Záložná Zmluva na Nehnuteľnosť: Komplexný Sprievodca

Zmluva o zriadení záložného práva, známa aj ako záložná zmluva, je právny nástroj, ktorý slúži na zabezpečenie pohľadávky veriteľa. V prípade, že dlžník nesplní svoj záväzok, veriteľ má právo uspokojiť svoju pohľadávku z hodnoty založenej nehnuteľnosti. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na záložnú zmluvu na nehnuteľnosť, jej náležitosti, proces vzniku a zániku, ako aj práva a povinnosti zmluvných strán.

Úvod do Záložného Práva

Záložné právo je upravené v Občianskom zákonníku (§ 151a až § 151me) a slúži na zabezpečenie pohľadávky veriteľa. Záložnou zmluvou si záložný veriteľ zabezpečuje svoj záväzok (napr. požičanie peňazí dlžníkovi), aby v prípade, ak by v budúcnosti dlžník nesplnil svoj záväzok (napr. nevrátil peniaze zo zmluvy o pôžičke) mohol veriteľ napríklad predmet zálohu predať a uspokojiť svoju pohľadávku voči dlžníkovi. Založiť možno hnuteľnú i nehnuteľnú vec. Opäť ide o zmluvu, ktorou si veriteľ zabezpečuje svoju pohľadávku, avšak v tomto prípade predmetom zálohu je nehnuteľnosť. S tým súvisí aj povinnosť zapísať záložné právo k nehnuteľnosti aj do katastra nehnuteľností.

Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva tým, že záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť sa alebo domáhať sa uspokojenia pohľadávky z predmetu záložného práva, ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená.

Kto sú účastníci záložnej zmluvy?

Záložnú zmluvu uzatvára záložný veriteľ a záložca.

  • Záložný veriteľ: Osoba, ktorá má pohľadávku voči dlžníkovi (veriteľ).
  • Záložca: Osoba, ktorá poskytuje záloh (nehnuteľnosť) na zabezpečenie pohľadávky. Záložcom môže byť dlžník, ale aj iná osoba, ktorá súhlasí so zaťažením svojej nehnuteľnosti v prospech veriteľa.

Je napríklad možné, aby zmluvu o pôžičke uzatvoril ako dlžník syn a pohľadávka na vrátenie pôžičky bola zabezpečené záložným právom na byt otca. V takom prípade je záložný dlžník syn, záložca (ktorý uzatvorí zmluvu o zriadení záložného práva) je však otec.

Prečítajte si tiež: Všetko o záložných zmluvách na nehnuteľnosti

Náležitosti Záložnej Zmluvy

Záložná zmluva musí obsahovať nasledovné náležitosti:

  1. Označenie zmluvných strán: Je potrebné identifikovať, kto je záložný veriteľ a kto je záložca. Zmluvné strany musia byť označené v prípade podnikateľov obchodným menom, sídlom, právnou formou a IČO-m, ak ho majú pridelené a v prípade fyzických osôb menom a priezvisko, dátumom narodenia a trvalým pobytom.
  2. Určenie zabezpečenej pohľadávky: Je potrebné v záložnej zmluve identifikovať pohľadávku, ktorú má veriteľ voči dlžníkovi a ktorá sa zabezpečuje záložným právom. Bez vymedzenia pohľadávky by nebolo možné určiť, čo vlastne má byť zabezpečené. Pri označení pohľadávky je potrebné určiť jej hodnotu. V prípade, ak nie je určená hodnota zabezpečenej pohľadávky, je potrebné určiť najvyššiu hodnotu istiny, do ktorej sa pohľadávka zabezpečuje. Zabezpečiť možno aj pohľadávku, ktorá vznikne v budúcnosti. Pri nepeňažnej pohľadávke je dôležité, aby jej hodnota bola určitá, prípadne určiteľná kedykoľvek počas trvania záložného práva.
  3. Určenie zálohu: Ďalšou náležitosťou zmluvy je označenie predmetu záložného práva, tzv. zálohu. Je to vec, ktorá zabezpečuje pohľadávku určenú v záložnej zmluve a ktorú bude môcť záložný veriteľ speňažiť v prípade, ak jeho pohľadávka nebude riadne a včas splnená dlžníkom. Bez určenia zálohu by nebolo možné identifikovať, čo vlastne zabezpečuje pohľadávku. Zálohom môže byť vec, právo, iná majetková hodnota, byt alebo nebytový priestor, ako aj súbor vecí, práv, cenný papier a podnik. Záložné právo sa vzťahuje aj na príslušenstvo týchto vecí (napr. úroky z omeškania pri nezaplatenej pohľadávke), ak sa v zmluve nedohodlo inak. Dokonca je možné, aby záloh vznikol až v budúcnosti.

