Pasívna Vecná Legitimácia v Nájomnom Vzťahu za Byt: Komplexný Pohľad

Úvod

Tento článok sa zaoberá problematikou pasívnej vecnej legitimácie v kontexte nájomného vzťahu za byt. Analyzuje súčasnú právnu úpravu na Slovensku, jej historický vývoj a praktické dôsledky, a to aj s prihliadnutím na judikatúru súdov. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na túto problematiku a poukázať na jej zložitosť a nejednoznačnosť.

Nedostatok Adopcie Zásady "Superficies Solo Cedit"

S účinnosťou od 1. januára 1950 sa súkromné právo v Slovenskej republike odklonilo od všeobecne akceptovanej zásady superficies solo cedit, ktorá hovorí, že stavba je súčasťou pozemku, na ktorom stojí. Tento princíp nebol obnovený ani pri rozsiahlej novele Občianskeho zákonníka účinnej od 1. januára 1992.

Dôsledky Neaplikovania Zásady

Neaplikovanie tejto zásady spôsobuje teoretické a praktické problémy. Pri riešení týchto problémov nie je vždy nápomocný ani návrat k rímskemu právu, pandektárna právna náuka, či zahraničné právne úpravy, ktoré sú spravidla založené na jej aplikácii. Adopcia tejto zásady bola adekvátnym riešením spoločenských vzťahov súvisiacich s užívaním pozemkov a stavieb. Ak sa teda pri výklade používame zahraničnú judikatúru, je potrebné mať na pamäti túto súvislosť.

Majetkový Prospech Vlastníka Stavby

Článok sa venuje problému majetkového prospechu vlastníka stavby pri neoprávnenej stavbe na cudzom pozemku a otázke pomeru medzi zodpovednosťou za škodu a bezdôvodným obohatením. Z noriem jednoduchého práva, tak ako vyplývajú z ustanovení Občianskeho zákonníka, sa môže zdať, že tieto dva dôvody stoja vedľa seba, hoci dopadajú na obdobné skutkové prípady. Aplikácia jedného alebo druhého titulu závisí od vymedzenia rozhodujúcich skutkových okolností žalobcom uplatňovaného práva. Ak niekto užíva cudziu vec bez právneho dôvodu, na prvý pohľad nie je jasné, či sa bezdôvodne obohacuje tým, že si privlastňuje úžitkovú hodnotu cudzej veci, alebo oprávnenému držiteľovi spôsobuje škodu predstavujúcu jeho ušlý zisk z dôvodu, že vec nemôže užívať. Aplikácia noriem objektívneho práva nemôže spočívať na subjektívnych kritériách skutkového alebo právneho vymedzenia nároku žalobcom pri podaní žaloby.

Stavba ako Samostatný Predmet Občianskoprávnych Vzťahov

Občiansky zákonník z roku 1950 zaviedol do nášho právneho poriadku zásadu superficies solo non cedit, teda stavba nie je súčasťou pozemku. Účelom bolo zrejme urýchliť kolektivizáciu a prechod k plánovanému hospodárstvu. Ďalším dôvodom bola snaha vymedziť socialistický právny poriadok odlišne od kapitalistickej právnej náuky alebo právnej úpravy.

Prečítajte si tiež: Definícia aktívnej a pasívnej starostlivosti

Právny Režim Stavieb a Pozemkov

Od roku 1951 bol právny režim stavieb spojených so zemou pevným základom a pozemkov oddelený, podobne ako tomu bolo napríklad v bývalej NDR alebo ZSSR. Právni nástupcovia týchto krajín sa vrátili k pôvodnej zásade a návrat k pôvodnej zásade je navrhovaný aj v rekodifikácii českého súkromného práva.

