Overenie podpisov na záložnej zmluve prostredníctvom zastupiteľského úradu

Pri realizácii prevodu nehnuteľnosti alebo zabezpečení úveru záložnou zmluvou, môže nastať situácia, kedy sa jedna zo zmluvných strán nachádza v zahraničí. V takýchto prípadoch je potrebné zabezpečiť overenie podpisu na príslušných dokumentoch, aby boli platné a akceptované na Slovensku. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o možnostiach overenia podpisov na záložnej zmluve, s dôrazom na overenie prostredníctvom zastupiteľského úradu Slovenskej republiky.

Úvod do problematiky

Pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti, alebo pri vybavovaní hypotéky, môže nastať situácia, že jedna zo strán sa nachádza v zahraničí. V takom prípade je potrebné zabezpečiť, aby boli všetky potrebné dokumenty, ako sú kúpne zmluvy, úverové zmluvy a najmä záložné zmluvy, správne podpísané a overené. Štandardne sa podpis realizuje priamo v pobočke banky, kde sa hypotéka vybavovala. Ak sa zmluvná strana zdržiava v zahraničí, existujú možnosti, ako podpísať zmluvy mimo územia Slovenskej republiky.

Overenie podpisov na kúpnej zmluve

Kúpna zmluva, ktorá pozostáva z viacerých listov strán, musí byť zviazaná tak, aby nebolo možné ju zameniť. Na kúpnej zmluve sa overujú podpisy len predávajúcich, ktorí ich môžu overiť kdekoľvek na území Slovenskej republiky, pričom pri overení vám zmluvu notár alebo obec zviaže. Na jednej zmluve môže byť viacero kupujúcich, ako aj viacero predávajúcich a na kataster sa môžu predložiť len 2x originály zmluvy podpísané všetkými účastníkmi zmluvy. Každý účastník zmluvy by mal dostať jednu zmluvu a 2 originály musia ísť na kataster (stačí ak na týchto zmluvách budú overené podpisy predávajúcich). V kúpnej zmluve musí byť presne špecifikovaný predmet prevodu tak, ako je uvedený na liste vlastníctva v časti A a výška spoluvlastníckeho podielu jednotlivých predávajúcich tak, ako je uvedené na liste vlastníctva. Kúpnu zmluvu je potrebné podať na kataster do 3 rokov od podpisu zmluvy, v opačnom prípade platí, že ste od zmluvy odstúpili a preto nemôže byť zo strany katastra vklad vlastníckeho práva v zmysle tejto kúpnej zmluvy povolený.

Je potrebné overiť podpisy prevodcu, a to na matrike alebo u notára, čo vyplýva z ust. § 42 ods. Zmluvu si nechajte vypracovať advokátovi, a budete mať právnu istotu, že zmluva je právne perfektná. To, ktorá zmluvná strana vypracuje kúpnu zmluvu je len otázkou dohody medzi zmluvnými stranami.

Overenie podpisov na záložnej zmluve

V prípade predávajúcich - fyzických osôb nie je možné, aby boli záložné zmluvy podpísané na základe splnomocnenia. Ak sa zmluvná strana zdržiava v zahraničí, mimo územia Slovenskej republiky je možné podpísať zmluvy dvoma spôsobmi:

Prečítajte si tiež: Založné právo s poznámkou o poradí

a) Na veľvyslanectve Slovenskej republiky

Jednou z možností je podpísať záložnú zmluvu na veľvyslanectve Slovenskej republiky v danej krajine. Tam majú oddelenie matriky, kde je možné podpis overiť pre potrebu orgánov v Slovenskej republike.

b) Overenie s apostilou

Druhou možnosťou je nechať overiť podpis u notára štátu, kde sa osoba - záložca nachádza. V prípade overenia cez notára iného štátu musí byť toto overenie podpisu záložcu aj apostilované podľa medzinárodného práva, tzv. doložka apostille. Ide o osobitné osvedčenie vydané príslušným orgánom štátu, ktorý je zmluvnou stranou Haagskeho dohovoru. Takto overenú listinu možno použiť na území ktorejkoľvek inej zmluvnej strany dohovoru, teda aj na území Slovenskej republiky. Rovnako ako pri štandardnom overení podpisu, apostil neosvedčuje pravdivosť obsahu verejnej listiny, ku ktorej je pripojená.