V prípade, že niektorá náležitosť nebude splnená, má to za následok absolútnu neplatnosť záložnej zmluvy. Hľadí sa na zmluvu, ako keby ani nedošlo k jej uzatvoreniu.

Osobitosti zmluvy o zriadení záložného práva na byt

Osobitosťou zmluvy o zriadení záložného práva na byt je to, že predmetom zálohu musí byť v takom prípade nie len samotný byt, ale aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu prislúchajúci k bytu a spoluvlastnícky podiel na zastavanom a priľahlom pozemku prislúchajúci k bytu.

Forma záložnej zmluvy

Záložná zmluva, v ktorej je zálohom nehnuteľnosť, musí mať písomnú formu. Nestačí ústna dohoda medzi záložným veriteľom a záložcom. Je tomu tak z dôvodu potreby zapísania záložného práva do katastra nehnuteľností. Záložnú zmluvu musíte predložiť na katastrálny úrad.

Vznik Záložného Práva

Celý proces vzniku záložného práva k nehnuteľnosti pozostáva z dvoch štádií:

Prečítajte si tiež: Založné právo s poznámkou o poradí

  1. Uzavretie zmluvy o zriadení záložného práva: Bez uzavretia zmluvy nie je možné pristúpiť k druhej fáze.
  2. Zápis záložného práva do katastra nehnuteľností: Po uzavretí záložnej zmluvy je potrebné podať návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností na príslušnom Okresnom úrade, katastrálnom odbore. Následne má kataster lehotu 30 dní na to, aby záložné právo zavkladoval do katastra nehnuteľností. Rozhodnutím Okresného úradu o povolení vkladu záložného práva sa končí proces vzniku záložného práva.

Na zriadenie záložného práva musí nadväzovať ďalšia právna skutočnosť, a to jeho registrácia, na základe ktorej dochádza k vzniku záložného práva, čo predstavuje zásadnú zmenu oproti doterajšej právnej úprave. K registrácii záložného práva dochádza v Notárskom centrálnom registri záložných práv, pokiaľ tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak. Platí zásada, že pokiaľ je daná povinnosť zapísať vznik záložného práva do osobitného registra, už sa nemusí zapísať aj do Notárskeho centrálneho registra. Osobitným zákonom je katastrálny zákon pri registrácii záložného práva k nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým priestorom, register ochranných známok pri Úrade priemyselného vlastníctva, príslušný obchodný register pri zápise záložného práva na založenie obchodných podielov spoločníkov, Stredisko cenných papierov pri založení akcií, ak sú zaknihované a sú verejne alebo neverejne obchodovateľné.

Práva a Povinnosti Zmluvných Strán

Uzavretie každej zmluvy prináša pre jej účastníkov určité práva a povinnosti.

Práva záložného veriteľa

Azda najpodstatnejším právom záložného veriteľa je právo začať s výkonom záložného práva v prípade, ak jeho pohľadávka nebude riadne a včas splnená. Výkon záložného práva sa uskutočňuje predovšetkým predajom zálohu. Zabezpečená pohľadávka sa uspokojí z výťažku predaja. Veriteľ sa však môže uspokojiť aj tým, že si záloh ponechá. Takáto dohoda je však možná až po tom, ako zabezpečená pohľadávka nadobudne splatnosť.