Problémy s Návratom k "Superficies Solo Cedit"

Návrat k superficies solo cedit nemusí byť jednoduchý z dôvodu dlhotrvajúceho odklonu, o čom svedčí aj problematickosť formulácie prechodných ustanovení. Je však opodstatnený nielen s ohľadom na samotnú koncepciu vecných práv, ale aj s ohľadom na praktické hľadisko prevencie vzniku sporov. Existencia stavby spojenej so zemou pevným základom na pozemku vytvára vo vzťahu k pozemku situáciu obdobnú spracovaniu veci, pričom pozemok ako taký spracovaním nezanikne, iba v zastavanej časti sa stane fakticky nevyužiteľným a do pôvodného stavu je ho možné uviesť len s ťažkosťami. Vlastník pozemku následne nemôže realizovať svoje typické vlastnícke oprávnenia a vlastník nehnuteľnosti na druhej strane nemôže svoju vec premiestniť bez jej zničenia. Prioritnú úvahu o uvedení pozemku do pôvodného stavu v prípade neoprávnenej stavby nepovažujem za adekvátne riešenie uvedeného stavu.

Primárna a Sekundárna Povinnosť (Pravidlo)

Zodpovednosť je spôsobilosť niesť následky konania v rozpore s dispozíciou právnej normy. Zodpovednosť nastupuje vtedy, keď "to čo je" nezodpovedá stavu "to, čo má byť". Následky konania v rozpore s pravidlom správania sa a teda aj zodpovednosť sa môžu presadiť len v prípadoch perfektných právnych noriem, t.j. noriem obsahujúcich sankciu. Existujú právne normy, ktoré predstavujú reštitučné, reparačné a kompenzačné kautely primárnych právnych noriem. Tieto normy nazývame sekundárnymi pravidlami správania sa.

Regulatívny Rámec Primárnej Povinnosti

Regulatívnym rámcom primárnej povinnosti môže byť priamo kogentné pravidlo správania sa (mimozmluvná zodpovednosť) alebo pravidlo správania sa, ktoré je súčasťou predošlého konsenzu najmenej dvoch strán (zmluvná zodpovednosť). Toto pravidlo môže byť in abstracto kogentnej alebo dispozitívnej povahy. Existencia primárneho pravidla spočíva spravidla na existencii základného ľudského práva (napr. práva vlastniť majetok). Súkromnoprávna úprava (napr. v Občianskom zákonníku) je len podrobnejším rozvedením tohto práva, viažuca naň komplex pravidiel správania sa - noriem jednoduchého práva. Úsudok o uplatnení primárneho pravidla správania sa bude spočívať v presadení sa princípu proporcionality. Normatívne vyjadrenie tej okolnosti, že napriek formálne existujúcemu primárnemu pravidlu, sa toto pravidlo nepresadí, predstavujú okolnosti vylučujúce protiprávnosť.

Princíp Proporcionality

Presadzovanie sa princípu proporcionality môžeme v jednoduchom práve postrehnúť viac alebo menej už in abstracto (napr. inštitúty vydržania alebo premlčania), avšak niekedy len in concreto (napr. dve kolidujúce práva vlastniť majetok pri susedských sporoch), keď jednoduché právo poskytuje nanajvýš len demonštratívny výpočet okolností, ktoré je potrebné pri vyvážení kolidujúcich práv brať do úvahy. Ako prvé prichádza do úvahy posúdenie, či sa primárne pravidlo uplatní, alebo existujú pravidlá iné, ktoré jeho použitie vylučujú.

Prečítajte si tiež: Metódy aktívnej a pasívnej rehabilitácie

Stavba na Cudzom Pozemku

Pri stavbe na cudzom pozemku je uplatnenie primárneho pravidla závislé na oprávnenosti zásahu do vlastníckeho práva vlastníka pozemku. V prevažnej väčšine právnych poriadkov je oprávnenosť stavby na cudzom pozemku kreovaná vecnoprávnym inštitútom práva stavby. Aj za našej súčasnej právnej úpravy zriadenie vecného bremena s obdobnými účinkami nie je vylúčené. V slovenskej praxi sa však môžeme stretnúť skôr s dlhodobými nájomnými zmluvami na obdobie napr. 99 rokov, obsahom ktorých je oprávnenie nájomcu zhotoviť stavbu na pozemku prenajímateľa.

