Zápis spoluvlastníckeho podielu dvaja kupujúci: Podrobný postup a právne aspekty

Vlastníctvo nehnuteľnosti viacerými osobami je bežný jav. V takýchto prípadoch hovoríme o podielovom spoluvlastníctve, kde každý zo spoluvlastníkov má určitý podiel na veci. Tento článok sa venuje situácii, keď dvaja kupujúci nadobúdajú spoluvlastnícky podiel a s tým súvisiacim právnym aspektom, najmä zákonnému predkupnému právu.

Čo je podielové spoluvlastníctvo?

Ak jednu vec vlastní viacero osôb, ide o podielové spoluvlastníctvo. Každý zo spoluvlastníkov vlastní určitý podiel na veci, napríklad ¼ z celku, ak sú štyria spoluvlastníci. Ide o ideálny podiel, čo znamená, že nie je možné presne určiť, ktorú časť veci vlastní ktorý spoluvlastník.

Dispozičné právo spoluvlastníka

Každý spoluvlastník má dispozičné právo k svojmu podielu. To znamená, že ho môže zaťažiť záložným právom, určiť závetného dediča alebo ho predať. Predaj spoluvlastníckeho podielu je však obmedzený zákonným predkupným právom.

Zákonné predkupné právo

V zmysle ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka, spoluvlastníci majú pri prevode spoluvlastníckeho podielu zákonné predkupné právo. To znamená, že spoluvlastník, ktorý chce predať svoj podiel, ho musí najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom, tzv. ponukou na odkúpenie podielu.

Ponuka na odkúpenie podielu

Spoluvlastník, ktorý prevádza svoj podiel, je povinný ponúknuť ho najskôr ostatným spoluvlastníkom. Táto ponuka musí obsahovať všetky podmienky predaja, za akých by bol podiel predaný tretej osobe.

Prečítajte si tiež: Práva a povinnosti počas PN

Prijatie ponuky a lehota

K prijatiu ponuky na odpredaj spoluvlastníckeho podielu dochádza vyplatením tohto podielu oprávnenou osobou v zákonnej 2-mesačnej lehote. Samotné vyhlásenie o prijatí ponuky bez vyplatenia podielu v tejto lehote nemožno považovať na účinné prijatie ponuky.

Viacerí záujemcovia o kúpu

V prípade, ak by všetci spoluvlastníci mali záujem o odkúpenie podielu, nie je dôležité, aký veľký je podiel jednotlivých spoluvlastníkov. Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť, prípadne nadobudnúť podiely pomerne k výške už svojich existujúcich podielov.

Predaj tretej osobe

Iba v prípade, ak by spoluvlastníci nemali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, môže ho spoluvlastník predať tretej osobe. Podiel však nemôže byť prenechaný kupujúcemu (3. osobe) za nižšiu sumu alebo za výhodnejších podmienok, ako boli obsiahnuté v ponuke na odkúpenie podielu pre ostatných spoluvlastníkov.

Výnimky z predkupného práva

Výnimkou, kedy sa zákonné predkupné právo neuplatní, je prípad, ak ide o prevod blízkej osobe.

Následky porušenia predkupného práva

Pokiaľ by spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel opomenul svoju povinnosť, ostatní spoluvlastníci môžu napadnúť prevod podielu a domáhať sa určenia relatívnej neplatnosti zmluvy, ktorou sa podiel prevádzal.

Prečítajte si tiež: Všetko o Čiastočnom Zápise GP

Nároky oprávneného spoluvlastníka

Právna teória i prax rozoznáva 3 rozdielne (a navzájom sa vylučujúce) nároky, ktoré si môže oprávnený spoluvlastník uplatniť v prípade, že jeho predkupné právo bolo porušené:

1. Právo domáhať sa od nadobúdateľa, aby mu spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok, za akých ich kúpil od osoby povinnej. Za týmto účelom musí oprávnený spoluvlastník adresovať navrhovateľovi konkrétnu výzvu (tzv. predžalobná výzva) - žiadosť o ponúknutie spoluvlastníckeho podielu na kúpu. Forma ani náležitosti tejto výzvy nie sú špeciálne upravené v žiadnom právnom predpise. Kvôli zachovaniu právnej istoty a posilneniu dôkaznej situácie v prípadnom súdnom spore sa však odporúča vyhotoviť výzvu písomne.
2. Žaloba o určenie relatívnej neplatnosti právneho úkonu medzi spoluvlastníkom, zaviazanou osobou a nadobúdateľom, ak si nesplní nadobúdateľ túto povinnosť dobrovoľne.
3. Domáhať sa na súde, aby bol jeho prejav vôle nahradený súdnym rozhodnutím ak si nadobúdateľ nesplní ponukovú povinnosť.