Práva a povinnosti záložcu

Na druhej strane účastníkov je záložca. Ak sa v zmluve nedohodne inak, je oprávnený užívať záloh “zvyčajným spôsobom”. Musí sa však zdržať všetkého, čím by sa zmenšila hodnota zálohu. Kým zabezpečená pohľadávka nenadobudne splatnosť, má záložca právo aj disponovať so zálohom, čiže napr. môže predať záloh alebo ho darovať, ak sa v zmluve nedohodli inak. Povinnosťou záložcu je strpieť výkon záložného práva v prípade, ak nesplní pohľadávku veriteľa riadne a včas.

Uspokojenie Záložného Práva

Pri uspokojení záložného práva pri viacerých veriteľoch je rozhodujúce poradie, v akom boli zapísaní v registri záložného práva. Veriteľ, ktorý je zapísaný v neskoršom poradí, môže uspokojiť pohľadávku prvého veriteľa voči dlžníkovi a tento nemôže odmietnuť takéto plnenie. Veriteľ nadobúda všetky práva prvého veriteľa aj vrátane poradia, v ktorom bol zapísaný.

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o záložných zmluvách

Výkon záložného práva možno začať, ak zabezpečená pohľadávka nie je riadne a včas splnená. Pre formu uspokojenia pohľadávky je rozhodujúca dohoda strán v zmluve o spôsobe výkonu záložného práva. Záložný veriteľ môže predať záloh priamym predajom podľa spôsobu dohodnutého v zmluve alebo na dražbe.

Záložnému veriteľovi vzniká oznamovacia povinnosť písomne oznámiť veriteľom aj záložcovi a dlžníkovi, ak nie je totožný s osobou záložcu, že začal výkon záložného práva. Pri priamom predaji predmetu zálohu je zakotvená povinnosť záložného veriteľa predať predmet zálohu za tzv. všeobecnú cenu, za ktorú sa rovnaký alebo porovnateľný výrobok predáva v čase a mieste predaja zálohu.

Zánik Záložného Práva

Občiansky zákonník vymenúva situácie, za ktorých dochádza k zániku záložného práva. To zaniká v prípade, ak:

  • zanikne zabezpečená pohľadávka - dlžník riadne a včas splní pohľadávku veriteľa,
  • zanikne predmet záložného práva - záloh sa zničí,
  • ak sa záložný veriteľ vzdá záložného práva,
  • uplynutím času, na ktorý bolo záložné právo zriadené,
  • vrátením veci, ak záložné právo vzniklo odovzdaním hnuteľnej veci,
  • prevedením zálohu v bežnom obchodnom styku, alebo ak nadobúdateľ zálohu (ten, kto napr. kúpil záloh) bol dobromyseľný v tom, že nadobúda záloh, ktorý nie je zaťažený záložným právom,
  • ak zmluva o zriadení záložného práva určuje, že záložca môže previesť záloh bez zaťaženia záložným právom,
  • iným spôsobom uvedeným v zmluve,
  • výkonom záložného práva, napr. speňažením zálohu.

Nielen vznik záložného práva prebieha v dvoch štádiách, ale aj zánik. Po zániku záložného práva k nehnuteľnosti je potrebné vykonať výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností. Za týmto účelom je záložný veriteľ povinný podať žiadosť o výmaz bez zbytočného odkladu po zániku záložného práva.

Príklady Záložných Zmlúv

Pre lepšie pochopenie uvádzame príklady záložných zmlúv na rôzne typy nehnuteľností:

Zmluva o zriadení záložného práva na rodinný dom

Zmluvné strany:

1/ Meno a priezvisko: Jozef Novák, rod. NovákBydlisko: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republikaDátum narodenia: 01.01.1990Rodné číslo: 900101/1234Štátna príslušnosť: SR (ďalej len „záložný veriteľ“)

a

2/ Meno a priezvisko: Peter Novák, rod. NovákBydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republikaDátum narodenia: 01.01.1990Rodné číslo: 900101/1234Štátna príslušnosť: SR (ďalej len „záložca“)