Po overení podpisu záložcu v zahraničí na záložnej zmluve sa táto pošle poštou na Slovensko a banka ju podpíše ako posledná.

Postup pri overovaní podpisov v zahraničí

1. Informovanie banky: Odporúča sa banku vopred informovať, že podpis predávajúceho sa bude realizovať v zahraničí.
2. Výber spôsobu overenia: Rozhodnite sa, či využijete veľvyslanectvo Slovenskej republiky, alebo notára s apostilou.
3. Zabezpečenie dokumentov: Získajte potrebnú záložnú zmluvu a pripravte ju na podpis.
4. Realizácia podpisu a overenia: Podpíšte zmluvu na veľvyslanectve alebo u notára a zabezpečte apostiláciu, ak je to potrebné.
5. Zaslanie zmluvy na Slovensko: Pošlite podpísanú a overenú zmluvu poštou na Slovensko.
6. Podpis bankou: Banka po obdržaní zmluvy vykoná kontrolu a podpíše ju ako posledná.

Dôležité upozornenia

• Podmienky čerpania hypotéky: Banka môže upraviť podmienky čerpania a vyžadovať k uvoľneniu prostriedkov predloženie listu vlastníctva so zapísaným záložným právom. Štandardne pritom zvykne uvoľniť čerpanie hypotéky už na základe návrhu na vklad.
• Kontrola zmluvy bankou: Zmluvy sú odosielané poštou na miesto podpisu a po návrate na Slovensko s overeným podpisom banka dôkladne kontroluje, či neboli nejakým spôsobom upravované (chýbajúca strana, pridaná strana, zmenená textácia alebo údaje).
• Komunikácia s bankou: Je potrebné komunikovať s bankou, ozrejmiť im situáciu riadiť sa pokynmi a inštrukciami banky, aby tieto komplikácie nenastali.

Apostila - vyššie overenie podpisu

Apostila je zjednodušená forma overenia verejnej listiny (napr. notárskeho osvedčenia, výpisu z obchodného registra, matričného dokladu) pre jej použitie v zahraničí. Apostilu vydáva určený orgán štátu, v ktorom bola listina vyhotovená, a potvrdzuje, že listina je pravá a môže byť použitá v inom zmluvnom štáte Haagskeho dohovoru o zrušení požiadavky vyššieho overenia zahraničných verejných listín. Zoznam štátov, ktoré sú zmluvnými stranami tohto dohovoru, je rozsiahly a zahŕňa väčšinu krajín sveta.

Krajiny, kde je možné použiť apostilu

Albánsko, Andorra, Antigua a Barbuda, Argentína, Arménsko, Aruba (Platí aj pre Arubu a Hol. Antily), Austrália, Azerbajdžan, Bahamy, Barbados, Belgicko, Belize, Bielorusko, Bosna a Hercegovina, Botswana, Brunej Darussalam, Bulharsko, Cookove ostrovy, Cyprus, Česko, Čierna Hora, ČĽR - len Macaou a Hong Kong, Dánsko, Dominika, Dominikánska republika, Ekvádor, Estónsko, Fidži, Fínsko, Francúzsko (Platí aj pre francúzske departmenty: Guadeloupe, Guyana, Martinik, Reunion, Nová Kaledónia, Walis a Futuna, Francúzska polynézia), Grécko, Grenada, Gruzínsko, Holandsko a Holandské Antily, Honduras, Chorvátsko, India, Írsko, Island, Izrael, Japonsko, Juhoafrická republika, Kapverdy, Kazachstan, Kirgizsko, Kolumbia, Kórejská republika (južná), Kostarika, Leshoto, Libéria, Lichtenštajnsko, Litva, Lotyšsko, Luxembursko, Macedónsko, Maďarsko, Malawi, Malta, Marshalove ostrovy, Maurícius, Mexiko, Moldavsko, Monako, Mongolsko, Namíbia, Nemecko, Niue, Nórsko, Nový Zéland (neplatí pre Tokelau), Panama, Peru (od 30.9.2010), Poľsko, Portugalsko, Rakúsko, Rumunsko, Ruská federácia, Salvador, Samoa, San Marino, Seychely, Slovensko, Slovinsko, Spojené štáty americké, Srbsko, Svätá Lucia, Svätý Krištof a Nevis, Svätý Tomáš a Princov ostrov, Svätý Vincent a Grenadíny, Svazijsko, Surinam, Španielsko, Švajčiarsko, Švédsko, Taliansko, Tonga, Trinidad a Tobago, Turecko, Ukrajina, Vanuatu, Veľká Británia, Venezuela.