Nájomná Zmluva ako Titul Oprávnenosti

Nájomnú zmluvu ako titul oprávnenosti zásahov do vlastníckeho práva k pozemku stavbou nepovažujem za adekvátne riešenie, keďže zakladá u nájomcu len záväzkovoprávnu pozíciu oprávnenia na užívanie cudzej veci (stavba na cudzom pozemku zakladá vo faktickej rovine však aj vecnoprávnu pozíciu), čo sa v dlhšom časovom období, v ktorom môže nastať množstvo rôznych skutočností, nemusí javiť ako pozícia dostatočná. Nájomná zmluva sa na riešenie spoločenských vzťahov súvisiacich s oddelenosťou vlastníctva stavieb spojených so zemou pevným základom a pozemkov nehodí a je zrejme na úvahu, či teda povaha nájomnej zmluvy nevylučuje vôbec možnosť jej existenciou dokladať oprávnenie na zriadenie stavby na cudzom pozemku. Nájomná zmluva sa takýmto spôsobom často využíva na obchádzanie kogentných pravidiel niektorých verejnoprávnych noriem napr. zákona o majetku obcí.

Upínanie sa Sekundárnych Povinností na Povinnosť Primárnu

Odklon od zásady vyjadrujúcej, že stavby sú súčasťou pozemku nie je problémom per se, keďže adopcia tejto odlišnej zásady sa prejavuje v tom, že u stavebníka sa výstavbou na cudzom pozemku kreuje osobitné vlastnícke právo k stavbe. V právnych poriadkoch adoptujúcich uvedenú zásadu sa kreuje len právo vlastníka stavby (stavebníka) záväzkovej povahy na náhradu účelne vynaložených nákladov na vytvorenie stavby. V právnych poriadkoch adoptujúcich superficies solo cedit sa usporiadane vzťahov medzi stavebníkom a vlastníkom pozemku kreuje z vecnoprávneho hľadiska už ex lege a teda v každom jednotlivom prípade nebude na usporiadanie ich vzťahov potrebné súdne rozhodnutie.

Zásah do Práva Vlastníka Pozemku

Zriadenie stavby na cudzom pozemku bez oprávnenia je zásahom do práva vlastníka pozemku, pričom právo vlastniť majetok, ktorého garantom je štát, sa upína na osobu vlastníka v pozícii status negativus. Iné subjekty ako vlastník pozemku majú voči nemu jedinú negatórnu povinnosť - non facere, teda nerušiť ho. Táto negatórna povinnosť je ich povinnosťou primárnou, determinovanou vecnoprávne. Porušením primárnej povinnosti pôsobiacej erga omnes, vzniknú sekundárne (zodpovednostné) povinnosti, pôsobiace inter partes, a to najmä povinnosť uviesť vec do pôvodného stavu (reštitučná) a povinnosť uhradiť mu ujmy za obmedzenie vlastníckeho práva (reparačná). Toto by samozrejme plynulo z čisto formálneho výkladu jednoduchého práva, domnievam sa však, že komplex pravidiel, vstupujúci do toho, či sa sekundárne (zodpovednostné) povinnosti, a najmä reštitučná, upnú ako následok na porušenie povinnosti primárnej je zložitejší ako toto prvé priblíženie sa problematike na základe samotného zákonného textu.

Vplyv Dobromyseľnosti

Upínanie sa sekundárnych povinností na porušenie povinnosti primárnej a ich rozsah závisí na jednom podstatnom komponente - dobromyseľnosti. Tento komponent bol paradoxne viac postrehnuteľný v úprave pôvodného § 221 Občianskeho zákonníka. Pravidlá týkajúce sa stavby na cudzom pozemku boli do Občianskeho zákonníka zavedené (presnejšie povedané „reštrukturalizované“) už spomínanou veľkou novelou Občianskeho zákonníka účinnou od 1. januára 1992. Dovtedy boli obdobné pravidlá vymedzené v § 221 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka. Pôvodné pravidlá boli komplexnejšie, keďže z dôvodov hodných osobitného zreteľa bola priznaná (aj keď len výnimočne) vlastníkovi stavby aktívna vecná legitimácia na dosiahnutie usporiadania vzťahov s osobou, ktorá mala k pozemku „lepšie právo“. Nedostatok tejto aktívnej vecnej legitimácie vlastníka stavby považujem za zásadný nedostatok súčasnej právnej úpravy. Súčasná právna úprava má čiastočne inú hierarchiu riešenia následkov, keď na prvom mieste uprednostňuje odstránenie stavby, k čomu sa neklonila ani predchádzajúca práva úprava. Súčasné riešenie aj s ohľadom na stav evidencie nehnuteľností je neadekvátne a zároveň ekonomicky škodlivé.