(záložný veriteľ a záložca spolu aj ako „zmluvné strany“ a každá samostatne aj ako „zmluvná strana“)

sa dohodli na uzatvorení tejto Zmluvy o zriadení záložného práva na rodinný dom (ďalej len „zmluva“) v zmysle ust. § 151b a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení, za nasledovných podmienok:

Článok I. Úvodné ustanovenia

  1. Záložný veriteľ ako veriteľ a záložca ako dlžník uzavreli dňa 02.01.2015 zmluvu o pôžičke, predmetom ktorej bolo poskytnutie peňažných prostriedkov záložným veriteľom záložcovi, a to vo výške 100.000,- Eur (slovom: stotisíc Eur). Záložca sa zaviazal vrátiť peňažného prostriedky záložnému veriteľovi v zmysle podmienok zmluvy o pôžičke, a to najneskôr do 01.07.2015.
  2. Pohľadávka, ktorá je zabezpečovaná záložným právom podľa tejto zmluvy je pohľadávka záložného veriteľa na vrátenie pôžičky vo výške 100.000,- Eur (slovom: stotisíc Eur) od záložcu, a to riadne a včas, tak ako to zmluvné strany dojednali v zmluve o pôžičke (ďalej len „zabezpečovaná pohľadávka“).
  3. Záložca vyhlasuje, že je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti - rodinného domu so súpisným č. 120, ktorý je postavený na pozemku s parcelou KN-C č. 123, zastavané plochy a nádvoria o výmere 700 m2, zapísaný na liste vlastníctva č. 1234, vydaný pre katastrálne územie Púchov, obec Púchov, okres Púchov, vedený Okresným úradom Púchov, katastrálnym odborom, (ďalej len „nehnuteľnosť“ alebo „záloh“).
  4. Záložca poskytuje nehnuteľnosť ako záloh podľa podmienok tejto záložnej zmluvy.

Článok II. Predmet zmluvy

  1. Záložca je výlučným vlastníkom zálohu, ktorý je špecifikovaný v bode 2. čl. I. tejto zmluvy a na tento záloh zriaďuje záložné právo v prospech záložného veriteľa z titulu zabezpečenia pohľadávky záložného veriteľa, ktorá je uvedená v bode 1. čl. I. tejto zmluvy, a to vo výške 100.000,- Eur (slovom: stotisíc Eur).

Článok III. Práva a povinnosti záložcu

  1. Záložca je oprávnený aj počas trvania záložného práva záloh riadne užívať v súlade s jeho obvyklým určením, je však povinný zdržať sa všetkého, čím sa okrem bežného opotrebovania hodnota zálohu zmenšuje.
  2. Záložca sa zaväzuje, že bude záloh chrániť pred poškodením a zničením, a že sa o záloh bude starať so starostlivosťou riadneho hospodára.

Článok IV. Niektoré podmienky výkonu záložného práva

  1. V prípade, že zabezpečovaná pohľadávka nebude včas a riadne splnená, je záložný veriteľ po predchádzajúcom upozornení záložcu oprávnený predať záloh a z výťažku uspokojiť zabezpečovanú pohľadávku, a to aj v prípade, že zabezpečovaná pohľadávka je už premlčaná.

  2. Pri predaji zálohu koná záložný veriteľ v mene záložcu.

  3. Záložný veriteľ je oprávnený zvoliť sám vhodný spôsob predaja zálohu, najmä:

    • formou výberu kupujúceho obdobne ako na verejnej dražbe (ďalej len „verejná dražba“),
    • verejnou súťažou,
    • verejným výberovým konaním,
    • priamo kupujúcemu,
    • iným vhodným spôsobom, ktorý zvolí záložný veriteľ,
    • prostredníctvom tretej osoby.

  4. V prípade predaja zálohu, je záložný veriteľ povinný predať záloh najmenej za trhovú cenu určenú v znaleckom posudku.

  5. V prípade, že záložný veriteľ predáva záloh iným spôsobom, než je predaj na verejnej dražbe, je záložný veriteľ oprávnený poveriť výkonom predaja takýmto iným vhodným spôsobom tretiu osobu.