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o záložných zmluvách

Komplikovanejšie prípady overenia

Ak potrebujete overiť podpis v krajine, ktorá nepatrí medzi vyššie uvedené a v ,,blízkosti“ sa nenachádza slovenské veľvyslanectvo ani konzulát, odporúča sa zabezpečiť na dokumente pečiatku ministerstva zahraničných vecí tej krajiny, v ktorej sa podpis overuje. Následne pravosť tejto pečiatky overiť na príslušnom zastupiteľskom úrade inej krajiny, ktorý je akreditovaný aj pre Slovenskú republiku (iné veľvyslanectvo alebo konzulát).

Splnomocnenie pri kúpe a predaji nehnuteľnosti

Pri kúpe či predaji nehnuteľnosti sa často stáva, že niektorý z účastníkov nie je fyzicky dostupný a nemôže podpisovať zmluvy osobne. V praxi sa čoraz viac stretávame s prípadmi, keď celý obchod a vybavenie hypotéky komplikuje neprítomnosť niektorého účastníka.

V prvom prípade môže byť udelená tzv. Generálna plná moc alebo tiež Všeobecné plnomocenstvo. Toto plnomocenstvo oprávňuje splnomocneného na viacero alebo akékoľvek právne úkony v mene splnomocniteľa, ktoré neodporujú právnemu poriadku. Zastúpení všeobecné oprávnenie využívajú často pri dlhodobej neprítomnosti. Plnomocenstvo s vymedzenými právnymi úkonmi alebo vzťahujúce sa len na konkrétnu záležitosť sa nazýva Osobitné. Plnomocenstvá ešte môžeme rozlíšiť podľa doby ich trvania.

Pokiaľ ide o kúpu/predaj nehnuteľnosti a/alebo riešenie hypotéky, banky neobľubujú generálnu plnú moc. Banky majú vlastné tlačivá pre plnomocenstvá, ktoré sú osobitné.

Úkony spojené s obchodom, kde je niektorá strana zastúpená splnomocnencom

Kupujete byt, dom alebo pozemok, ale žijete napríklad vo Veľkej Británii. Využijete preto známeho, ktorého poveríte všetkými úkonmi a splnomocníte ho. Pre realitné kancelárie je však najdôležitejší akt zloženia zálohy. Tým jednoznačne prejavujete vôľu pustiť sa do kúpy nehnuteľnosti. Žiadosť o hypotéku môžete podať viacerými spôsobmi. Nemusia byť skomplikované podpisovaním splnomocnencom. Ak však chcete, aby za Vás podával žiadosť splnomocnenec, je vhodné mať pripravené špeciálne splnomocnenie na tlačive vybranej banky. Pri podpise KPZ môže za Predávajúceho a/alebo za Kupujúceho konať splnomocnenec s príslušným splnomocnením. Podobne ako pri podávaní žiadosti o hypotéku, aj podpis UZ je možné realizovať so splnomocnením. Opäť platí, že vhodné je mať osobitné splnomocnenie na tlačive banky.

Prečítajte si tiež: Všetko o záložných zmluvách na nehnuteľnosti

Pred rokom 2014 bolo možné podpisovať záložné zmluvy na základe plnej moci. To však už neplatí. V súlade s právnou úpravou účinnou od 1. mája 2014 splnomocnenie nie je možné.