Prečítajte si tiež: Náhrada nemajetkovej ujmy – judikatúra

Komponent Dobromyseľnosti v Súčasnej Úprave

Z § 135c Občianskeho zákonníka komponent dobromyseľnosti formálne akoby vypadol. Napriek tejto okolnosti, je komponent dobromyseľnosti ovplyvňujúci to, či a v akom rozsahu sa sekundárne zodpovednostné povinnosti uplatnia, stále prítomný, keďže ide o komponent, ktorý prežaruje ako princíp legitímnych očakávaní celú (nielen) súkromnoprávnu úpravu. Opodstatnenie existencie tohto komponentu musíme vidieť v nemožnosti s úplnou istotou vedieť, kto je v konkrétnom čase vlastníkom určitého pozemku (resp. veci).

Krátke Odbočenie k Jednotnosti Vlastníckeho Práva

Od čias kodifikácie Code Civil (1807) a následne aj nemeckého BGB (1896) uvažujeme v európskom (kontinentálnom) priestore s jednotným a staticky vymedzeným pojmom vlastníckeho práva, čo sa javí ako hodné zamyslenia sa, keďže jednotné vlastnícke právo vo vzťahu k pojmu majetok doteraz nevieme uspokojivo „per definitionem“ uchopiť. Je to v dôsledku adoptovania tejto povahou „holistickej“ koncepcie vlastníckeho práva a majetku.

Pojem Vlastníckeho Práva a Majetku

Na prvé priblíženie bežne právnika napadne, že pojem vlastníckeho práva sa upína k pojmu majetok: „Majetok osoba XY vlastní“. Súčasťou majetku sú však potencionálne majetkové hodnoty s rôznou flexibilitou ich trhovej výmeny (z toho sa dá dovodiť ich viac statická resp. viac dynamická povaha) a pojmovo nie všetky sa „vlastnia“ v pravom zmysle zdanlivej jednoty vlastníckeho práva. Zrejme len pri nehnuteľnostiach je možné vnímať statickú povahu vlastníckeho práva, ktoré sa k nim upína (t.j. ide o také vlastnícke právo v pravom slova zmysle). Je to dané do veľkej miery aj ich osobitným spôsobom nadobúdania (konštitutívnym) až zápisom do verejného registra vybaveného materiálnou publicitou. Statickú povahu môžeme teda priradiť k takým majetkovým hodnotám, ktoré predstavujú tzv. (konštitutívne) registrovaný majetok. Obdobne statickú povahu majú ale aj osobné a osobnostné práva, tieto však len potiaľ, pokiaľ je ich povaha zlučiteľná s niektorými prejavmi absolútnosti ako pri vlastníckom práve. Medzi majetok by sme ich nezaradili z dôvodu nescudziteľnosti. Napriek tomu im je možné priradiť niektoré z prejavov, ako keby o vlastnícke právo v skutočnosti išlo.

Dynamické Majetkové Hodnoty

Iné majetkové hodnoty ako napr. cenné papiere, sú povahou dynamické majetkové hodnoty, ktoré nemajú imanentne problém s materiálnou publicitou, keďže ich samotná existencia a aj vlastnícke právo k nim je spojené s registrom resp. s listinou, v ktorej sú inkorporované. Pohľadávka predstavuje legitímne očakávanie na cudzom majetkovom práve alebo činnosti iného. Aj pri nej sa uplatnia niektoré z prejavov vlastníckeho práva, avšak taktiež len potiaľ, pokiaľ sú zlučiteľné s jej povahou (napr. možnosť s ňou disponovať). Pri pohľadávke však, obdobne ako pri cenných papieroch, jej statický charakter nenájdeme. „Vlastnícke právo“ k nej sa od samotného „vlastníka vzdialilo do polohy legitímneho očakávania“, čo je na druhej strane vyvážené jej flexibilnou povahou. Právny nárok ako jedna zo zložiek pohľadávky podlieha dokonca premlčaniu. Pohľadávku by sme teda bežne pod pojem majetok zahrnuli, avšak vlastnícke právo sa k nej neupína.