  6. V prípade, že záložný veriteľ záloh nepredá niektorým z vyššie uvedených spôsobov, je oprávnený záloh predať priamo akejkoľvek tretej osobe za cenu a podmienok splatnosti, ktoré dohodne s treťou osobou, pokiaľ záložného dlžníka minimálne šesťdesiat (60) dní vopred upozornil na zamýšľaný spôsob predaja zálohu, na výšku a splatnosť kúpnej ceny, pričom záložný dlžník počas tohto obdobia ani sám nenašiel iného záujemcu na kúpu za výhodnejších podmienok (najmä výška ceny a jej splatnosť).

Článok V. Záverečné ustanovenia

  1. Na vznik záložného práva sa vyžaduje jeho vklad do katastra nehnuteľností.
  2. Návrh na vklad záložného práva podáva a poplatky s tým súvisiace znáša záložca.
  3. Vo veciach neupravených zmluvou sa zmluvný vzťah spravu­je Občianskym zákonníkom a príslušnými ustanove­niami všeobecne záväzných právnych predpisov.
  4. Zmluva je vyhotove­ná v štyroch (4) rovnopisoch, jeden (1) rovnopis obdrží záložný veriteľ, jeden (1) rovnopis obdrží záložca a dva (2) rovnopisy sú určené pre príslušný Okresný úrad, katastrálny odbor.
  5. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu zmluv­ný­mi stranami.
  6. Zmluvné strany vyhlasujú, že si zmluvu riadne prečítali a potvrdzujú, že zmluva je zrozumiteľná a určitá a vyjadruje ich skutočnú, slobodnú a vážnu vôľu, nie je uzatvorená v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpísali.

Zmluva o zriadení záložného práva na byt

Zmluvné strany:

1/ Meno a priezvisko: Jozef Novák, rod. NovákBydlisko: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republikaDátum narodenia: 01.01.1990Rodné číslo: 900101/1234Štátna príslušnosť: SR (ďalej len „záložný veriteľ“)

a

2/ Meno a priezvisko: Peter Novák, rod. NovákBydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republikaDátum narodenia: 01.01.1990Rodné číslo: 900101/1234Štátna príslušnosť: SR (ďalej len „záložca“)

(záložný veriteľ a záložca spolu aj ako „zmluvné strany“ a každá samostatne aj ako „zmluvná strana“)

sa dohodli na uzatvorení tejto Zmluvy o zriadení záložného práva na byt (ďalej len „zmluva“) v zmysle ust. § 151b a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení, za nasledovných podmienok:

Článok I. Úvodné ustanovenia

  1. Záložný veriteľ ako veriteľ a záložca ako dlžník uzavreli dňa 02.01.2015 zmluvu o pôžičke, predmetom ktorej bolo poskytnutie peňažných prostriedkov záložným veriteľom záložcovi, a to vo výške 50.000,- Eur (slovom: päťdesiattisíc Eur). Záložca sa zaviazal vrátiť peňažného prostriedky záložnému veriteľovi v zmysle podmienok zmluvy o pôžičke, a to najneskôr do 01.07.2015.
  2. Pohľadávka, ktorá je zabezpečovaná záložným právom podľa tejto zmluvy je pohľadávka záložného veriteľa na vrátenie pôžičky vo výške 50.000,- Eur (slovom: päťdesiattisíc Eur) od záložcu, a to riadne a včas, tak ako to zmluvné strany dojednali v zmluve o pôžičke (ďalej len „zabezpečovaná pohľadávka“).
  3. Záložca vyhlasuje, že je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti zapísanej v katastri nehnuteľností Slovenskej republiky, vedenom Okresným úradom Púchov, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. 1234, a to bytu č. 13 vo vchode číslo 50, na 5. poschodí bytového domu, pod súpisným č. 4563, postavený na parcele registra KN/C č.
  4. Záložca poskytuje nehnuteľnosť ako záloh podľa podmienok tejto záložnej zmluvy.

