadku.

Nájom bytu podľa Zákona o krátkodobom nájme vs. výpovedná lehota aspoň 1 mesiac, resp. neplatnosť skončenia nájmu môže napadnúť na súde ktorákoľvek zmluvná strana v lehote 2 mesiacov odo dňa doručenia úkonu, ktorým došlo k ukončeniu nájmu (odstúpenie, výpoveď), druhej zmluvnej strane; účinky výpovede resp.

Vo všeobecnosti je nutné otvorene priznať, že vzhľadom na vzájomné rozdiely pre prenajímateľa bude vhodnejšia právna úprava nájomnej zmluvy podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu, nakoľko právna úprava nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka je viac otvorená voči nájomcovi, keď vychádza z princípu ochrany nájmu bytu, resp. princípu ochrany bývania.

Hoci nájomca v praxi spravidla nebude spôsobilý ovplyvniť právny režim návrhu nájomnej zmluvy od prenajímateľa, nájomca by mal predovšetkým dbať na jasné a zrozumiteľné vyjadrenie základných právnych inštitútov, v záujme vyhnúť sa najčastejším právnym problémom a nedostatkom nájomnej zmluvy.

Ani navonok slabšie postavenie nájomcu v predzmluvných rokovaniach nemusí znamenať nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán. Konkrétny rozsah právnej ochrany bude záležať vždy na jasnom a určitom texte nájomnej zmluvy.

Najčastejšie problémy pri nájme bytu:

• chýbajúca písomná zmluva alebo neúplné údaje,
• nesprávne či nedostatočne vymedzený predmet nájmu, stav bytu a vybavenia bytu
• neurčité dohody o platení energií (neodlíšené nájomné od zálohových platieb na energie)
• nejasnosti ohľadom údržby a opráv, nedostatočne a neurčito vymedzená zodpovednosť zmluvných strán za škodu
• nedomyslené súvislosti vo vzťahu k ukončeniu nájmu - a z toho vznikajúce spory (napríklad ohľadom stavu bytu alebo vrátenia depozitu).

Dobrá nájomná zmluva šetrí nervy aj peniaze

Zmluva o nájme bytu by mala byť jasná, konkrétna a vyvážená. Pomôže vám vyhnúť sa zbytočným konfliktom a zaručí, že práva oboch strán budú rešpektované. Ak si nie ste istí, obráťte sa na advokáta - najmä pri vyššom nájomnom alebo dlhodobom nájme.

Možné zmeny v nájomných vzťahoch

Návrh nového Občianskeho zákonníka môže priniesť výrazné zmeny pre nájomné vzťahy. Reforma má zjednodušiť právne postupy a spravodlivejšie vyvážiť práva prenajímateľov a nájomcov, pričom sa sústreďuje najmä na ukončovanie nájmu, reťazenie krátkodobých zmlúv, zvyšovanie nájomného a riešenie sporov.

Jednostranné zvýšenie nájomného

Prenajímateľ bude môcť zvýšiť nájomné aj bez dohody, ale len za podmienok: zmluva musí trvať aspoň tri roky a zvýšenie nesmie presiahnuť 20 % oproti predchádzajúcemu roku ani obvyklú cenu za podobný byt v danej lokalite. Mechanizmus sa aplikuje vždy k 1. januáru a spor o akceptáciu zvýšenia môže riešiť súd.

Zvýšenie bude možné aj pri modernizácii budovy, aby prenajímateľ mohol primerane zohľadniť investície do zlepšenia bytu alebo spoločných priestorov.

#

tags: #úprava #nájomného #zmluvy #na #neurčito