Pasívna Vecná Legitimácia Poisťovne pri Nemajetkovej Ujme

Rozhodovacia prax súdov bola donedávna viac naklonená v prospech poisťovní a poškodeným nepriznávali voči poisťovni nárok na náhradu nemajetkovej ujmy. Súdy začali meniť svoju rozhodovaciu prax až pod vplyvom rozhodnutia Súdneho dvora Európskej únie zo dňa 24. októbra 2013, vedenej pod sp. zn.: C‑22/12 (Haasová proti Petríkovi). Súdny dvor uviedol, že smernicu EÚ je potrebné „vykladať v tom zmysle, že povinné poistenie zodpovednosti za škodu spôsobenú prevádzkou motorového vozidla má pokrývať aj náhradu nemajetkovej ujmy spôsobenej blízkym osobám obetí usmrtených pri dopravnej nehode, ak jej náhradu na základe zodpovednosti poisteného za škodu upravuje vnútroštátne právo uplatniteľné v spore vo veci samej“.

Ústavnoprávny Pohľad

V prospech pasívnej vecnej legitimácie poisťovne sa vyslovil aj Ústavný súd SR, ktorý uznesením zo dňa 11. októbra 2016, sp. zn.: III. ÚS 666/2016 odmietol sťažnosť poisťovne. Poisťovňa namietala porušenie jej základných práv a slobôd, najmä práva vlastniť majetok a práva na súdnu ochranu. Ústavný súd konštatoval, že pri výklade významu slova „škoda“ je potrebné skúmať nie len úmysel slovenského zákonodarcu, ale dôležitým je aj skúmanie úmyslu úniového zákonodarcu. Ústavný súd zdôraznil povinnosť súdov uplatňovať v rozhodovacej praxi eurokonformný výklad zákonov.

Eurokonformný Výklad Zákona

Najvyšší súd SR v judikáte č. R 61/2018 riešil pasívnu vecnú legitimáciu poisťovne. Najvyšší súd SR judikoval, že „škodou pre účely zákona č. 381/2001 Z. z. o povinnom zmluvnom poistení je aj nemajetková ujma spočívajúca v zásahu do osobnostných práv pozostalých obete dopravnej nehody spôsobenej prevádzkou motorového vozidla. V spore o náhradu takejto ujmy je poisťovňa pasívne legitimovaná.“ Najvyšší súd SR je toho názoru, že pojem škoda, ako ho používa zákon o povinnom zmluvnom poistení treba vykladať extenzívne tak, že tento zahŕňa aj nemajetkovú ujmu, ktorá patrí pozostalým obete dopravnej nehody a preto zodpovednosť za neoprávnený zásah do osobnostných práv žalobkyne musí byť predmetom poistného krytia z povinného zmluvného poistenia.

Dôsledky Judikatúry

V zmysle judikátu Najvyššieho súdu R 61/2018 bude na ochranu práv poškodených svedčiť pasívna vecná legitimácia aj poisťovniam, v ktorých majú škodcovia (vinníci dopravných nehôd, ktorými bolo neoprávnene zasiahnuté do osobnostných práv poškodených) uzatvorené povinné zmluvné poistenie. Povinným na nahradenie nemajetkovej ujmy preto bude, okrem pôvodcu neoprávneného zásahu do osobnostných práv poškodených, aj poisťovňa, s ktorou mal tento vinník uzatvorené povinné zmluvné poistenie na vozidlo, ktorým bola dopravná nehoda spôsobená.

tags: #pasívna #vecná #legitimácia #nájomné #za #byt