Článok II. Predmet zmluvy

  1. Záložca je výlučným vlastníkom zálohu, ktorý je špecifikovaný v bode 2. čl. I. tejto zmluvy a na tento záloh zriaďuje záložné právo v prospech záložného veriteľa z titulu zabezpečenia pohľadávky záložného veriteľa, ktorá je uvedená v bode 1. čl. I. tejto zmluvy, a to vo výške 50.000,- Eur (slovom: päťdesiattisíc Eur).

Článok III. Práva a povinnosti záložcu

  1. Záložca je oprávnený aj počas trvania záložného práva záloh riadne užívať v súlade s jeho obvyklým určením, je však povinný zdržať sa všetkého, čím sa okrem bežného opotrebovania hodnota zálohu zmenšuje.
  2. Záložca sa zaväzuje, že bude záloh chrániť pred poškodením a zničením, a že sa o záloh bude starať so starostlivosťou riadneho hospodára.

Článok IV. Niektoré podmienky výkonu záložného práva

  1. V prípade, že zabezpečovaná pohľadávka nebude včas a riadne splnená, je záložný veriteľ po predchádzajúcom upozornení záložcu oprávnený predať záloh a z výťažku uspokojiť zabezpečovanú pohľadávku, a to aj v prípade, že zabezpečovaná pohľadávka je už premlčaná.

  2. Pri predaji zálohu koná záložný veriteľ v mene záložcu.

  3. Záložný veriteľ je oprávnený zvoliť sám vhodný spôsob predaja zálohu, najmä:

    • formou výberu kupujúceho obdobne ako na verejnej dražbe (ďalej len „verejná dražba“),
    • verejnou súťažou,
    • verejným výberovým konaním,
    • priamo kupujúcemu,
    • iným vhodným spôsobom, ktorý zvolí záložný veriteľ,
    • prostredníctvom tretej osoby.

  4. V prípade predaja zálohu, je záložný veriteľ povinný predať záloh najmenej za trhovú cenu určenú v znaleckom posudku.

  5. V prípade, že záložný veriteľ predáva záloh iným spôsobom, než je predaj na verejnej dražbe, je záložný veriteľ oprávnený poveriť výkonom predaja takýmto iným vhodným spôsobom tretiu osobu.

  6. V prípade, že záložný veriteľ záloh nepredá niektorým z vyššie uvedených spôsobov, je oprávnený záloh predať priamo akejkoľvek tretej osobe za cenu a podmienok splatnosti, ktoré dohodne s treťou osobou, pokiaľ záložného dlžníka minimálne šesťdesiat (60) dní vopred upozornil na zamýšľaný spôsob predaja zálohu, na výšku a splatnosť kúpnej ceny, pričom záložný dlžník počas tohto obdobia ani sám nenašiel iného záujemcu na kúpu za výhodnejších podmienok (najmä výška ceny a jej splatnosť).

Článok V. Záverečné ustanovenia

  1. Na vznik záložného práva sa vyžaduje jeho vklad do katastra nehnuteľností.
  2. Návrh na vklad záložného práva podáva a poplatky s tým súvisiace znáša záložca.
  3. Vo veciach neupravených zmluvou sa zmluvný vzťah spravu­je Občianskym zákonníkom a príslušnými ustanove­niami všeobecne záväzných právnych predpisov.
  4. Zmluva je vyhotove­ná v štyroch (2) rovnopisoch, jeden (1) rovnopis obdrží záložný veriteľ, jeden (1) rovnopis obdrží záložca a dva (2) rovnopisy sú určené pre príslušný Okresný úrad, katastrálny odbor.
  5. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu zmluv­ný­mi stranami.

Dôležité upozornenia

  • Pri uspokojení záložného práva pri viacerých veriteľoch je rozhodujúce poradie, v akom boli zapísaní v registri záložného práva.
  • Výkon záložného práva možno začať, ak zabezpečená pohľadávka nie je riadne a včas splnená.
  • Záložnému veriteľovi vzniká oznamovacia povinnosť písomne oznámiť veriteľom aj záložcovi a dlžníkovi, ak nie je totožný s osobou záložcu, že začal výkon záložného práva.

tags: #založná #zmluva #na #nehnuteľnosť #vzor

Ďalšie články