Forma ponuky

Ponuka, ktorá sa týka nehnuteľností, musí mať písomnú formu. Musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých nadobúdateľ odkúpil podiel od pôvodného spoluvlastníka (predmet kúpy, kúpna cena, splatnosť kúpnej ceny, zriadenie vecného bremena, vykonanie osobných služieb a pod.). Na prijatie ponuky nestačí len vyhlásenie oprávneného, že ponuku prijíma, ale musí zaplatiť aj kúpnu cenu.

Lehota na vyplatenie kúpnej ceny

Ak ide o vyplatenie nehnuteľnosti, zákonná lehota je 2 mesiace, ak o vyplatenie hnuteľnej veci, 8 dní. Táto lehota však pôsobí len v prípade, ak sa strany nedohodli na vlastnej lehote.

Dohoda o neuplatňovaní predkupného práva

Zákonné predkupné právo nie je možné obísť. Spoluvlastníci sa však pri jeho vzniku môžu dohodnúť, že v prípade predaja spoluvlastníckeho podielu niektorého z nich, nebudú uplatňovať predkupné právo.

Postup pri zápise spoluvlastníckeho podielu dvomi kupujúcimi

Ak dvaja kupujúci nadobúdajú spoluvlastnícky podiel, je potrebné postupovať nasledovne:

Prečítajte si tiež: Rekonštrukcia sociálnych zariadení UPJŠ

1. Spísanie kúpnej zmluvy: Musí byť spísaná kúpna zmluva (prípade iná scudzovacia zmluva) s každým spoluvlastníkom zvlášť alebo spoločná kúpna zmluva pre všetkých spoluvlastníkov. Kúpna zmluva, ktorá pozostáva z viacerých listov strán, musí byť zviazaná tak, aby nebolo možné ju zameniť. Na jednej zmluve môžu byť viacerí kupujúci ako aj viacerí predávajúci.
2. Overenie podpisov: Na kúpnej zmluve sa overujú podpisy len predávajúcich, ktorí ich môžu overiť kdekoľvek na území SR, pričom pri overení Vám zmluvu notár alebo obec zviaže.
3. Špecifikácia predmetu prevodu: V kúpnej zmluve musí byť presne špecifikovaný predmet prevodu tak ako je uvedený na liste vlastníctva v časti A a výška spoluvlastníckeho podielu jednotlivých predávajúcich tak ako je uvedené na liste vlastníctva.
4. Podanie na kataster: Na kataster sa predloží 2x originál zmluvy podpísaný všetkými účastníkmi zmluvy. Každý účastník zmluvy by mal dostať jednu zmluvu a 2 originály musia ísť na kataster (stačí ak na týchto zmluvách budú overené podpisy predávajúcich). Kúpnu zmluvu je potrebné podať na kataster do 3 rokov od podpisu zmluvy, v opačnom prípade platí, že ste od zmluvy odstúpili a preto nemôže byť zo strany katastra vklad vlastníckeho práva v zmysle tejto kúpnej zmluvy povolený.

Predkupné právo a pozemky

Zákonné predkupné právo sa viaže aj na pozemok v spoluvlastníctve viacerých osôb. V prípade pozemku platí, že nie je možné presne určiť, ktorú časť pozemku vlastní ktorý spoluvlastník. Osobitným spôsobom, ktorý by prichádzal do úvahy je vypracovanie dohody o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, aj to len v prípade, ak by všetci podieloví spoluvlastníci mali záujem na vyporiadaní. Následne by sa spoluvlastníkovi, ktorý nemá záujem na ďalšom trvaní spoluvlastníctva, vyplatila hodnota jeho podielu.

Zmluvné predkupné právo k pozemku

Vo vzťahu k pozemku je možné dojednať aj zmluvné predkupné právo, ktoré môže mať povahu osobného práva, ako aj vecnoprávnu povahu, ktorá sa zapisuje do katastra nehnuteľností.

Špecifické prípady predkupného práva

Predkupné právo nájomcu

Osobitný druh predkupného práva je upravený v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý hovorí, že byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas.

Zmluva o kúpe prenajatej veci

Osobitný druh predkupného práva je upravený v Obchodnom zákonníku pod názvom „zmluva o kúpe prenajatej veci“.

Predkupné právo pri darovaní

V otázke uplatnenia predkupného práva pri bezodplatnom darovaní spoluvlastníckeho podielu nie je odborná verejnosť ani rozhodovacia prax súdov jednotná. Slovenská odborná literatúra uvádza, že ustanovenie § 140 OZ treba v súvislosti s ustanovením § 602 ods. Rozdielny právny názor v porovnaní so slovenskými súdmi zastávajú rozhodnutia českých súdov, ktoré dávajú ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka do súvislosti s ustanovením § 602 ods.

tags: #zápis #spoluvlastníckeho #podielu #dvaja #kupujúci #postup