Ďalšie možnosti vybavenia záležitostí na diaľku

• Úkony nad bežným účtom: Nie je problém vybaviť s generálnou plnou mocou alebo s osobitným plnomocenstvom, ktoré je obmedzené na úkony v súvislosti s otváraním alebo rušením bežného účtu.
• Splatenie úveru: Ak Vás pri predaji nehnuteľnosti niekto zastupuje a na nehnuteľnosti je zostávajúca hypotéka, budete potrebovať žiadať banku o splatenie úveru.
• Poistenie nehnuteľnosti: Pri kúpe bytu alebo domu netreba zabudnúť na povinnosť poistiť nehnuteľnosť. Ak bude poistenie súčasťou Úverovej zmluvy o hypotéke, máte o starosť menej.
• Vklad na kataster: Za Vás môže odniesť ktokoľvek. Avšak je potrebné podpísať Návrh na vklad príslušnej zmluvy. Tento podpis nie je nutné notársky overovať, môže ho teda hneď podpísať splnomocnenec s vhodným splnomocnením.

Ako predať byt, ak predávajúci alebo kupujúci žije a pracuje v zahraničí?

Ak predávate byt a žijete v zahraničí, tak na Slovensko nemusíte osobne prísť jedine v prípade, že na predávanom byte nemáte žiaden úver a súčasne kupujúci chce kúpiť Váš byt v hotovosti. V takomto prípade postačí ak máte splnomocnenie na predaj bytu, na ktorom si Váš podpis overíte v zahraničí. Kúpne zmluvy tak potom už za Vás podpíše Váš splnomocnenec. V prípade, že Váš kupujúci chce kúpiť byt pomocou hypotekárneho úveru, musíte sa dostaviť na Slovensko osobne. V tomto prípade musíte ako majiteľ bytu osobne podpísať záložné zmluvy. Podľa zákona nie je možné, aby záložné zmluvy podpísal splnomocnenec.

Zjednodušenie procesu s realitným maklérom

Ak na predaj bytu využívate služby realitného makléra, tak sa celý proces zjednoduší.

Alternatívy pre kupujúceho žijúceho v zahraničí

Kupujúci sa v prvom rade skontaktuje so svojou bankou alebo finančným poradcom. Stačí ak ju podpíše v zahraničí a odošle poštou späť na Slovensko aj s potvrdením o príjme a pod. Všetko musí byť vypísané a podpísané modrým perom. Potom ako je žiadosť o úver schválená musí kupujúci podpísať úverové zmluvy s bankou. Tie mu môže banka opäť zaslať poštou do zahraničia. Dokumenty pošle späť spolu aj s podpísanou kúpnou zmluvou. Na kúpnych zmluvách sa podpis kupujúceho nemusí overovať. Vy už len zoberiete kúpne zmluvy k notárovi. Ten overí Váš podpis a odovzdáte jednu zmluvu hypotekárnej banke spolu aj s podpísanými úverovými zmluvami od kupujúceho. Takto je možné získať peniaze za predaj bytu cez hypotekárny úver aj keď kupujúci osobne nedôjde na Slovensko.

Kupujúci môže tiež na úkony spojené s podpisom úverových a kúpnych zmlúv splnomocniť jemu blízku osobu. Splnomocnenie pre úverové zmluvy si pripravujú banky samotné. Čo sa týka splnomocnenia pre podpis úverových zmlúv, každá banka má svoj predpísaný vzor splnomocnenia. Je dobré ak ich podpíše kupujúci osobne, pokiaľ je ešte na Slovensku, keď robí obhliadky bytov. Na podpis kúpnych zmlúv potrebuje kupujúci samostatné splnomocnenie, ktoré je vyšpecifikované konkrétne na kúpu Vášho bytu. To sa môže podpísať aj v zahraničí opäť cez veľvyslanectvo či notára s apostille.

Ak sa pripravujú splnomocnenia a je predpoklad, že kupujúci nebude dlhodobejšie na Slovenku po predaji bytu, je dobré myslieť dopredu aj na ostatné náležitosti spojené s predajom. Splnomocnenie sa dá urobiť aj na prepis energií, prihlásenie sa u bytového správcu či nahlásenie sa na platenie miestnych daní a odpadu.

tags: #zalozna #zmluva #overenie #podpisov #na #velvyslanectve